2009/03/30 房地產新聞

1. A11搶標 喊到120億 傳元利林敏雄將競標 新壽可望獲利80億

2. 新壽中山大樓 3壽險競標

3. 排外條款？外資傻眼

4. 高鐵烏日站專區土地標售搶手

5. 達欣工重返住宅市場

6. 大台北4重劃區 建商搶地卡位 鄉林北上攻新莊副都心 第3季率先推案

7. 北市八大商辦租金下滑4.4％

8. 興富發瞄準大直豪宅潮流

9. 國建看好新莊頭前重劃區

10. 銀行拼房貸 1.36％史上最低 第7月起1.79~2.25% 優質戶再降0.15%

11. 國產實業增攬公共工程

12. 房市買氣較年前增5成 低利誘引 中南部每8~12組客人成交1組

13. 重大建設周邊 小心房價過熱

14. 台肥擬斥百億造2萬坪商業區 4月底送董事會 年底認列甲子園收益

15. 房市降溫 中台灣幅度最大

16. 大陸房市調整期 最少3─5年

17. 鄭本源接首屆總座

1. A11搶標 喊到120億 傳元利林敏雄將競標 新壽可望獲利80億

2009年03月30日地產王

圖片: 1 / 1【吳靜君、陳瑩欣、姚惠珍╱台北報導】新光人壽將在本周五（4月3日）標售信義區A11大樓，由於該大樓坐落兵家必爭的信義計劃區，誰能成為新房東，備受外界矚目，除了壽險業摩拳擦掌、志在必得，業界盛傳擁有全聯社等通路的元利建設董事長林敏雄也躍躍欲試。知情人士透露，A11大樓底標100億元，現已喊價到120億元，不論最後花落誰家，新壽將可因此獲利80億元。

摩拳擦掌

自新壽3月下旬宣布將標售信義區A11大樓後，即傳出許多壽險買家爭搶，國泰人壽、富邦人壽（安泰人壽）率先被市場點名為潛在買家，台灣人壽、遠雄人壽等亦表達競標意願，就連近期剛併購保誠人壽部分資產的中國人壽，也傳出可能參與競標，反映A11館的搶手人氣。

多家壽險有意標購

對於是否標售A11大樓，國泰人壽發言人李長庚表指出，周五就是標售日，現在時機敏感，不方便評論。台灣人壽總經理林欽淼雖未明確表示是否競標，不過語帶玄機回應：「有好的標的，投資房地產的部門不會放過。」遠雄人壽董事長趙藤雄指出，A11大樓底價100億元，年租金收入約4億元，換算年報酬率有4%，對壽險業者來說，是報酬率很好的標的。

遠雄實力相對受限

據悉，A11標售已有人馬喊價到120億元，壽險業者分析，120億元的價格，可以說是到頂了，換算成年報酬率為3.3%，扣除維修成本，可能只剩下3%左右，這樣的報酬率，是壽險業投資房產的「可接受價格」。

台灣房屋分析師邱太煊則針對各家壽險業的競爭強弱分析，國壽及富邦擁有龐大資產，手頭現金充裕，是最有實力標得的買家；反觀遠雄人壽，截至今年1月底統計，淨值已負57億元，競標A11的能力相對受限。

據悉，位於精華區的A11館，不只壽險業有興趣，連建商都想參一腳。

新壽高層透露，除有壽險業者下標單，另有建商也將參與競標，雖然建商的資金不如壽險公司來得雄厚，但仍可透過向新光集團包含新壽、新光銀行融資，參與競標。不願具名的市場人士認為，依新壽所言，元利建設是可能出線的黑馬。

元利可能成為黑馬

這名人士分析，元利建設與一般建商不同，建案都是採取先建後售的方式，且旗下還有華泰銀行、全聯超市等子公司，金流充沛，林敏雄的實力不容小覷。惟元利建設總經理蔡建生昨天強調，目前公司專注開發住宅不動產，對商辦不動產沒有興趣，「況且在此時局，營運聚焦更加重要」。

A11的標售金額龐大，是十分特殊的標案，信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，正因為標售金額太大、真正參與者有限，不論此標售案能否成功，指標意義都會失真。淡江大學產經系副教授莊孟翰亦表示，儘管A11標售案有多組人馬搶標，難以代表商辦市場即將好轉，尤其國壽調降IBM大樓的租金，顯示商辦大樓的投報率可能下滑，對商辦市場是一股壓力。

雖然新光人壽必須忍痛賣掉A11大樓，但仍未放棄尋覓具吸引力的商辦大樓，內部高層透露，今日將參與中山大樓競標，盼買回中山大樓，繼續投資具收益型的不動產。

新光金信義區A11大樓小檔案

取得時間：1988年3月取得

地點：信義計劃區內威秀影城正對面

基地面積：2534坪

建築面積：19205坪

取得成本：40億元

標售底價：100億元

年租金4億元

資料來源：新光金、房仲業者



元利可能成為黑馬

這名人士分析，元利建設與一般建商不同，建案都是採取先建後售的方式，且旗下還有華泰銀行、全聯超市等子公司，金流充沛，林敏雄的實力不容小覷。惟元利建設總經理蔡建生昨天強調，目前公司專注開發住宅不動產，對商辦不動產沒有興趣，「況且在此時局，營運聚焦更加重要」。

A11的標售金額龐大，是十分特殊的標案，信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，正因為標售金額太大、真正參與者有限，不論此標售案能否成功，指標意義都會失真。淡江大學產經系副教授莊孟翰亦表示，儘管A11標售案有多組人馬搶標，難以代表商辦市場即將好轉，尤其國壽調降IBM大樓的租金，顯示商辦大樓的投報率可能下滑，對商辦市場是一股壓力。

雖然新光人壽必須忍痛賣掉A11大樓，但仍未放棄尋覓具吸引力的商辦大樓，內部高層透露，今日將參與中山大樓競標，盼買回中山大樓，繼續投資具收益型的不動產。

新光金信義區A11大樓小檔案

取得時間：1988年3月取得

地點：信義計劃區內威秀影城正對面

基地面積：2534坪

建築面積：19205坪

取得成本：40億元

標售底價：100億元

年租金4億元

資料來源：新光金、房仲業者

2. 新壽中山大樓 3壽險競標

2009-03-30 工商時報 【彭禎伶／台北報導】

　新光人壽中山大樓今（30）日標售，目前已知國泰人壽、台灣人壽、ING安泰人壽都將競標，除了台壽出價以51億元為限外，另外2家競標額度都超過底價。此外，還有南山人壽、中壽、三商美邦人壽、保德信人壽等，都具有競標能量，但尚未表態要參加角逐。

　保險局表示，依保險法相關規定，壽險業與同一人、同一關係人交易不動產，單一筆交易金額以股東權益（亦即淨值）35％為限，若是交易對象是政府機關、公立學校或公營事業，則交易金額以淨值為限。中山大樓是由土地銀行標售，即算是公營事業，所以壽險業可在其淨值內出價。

　保險局強調，由於去年底財報尚未出爐，所以這次出價淨值，是以去年第三季底的財報為基礎。對於壽險業而言，反而是好消息，因為若是以去年底的財報數字，幾乎所有壽險公司，除了南山人壽，淨值都比第三季底時大幅減少，出價能量反而減少。

　以第三季底的淨值來看，符合新壽中山大樓底價32.9億元以上者共有10家，除了新壽、中華郵政外，即是已表態要競標的國壽、台壽、ING安泰人壽，另外還有南山人壽、三商美邦人壽、富邦人壽、中國人壽、保德信人壽。但南山如要競標，可能要先知會保險局，富邦人壽已由ING安泰人壽代表，中壽則未公告董事會決議，三商美邦人壽表明不參加中山大壽競標。

　所以目前最能出價者就是國壽，其次是ING安泰人壽，台壽則在51億元的額度內可以競爭。

　至於本周五（4月3日）要登場的新壽標售A11，則因為新壽不具公營事業身份，單一交易壽險業只能出價淨值的35％，但A11底價至少100億元，所以出得起價的，只剩國壽、ING安泰人壽及南山人壽，其中仍是以國壽有247億元能量，可出價空間最大，ING安泰人壽雖也要競標A11，但頂多只能出價133億元。

3. 排外條款？外資傻眼

2009-03-30 工商時報 【朱漢崙、薛翔之／台北報導】

　被視為房地產景氣重要測溫計的新光中山大樓標售案，將於今（30）日進行。但有外資壽險公司直指，此次標案投標規定，充滿對外資背景者不利的設計，有刻意不讓外資投標的意圖，同時，外資圈透露，日前新光一號的管理公司、新昕土地管理公司，將手中資產抵押借款，似乎有自家人買自家資產的企圖。

　不過，對於外資的指控，負責標售的土地銀行以及新壽相關主管，均予以否認。

　市場傳出此次投標不利外資競標，主要是原本決定投標的外資機構，在拿到投標說明書時，赫然發現此次標單分為資格標與價格標，在資格標審核時，對於投標公司負責人為外國自然人時，須要提供所當地政府証明，並經我駐外單位認證才能完成，而這種認證作業耗時甚久，但3/6日接到通知，最晚3/30日就要跑完程序，實在相當困難。另外，3億押標金沒收通常是得標未繳款才會執行，但此案有更嚴格規定，以致外資機構普遍放棄投標。

　對此，受託機構土銀高層回應說，招標規則應無疑義，同時也與外部律師再三研究過。何況土銀只是受託機構，諸多執行細則，也是來自於委託人方面的意見。

　此外，新壽主管指出，該檔CMBS發行期間為5年，新壽持有的是其次順位債，當初約定，自第4年開始就可處分，只是剛好時間點落在近期。新壽表示，處分CBMS資產和大樓標售間，並沒有關聯性。

4. 高鐵烏日站專區土地標售搶手

2009-03-30 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】

　高鐵特定專用區烏日站9,700坪產業專業區土地，預計4月28日以10.88億元的底價公開標售，據悉由於這項土地標售案將是高鐵特定專用區首宗標售案，又是台中市、台中縣未來市縣合併「升格」後的中心位置，具有潛在增值空間，已吸引至少3組以上買家垂涎。

　高鐵特定專用區烏日站9,700坪產專區土地目前土地所有權人為大鐘印染公司所有，為配合台灣南北高速鐵路通車，數年前已與台中縣政府簽訂合約，將在高鐵完工通車後遷廠、騰空；去年底已完全清空地上物，並委託高力國際公司Colliers International台灣分公司展開資產評估、定位和土地公開標售作業。

　高力國際董事總經理劉學龍表示，這塊烏日站9,700坪產專區土地，底價換算每坪平均約11萬元，法定容積率約225％，土地可向銀行融資額度約60％；適合開發用途並未限制嚴格，除了住宅外，任何業種包括：工業廠房、辦公大樓、商務中心、會議展覽中心、物流倉儲等都可進駐。

　劉學龍指出，這塊地佔地9,700坪，是今年規模最大的單一土地對外標售，且又是高鐵特定專用區首度對外標售土地，因此極具指標意義。

　據悉，目前潛在買家至少浮現3組，主要是看中未來台中烏日站將是吸引陸客來台觀光，出入中台灣的主要門戶，尤其行政院已決議將把「行政院中部辦公室」設置在烏日高鐵站的北側，未來將擁有可觀的辦公人潮、以及消費需求；另外，在交通條件上也頗具優勢，因此預期將是第2季的土地標售指標案。

5. 達欣工重返住宅市場

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.03.29 03:00 am

看好房地產後市，達欣工程重返住宅市場推案，並承攬不少住宅大樓工程。達欣工程董事長王人正指出，廠辦市場萎縮，將藉由住宅市場接案，穩定毛利。

達麗建設昨（28）日與老牌營造廠達欣工程簽訂三重「河美」住宅案營造工程合約，這是達欣工程在富邦敦南大樓、台新金控大樓、宏國大樓等知名企業辦公大樓之外，營建版圖的延伸；達麗建設則由3C通路轉型為營建股。

達麗建設董事長謝志長表示，去年重心是內湖「蒔泉」案15 億元，已先動工，今年只會推三重「河美」案25億元，明年將與興富發建設合建大直案，在回歸建設本業後，今年帳上虧損將有機會打平。

由於去年法令鬆綁，營造廠也可參與都市更新案，包括中工、大陸工程等營造廠近年都積極跨入，達欣工程最近參與的指標個案就是文華苑，由中泰賓館出土地，達欣工出營造費用。

王人正說，將以台北中泰賓館改建的「文華苑」為標準，在三重打造豪宅。

事實上，與地主合作都市更新的好處是不用買地，大幅節省購地成本，沒有土地融資壓力，地主也會分回六成左右的房屋，等於有固定的銷售率保證。

此外，達欣工具有營造專業，可以有效控制成本，合計原本5%的工程利潤加房屋銷售利潤10%，還比公共工程案的5%毛利高出兩、三倍，因此達欣工程未來會循「文華苑模式」，持續開發龍江路、北投都更案。

達欣工目前在建案量約230億元，雖然廠辦工程占營收比例最高，但去年從49%降至38%，公共工程則從前年30%成長至33%、商辦由16%成長至20%、住宅由5%成長至9%。

今年受房地產不景氣影響，廠辦案量會萎縮，公共工程與商辦大樓接案量會增加，每年執行量約100億元。

【2009/03/29 經濟日報】@ http://udn.com/

6. 大台北4重劃區建商搶地卡位 鄉林北上攻新莊副都心 第3季率先推案

2009年03月30日地產王 放大圖片

新莊副都心計劃區發展潛力佳，成為掛牌建商的兵家必爭之地，未來將成為台北縣的推案重鎮。張哲偉攝 圖片: 1 / 1【徐義平╱台北報導】台北市大直大灣段與金泰段重劃區，及台北縣新莊副都心與頭前重劃區等明星重劃區，因具捷運題材，加上擁有道路動線規劃完善、環境完整等優勢，吸引多家掛牌建商購地卡位，隨區域發展加快，建商多表示將於3年內推案，未來將成大台北地區新推案的一級戰區。

一級戰區

興富發（2542）建設副總經理廖昭雄指出，台北地區具捷運、地段優勢的精華土地難尋，其中，大直大灣段、金泰段重劃區，及新莊副都心區、頭前重劃區前景看好，將是未來3年大台北地區的推案重鎮。

新莊副都心計劃區面積超過100公頃，掛牌上市建商鄉林（5531）、國建（2501）、宏普（2536）、宏盛（2534）、全坤興業（2509）、潤泰創新（9945）等，均在區內持有土地，目前每坪土地價格約80~110萬元，未來新案的開價預計將達每坪30~35萬元。

宏普2年後大直推案

副都心計劃區除了北部建商看好，就連台中上市建商鄉林建設也北上插旗買地，鄉林建設自2007年便開始布局，接連購入3塊土地，合計面積1753坪，預計今年第3季推案，也是已購地建商預計推案時間最早的一家。

在大直金泰段重劃區、新莊副都心均有購地的宏普建設，則是2006年就開始積極獵地，尤其是大直金泰段重劃區的土地布局費時3年，共取得5塊土地，未來將整合成1塊逾2000坪的完整土地推案，產品將朝大坪數規劃，但受限目前景氣，預估2年後才會推出。

今年6月內湖捷運線將開通，信義房屋大直店店長吳宜璋說：「重劃區內商業型態逐漸成型，捷運開通後將會帶進大量人潮。」預計新案開價每坪約75~85萬元。

7. 北市八大商辦租金下滑4.4％

2009-03-30 工商時報 【馬婉珍／台北報導】

　●經濟衰退的陰霾籠罩在辦公商圈，企業紛紛撤租，造成租金下滑。圖/本報資料照片

　受到企業撤點、失業率升高等影響，今年第一季以來，北市八大商辦的租金持續下跌，空租率續增，商仲業者認為，投資商辦產品的成本較高，且眼光要非常精準，一般資金充裕的民眾想錢進房市，投資經驗較不足，因此應暫緩考慮。

　根據台北市商業處的統計，北市的商業登記家數，從去年五月份最多的55,259家，縮減到今年二月份的53,985家，十個月來，公司家數共減少1,274家，而本月所公佈的二月份失業人口62萬4千人再創新高，失業率直逼6％，這讓經濟衰退的烏雲，籠罩在北市主要辦公商圈，許多投資商辦的房東，還未來得及調整租金，租客就早一步以成本考量為由，採取縮編、搬遷或撤點等方式因應營運。

　從永慶房屋商仲事業部的統計可發現，今年第一季台北市核心商業區的辦公室空置率，較去年第四季增加1.74％至8.47％，整體租金也下降4.4％至每坪1,877元，房地產業者指出，商辦空置面積明顯增加，租金仍有持續下調的趨勢，想要錢進房市者，應暫緩考慮。

　八大商辦商圈中，空租率最嚴重的是敦南商圈，從去年的3.84％增加至今年的8.08％，租金方面則是每坪租金跌125元達2,023元，而租金跌幅最大的是南京復北商圈，跌幅高達7.5％，每坪租金下跌132元至1,636元。

　僑茂不動產商仲部協理曾偉豪認為，想錢進房市者，若眼光不夠精準，可能要再等待適當的機會點，不應盲目地隨波起舞。因為相較於投資店面，反而要趁店面空置率高時，危機入市，但投資商辦產品，卻應等待市場趨於飽和時，再大膽進場。

　由於目前中小企業的營運狀況不佳，拉高商辦的空置率，商仲業者認為，今年第一季、第二季，暫不適合投資商辦，且商辦產品十年來缺乏強勁漲勢，不像店面價值隨著景氣好轉而攀升，應等待市場趨於飽和、也就是企業活絡復甦時，再進場投資。

8. 興富發瞄準大直豪宅潮流

2009年03月30日地產王 放大圖片

興富發副總廖昭雄指出，歷經多次土地整併，興富發已在大直金泰段整合完成2塊完整建地，預計2010年第1季推案。 圖片: 1 / 1【徐義平╱台北報導】看好大直大灣段、金泰段重劃區未來發展潛力，興富發建設（2542）3年前即開始布局買地，並經過一段時間整合，才將零星素地統合出多塊完整土地。興富發副總經理廖昭雄認為，大直儼然就是第2個「信義計劃區」，且挾著捷運、水景、松山機場、內科等多項優勢，房價上看每坪85萬元。

廖昭雄表示，完整基地有利產品規劃與房價，興富發近年陸續收購、轉售手中土地，目的就是整併出面積大且完整的基地。以宜華飯店東側3250坪的B10街廓土地為例，其中的755坪，就是向宏普建設（2536）購買而來，而宜華飯店西側B2街廓的2004坪土地，則是一半賣給白天鵝建設，並與白天鵝建設合作開發。

推案量上看200億元

興富發在B3街廓還擁有面積820坪土地，合計在大直金泰段的商業區中，就持有逾5000坪的土地，推案量預估近200億元。

未來產品規劃將朝大坪數發展，將推出80~120坪豪宅，因大直地理位置優異，且為北市少見的大型重劃區，而且有水岸景觀，之前推案的建商也是朝大坪數豪宅規劃，區內豪宅聚落已經成型。

此外，未來松山機場若正式升格為國際機場，加上6月通車的捷運內湖線，強化當地交通條件，也會吸引許多台商與外商進駐。

9. 國建看好新莊頭前重劃區

2009年03月30日地產王 放大圖片

國泰建設總經理張清櫆指出，去年已在頭前重劃區購地，預計2年後推案。資料照片 圖片: 1 / 1【徐義平╱台北報導】新莊副都心與頭前重劃區，是台北縣未來3年最被看好的潛力區段，魅力就連營建業龍頭國泰建設（2501）也無法擋。國泰建設總經理張清櫆指出，新莊副都心集3條捷運線、特二號快速道路、中山高、中央合署辦公大樓等優勢，國建看好新莊未來發展，已於去年在鄰近的頭前重劃區購地，預計2年後推案。

預計2年後推新案

國泰建設發言人陳仁澤表示，國泰建設在頭前重劃區擁有的1086坪土地，因目前土地尚未完成容積轉移程序，預計還需要一段時間才會配地，加上目前市況仍未明朗，新案可能要2年後才會推出。

陳仁澤表示，國泰建設買地向來就是鎖定精華區與發展潛力十足的地段，頭前重劃區就是其中一例。不過，當初雖看好新莊副都心的交通樞紐條件，但因副都心內的土地價格較高，所以選擇在鄰近的頭前重劃區購地。

他表示，新莊副都心目前已有多家建商進駐，未來將是台北縣眾案齊鳴的房市一級戰區，未來會將產品區隔，主打換屋族群，規劃30~50坪的住家。

此外，國泰建設在瑞安街、杭州北路、天母、台中7期均有購地。北市「瑞安街案」與「杭州北路案」將在今年下半年推出。

10. 銀行拼房貸 1.36％史上最低 第7月起1.79~2.25% 優質戶再降0.15%

2009年03月29日地產王 放大圖片

銀行不借成本積極拓展房貸市場，推出盤破價房貸，搶攻特定族群。 圖片: 1 / 1【林潔禎╱台北報導】銀行不借成本積極拓展房貸市場，渣打銀行針對貴賓理財戶推出前6個月下殺至1.36%房貸利率，創房貸史上最低紀錄。銀行主管表示，想降房貸二大捷徑，可善用自己身分優勢協商，或選擇平常往來銀行，還有再降0.1至0.15個百分點空間。

優惠加碼

渣打銀行個人金融事業部總經理陳俊興說，只要和渣打銀往來資產達到300萬元以上的財富管理客戶承做房屋貸款，就可以享1.36%優惠房貸，將下殺到目前市場最低水位，5月底止前申請，希望爭取到貴賓理財客戶轉貸，核貸後享有帳管費及轉貸手續費減免；若搭配房貸壽險，再享第1年利率減免0.36%，前半年最低利率可到1%。

土銀優惠額度100億

渣打此專案從第7個月起利率是1.79%，第3年起2.16%，以目前利率水準估算，若貸款20年，平均利率約2%，相對划算。

公營行庫推出超低利房貸，以土銀來說，年收入逾100萬、在土銀總往來資產逾200萬的客戶，前半年利率最低可到1.5%，7~12月最低1.99%，第13個月起2.25%，額度共100億元，9月底截止。

台灣銀行也很拼，本月21日下調指標利率至0.849%後，菁英房貸從1.98%降到1.833%，但限定前2500大企業，或私校老師、律師、會計師、醫師、護理師、工程專業技術人員等，房貸綁約3年。

銀行主管表示，除了利率高低，也要注意每家銀行所提供的優惠期實際期限及綁約時間，注意優惠期過後的利率，整體計算之後的利率才是真正付出的房貸金額。

須注意優惠期後利率

央行這次不降息，房貸利率調降空間有限，但對銀行來說，現在滿手現金放不掉，也積極尋找資金出口，房貸戶一直是銀行積極擴展業務的窗口之一。

台北富邦銀行個金行銷部資深經理洪慧純建議，善用自己本身優勢，有機會談到更漂亮的利率。不景氣、失業族暴增，公教或大企業員工較有籌碼談判貸款條件，若有家人提供足夠擔保品也可加分。

銀行主管說，讓銀行瞭解個人狀況，是提高信用條件的第一步，即使是沒有所得扣繳憑單的流動攤販、網拍族也可申請，因此上班族最好集中火力，將所有存款都放在一家銀行。貸款戶可向銀行說明償債能力，如銀行原本將客戶的月薪當成主要還款條件，但如果客戶有額外收入，如年終獎金或公司紅利，也算提高償債能力，可爭取到較好的貸款條件。

11. 國產實業增攬公共工程

2009年03月28日地產王 放大圖片

剛接任國產實業董事長的陳哲雄，預計中國水泥產業15年後將飽和，已提早規劃應對策略。黃競鋒攝 圖片: 1 / 1【徐義平╱台北報導】長期布局中國水泥與預拌市場的國產實業（2504）昨進行交棒，由副董事長陳哲雄接任董事長一職，總裁林孝信長子林明昇升任副董事長，朝向水泥產業上中下游產業垂直整併，至於在台灣的布局，則優先承接公共工程。

國產實業董事長陳哲雄指出，目前在中國不止投資水泥，對於煤礦開採也有興趣。目前國產實業在湖南、福建都有水泥廠，至於預拌混凝土廠則設在長江三角洲。

其實國產實業布局中國相當早，首站就鎖定福建，原因是當初福建有「海西計劃」公共工程，加上未開發大量工程對於原物料的需求大增，因此投資的水泥廠均有獲利。

陳哲雄接任董事長

昨卸任的前董事長林孝信說，國際化是未來的趨勢，整併是必要的過程。

陳哲雄指出，目前中國水泥產業因公共工程多，需求大，但未來15年中國水泥產量將過剩，因此，正積極尋找應對策略。

除水泥事業外，國產實業也承接新店中安大橋工程、高鐵與高速公路的聯絡道等，未來會持續規劃承接其他公共工程。

陳哲雄小檔案

年齡：65歲

國產實業資歷：40年

職稱：國產實業、復興航空董事長、中興保全公司副董事長、中興保全集團與國產實集團副總裁

資料來源：國產實業

12. 房市買氣較年前增5成 低利誘引 中南部每8~12組客人成交1組

2009年03月28日地產王 放大圖片

春節後各地來人數、成交組數都攀升，超低利率是誘發首購族進場主因。資料照片 圖片: 1 / 1【楊茲珺╱台北報導】全國代銷業者昨齊聚北市召開理事會，同時發表本季各地房市概況。北部代銷業者率先喊出「春暖花開」，表示近3周房市買氣較年前提升5成，尤其是豪宅產品，中、南部代銷業者也發現，成交比從過年前每20~25組客人成交1組，提升至8~12組中有1組出手購買。業者認為，利率下跌至歷史低檔，確實誘發民眾購屋。

復甦有望

據統計，本季北市預售市場「量縮價跌」，去年第1季推案量約420億元，本季案量衰退至300億元，減幅約30%。此外，由於2005~2006年推出、房價處相對低點的預售案已陸續完工，新成屋大量釋出，已干擾對目前預售屋價格，因此台北市預售房價從去年高點下修10~25%不等，預期今年房價仍會下修，但幅度不會太大。

豪宅房市漸增溫

新聯陽廣告處長黃清益說，農曆年節過後，來人買氣已比年前提振2~3成，3月更增加5成，市場氣氛「止跌回溫」，目前新成屋成交比約10：1。黃清益說：「若以室溫比喻房市，去年3~4月總統大選期間，屬40度的過熱發燒，去年11月到今年1月則處於5度、甚至冰點，但現在大約有20度上下，大家感受到春暖花開。」

豪宅市場更加增溫，負責銷售「台北信義」的海悅廣告總經理黃希文說，「台北信義」房價大幅下修後，吸引豪宅客進場，而「文華苑」也下修至每坪130~160萬元，「就像股票完成打底，開始有人搶進。」代銷全聯會理事長曹瑞濱樂觀預期，今年第4季到明年第1季，房市就會打底完成。

中南部也同樣感受到回溫，不過都以首購、自住型客層為主。台中市代銷公會理事長唐廷照表示，前幾年很熱的「金磚四區」尚未回溫，但其他未被炒作的區域，因漲幅不高、所以降價空間也有限，不過建商已主動調降5~6%，因此自住客開始大膽出手，成交比從年前的20：1，到現在已提升至8：1。

中南部多自住客

高雄市不動產代銷公會理事長黃炯輝也說：「最近股票回穩使消費者信心回復，加上利率跌至低檔，租不如買刺激租屋族進場。」因此高雄市年前成交比20~25：1，至今已經提升至12：1。

13. 重大建設周邊 小心房價過熱

2009-03-30 工商時報 【馬婉珍／台北報導】

　住家周邊有重大建設加持，是帶動房價增值的推手。房地產業者認為，目前以北市南港、內湖、北縣三重、新莊等，最能發揮「點石成金」的效力，不過，有些區域的預售案價過高，要留意房價過熱。

　根據住展雜誌的調查，大型公共建設帶動房市發展，使以往冷門的推案區域受到矚目，房市出現價量齊揚的現象。

　台灣房屋首席總經理彭培業也說，重大建設進駐的區域，可帶動當地房市動能，產生增值效應。

　包括交通、綠地公園等，都屬於重大建設之一，而推動力道最強勁的，莫過於大台北捷運，房地產業者認為，受到大台北捷運網絡加持之下，南港、內湖、三重、新莊等四區域，都將有不錯表現。

　不過，並不是沿線站都能大漲，房仲業者提醒，較具漲相的區域，應符合原區域商圈發展有相當成熟度，或屬於人口密集區域，並有其他重大公共工程進駐。

　有些區域的推案量，兩年來大增近80％，去年房價更飆上每坪30多萬元的關卡，漲幅逾40％，雖有重量級個案推出，但由於推案供給量較大、房價與當地中古屋的價差較高，因此仍須留意房價過熱。

14. 台肥擬斥百億造2萬坪商業區 4月底送董事會 年底認列甲子園收益

2009年03月30日蘋果日報放大圖片

台肥南港經貿園區首推建案「甲子園」3月銷售回穩，目前成交率上看7成，下半年可望貢獻台肥數億元收益。蕭榕攝 圖片: 1 / 1

【姚惠珍╱台北報導】全台坐擁土地市值逾500億元的「地王」台肥（1722）推出首檔建案「甲子園」，隨景氣春燕現身，目前成交率已近7成，今年年底應可認列數億元收益。此外，委由顧問團隊所做C2、C3、C4的開發計劃書已出爐，規劃未來5年將斥資100億元打造2萬多坪的黃金商業區，預計1個月後，呈報董事會討論決議。

著手開發

甲子園受景氣衝擊，銷售不如預期，但3月來甲子園銷售量激增，也讓台肥股價3月來飆漲38.5%，外資1個月內加碼6600多張，目前持股比已逼近49.37%，上周五收盤價為70.2元。

據了解，顧問團隊所做評估報告書中，十分看好台肥於南港經貿園區的開發潛力，認為可規劃成觀光飯店、百貨公司、商辦大樓等綜合開發區，推估總開發金額約100億元，開發時程5年。

由於台肥擁深厚財務實力，顧問團隊建議自行開發，先將2萬多坪土地貸款取得7成經費後，其餘3成由台肥自行出資，若台肥自行開發，5年須投入20~30億元。

「甲子園」銷售近7成

台肥主管表示，內部對於是否自行開發有不同意見，畢竟此商業區開發涉及飯店及百貨業經營，「站在保守經營角度，有主管認為可與飯店或百貨業者異業結盟，台肥只要出地完全無須出資金，而這部分將要凝聚共識後再送董事會決議。」

法人指出，受惠捷運內湖線預計第2季完工，台肥「甲子園」銷售相對熱絡，而今年下半年可按照工程進度認列收益，估算應可認列5~6億元收益。

儘管土地開發已開始貢獻獲利，但往年金雞母「朱肥廠」今年因尿素價格下跌，將衝擊貢獻台肥轉投資收益，法人估台肥今年營收為153.34億元，年減約10.89%，每股稅後純益約2.35元，由於目前本益比已偏高，建議投資人不宜貿然追高。

15. 房市降溫 中台灣幅度最大

〔記者林美芬／台北報導〕根據內政部發佈的最新統計資料顯示，建築物建造執照核發數字、總樓地板面積及買賣登記的件數等，去年都比前年大幅減少二到三成，顯示房市有快速降溫的跡象；從縣市分佈來看，北北桃三縣市佔台灣房市交易的比重高達五成。據房產專家分析，中台灣房市的降溫幅度最激烈，尤其是建商大肆炒作的中部科學園區，且大量興建住宅，結果讓不少建商踢到鐵板，交易量不如建商預期。根據內政部統計，去年核發建築物建造執照為一萬九千四百七十四件，總樓地板面積二千六百一十六萬平方公尺；與前年比較，件數減少三十八點六％，總樓地板面積減少二十四點七％，減少幅度遠大於前二年。去年核發建築物使用執照為二萬七千三百五十八件，總樓地板面積三千二百七十一萬平方公尺；與前年比較，件數減少二十一點四％，總樓地板面積減少九點二％。去年房屋買賣登記共三十七萬九千二百九十棟，較前年減少八點五％，其中以澎湖縣減幅達四十八點七％最多、嘉義縣減少三十六點三％次之、台中縣減少二十三點六％居第三。不過，建物所有權第一次登記及建物買賣登記數的前三名，都是台北縣市及桃園縣，顯示這三縣市佔台灣房市的比重頗重 。

16. 大陸房市調整期 最少3─5年

2009-03-30 工商時報 【夏幼文／綜合報導】

　中國國家發改委專家認為中國經濟可能要經歷3到5年的調整，房地產市場的調整周期可能會更長。中國全國工商聯房地產商會會長認為中國房價目前還在探底中。

　刻在北京舉行的「2009年中國房地產百強企業研究成果發佈會暨第六屆中國房地產百強企業加高峰會」，國家發改委國際經濟綜合研究室主任王海峰表示，中國經濟可能要經歷3年，甚至5年左右的調整，房地產市場的調整周其可能會更長。

　清華大學房地產研究所所長劉洪裕表示，經過一年的調整，房地產價格泡沫得到較大幅度的緩解。從去年年底開始，許多城市交易量開始顯著回升，但從宏觀經濟面來看，未來房地產企業的發展仍然存在著較大的不確定性，資本市場融資功能尚未恢復，購房者還存在著一定的等待觀望的情緒。未來房地產開發貸款、抵押貸款的獲得也還存在不確定性。

　專家指出，中國房地產企業正經歷上世紀九十年代以來最為嚴重的挑戰，一些房地產企業面臨破產，企業應把風險準備在3到5年的區間。中國全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，即便現在房地產交易量有回暖的現象，也不代表價格回升，房價目前還在探底中。

　她進一步的表示，就某種角度來看，價格下跌趨勢目前正在探底的過程中，或者基本可以說是止跌階段，而且全國各個城市情況不一樣，但從量來講是全線的回暖。但如果是要談到房地產的復甦，她認為量要比價格更重要。

　儘管現在有些城市樓房已開始上漲，但聶梅生認為，近期內並不具備全國性的漲價條件。有觸底攀升的城市，但要看是不是最先開始降價的城市，且降價幅度大的城市，現在止跌後就會上漲，比如深圳、成都這類城市，最近調整幅度較比較大。

17. 鄭本源接首屆總座

2009-03-30 工商時報 【彭禎伶／台北報導】

　富邦人壽、ING安泰人壽5月底正式合併前，高層人事出現大變化！據透露，富邦人壽已送件最新人事安排，首屆總經理將由現任富邦人壽總經理鄭本源出任，現任ING安泰人壽總經理石寶忠則出任合併後的副董事長。

　富邦金以年薪千萬元延請前ING總經理石寶忠回鍋，且在ING安泰人壽納入富邦金後，由石寶忠出任ING安泰人壽總經理，市場都預期，5月底富邦人壽與ING安泰人壽正式合併，ING安泰人壽是存續公司，但改名為富邦人壽，首屆總經理還是石寶忠，藉以帶領ING安泰人壽眾多的業務人員。

　但據悉，富邦人壽董事長蔡明興這波處理2壽險子公司合併後，認為總經理還是要用富邦原人馬，在與金控溝通及執行策略上，較為順暢，石寶忠則成為「精神領袖」，出任合併後的副董事長，仍負有協助ING安泰人員及業務員融入富邦金的重責。

　富邦金方面對此人事安排非常小心，深怕ING安泰方面會有反彈，所以業務員方面，是由原本ING安泰的人馬，也是蔡明興同學的副總經理陳俊伴來領軍；但財務投資、銀行通路、整合行銷、商品精算及合併後總經理，目前規劃都是富邦人壽原有高層出任。

　據了解，中國人壽併購保誠人壽業務員及相關保單資產，保誠人壽1200多位內勤人員，約有500-600多人要併入中壽，保誠人壽目前正在評估名單，一旦確定要轉往中壽者，年資可先結算，保誠給予2N（即2倍年資的月薪），包括管理業務員的主管也都可結清年資。

　至於ING安泰人壽與富邦人壽合併，目前並沒有任何結清年資的計畫，所有業務員及人員全數留用，且合併後採用ING安泰人壽的資訊系統，各自的佣金及業務員制度，還會延用到年底。