1. A11標案 蹦出頂新大黑馬 2. 影音》兆豐買新壽大樓金管會關切 3. 38.02億 高於底價5億 新光一號標下中山大樓 4. 中山大樓首拍賣掉商辦強心針 5. 中山大樓REAT 四年增值35% 6. 賣中山大樓》新壽賺15億 大贏家 7. 329檔期加溫 回籠客積極進場 真豪宅 低總價 新成屋受青睞 8. 中山大樓首拍賣掉商辦強心針 9. 房市慘連兩季亮藍燈 10. 房市再亮藍燈 景氣恐續下修 11. 義美高家 擬大賣統領持股 12. 新光一號買自家樓 金管會要查 13. 新光中山大樓 溢價15.5%標出 14. 操弄財務槓桿 新壽做法可議 15. 高雄園冶獎推購屋列車吸買氣 16. 美房產大亨 捲入巴西平價住宅爭議 1. A11標案 蹦出頂新大黑馬 【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.03.31 04:42 am 今年商用不動產市場最大型標案─新光三越A11館，訂本周五（3日）公開標售，市場傳出大陸食品業龍頭頂新集團魏家有意砸百億元投標，成為可能投標的壽險業者外的一匹大黑馬。 這是頂新集團首度進軍台灣商用不動產市場，也顯示房地產景氣逐漸完成，吸引投資買盤進場。 據了解，有意搶標新光三越A11館，是出自頂新集團董事長魏應交的意見，近一年來他私下積極觀察台灣房地產市場，等房價落底後伺機進場，剛好遇到新光人壽釋出新光三越A11館。 魏應交身邊友人透露，魏應交認為台灣房地產市場經大幅修正後，已到底部，而且頂新集團一直有意在台灣成立企業總部，出手標A11只是首部曲，未來不排除還會買下其他辦公大樓標的。 A11因底價高達100億元，可能出手的買方，以現金部位高的壽險業居多，包括國泰、富邦人壽上周都已公告要投標，也傳聞新光三越百貨可能自己買回去。 戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達表示，因新光三越向新壽承租A11到民國102年，根據公開資訊觀測站資料，月租3,500萬元，年租金約4.2億元，表示年營收要做到50億到70億元才能維持4%報酬率，景氣不佳，要維持這麼高的業績，要非常努力。 不過，宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示，新光三越百貨A11館地理位置極佳，坐落威秀影城對面，是信義計畫區商圈的中心點，A11一樓行情每坪約200萬元、二樓以上每坪約60萬元，新光三越A11成交，不論標的與金額都可望在房地產史上寫下新的紀錄。 【 2. 影音》兆豐買新壽大樓金管會關切 【經濟日報╱記者邱金蘭、蔡靜紋／台北報導】 2009.03.31 04:42 am 中山大樓38億標出 商辦房市回溫？ / 華視新聞 兆豐銀行昨（30）日以「新光1號」不動產投資信託基金（REITs）受託機構身分，用38億元標下新壽持有的中山大樓，高出底價5億元，引起金管會注意。金管會將了解「新光1號」受益人收益率是否受影響，兆豐銀是否盡善良管理人責任。 兆豐銀出價高於底標15%，外界質疑兆豐銀是否善盡新光1號善良管理人之責，兆豐銀行總經理徐光曦強調，「當然有」。他解釋，兆豐銀是受託代為標購中山大樓，也請幾家鑑價公司代為鑑價，最後出價還經過董事會通過。 新光人壽目前持有新光1號一成多股權，新壽代理發言人徐順鋆也表示，「相信兆豐銀的管理能力。」 兆豐銀行在2007年間曾為新光一號融資增購信義華廈五個樓層，目前新光1號旗下計有五個物業。根據兆豐銀內部估計，新壽中山大樓的地段、租戶組成都相當不錯，租戶多是日立、松下電工等知名日商企業，根據各種交叉情境推算，即便在最保守的條件下，標下中山大樓日後均可為新光1號投資人帶來收益。兆豐銀日後也將為融資作業，再公告招標至少三家金融機構比價。 此外，隨著新光1號管理資產擴大，兆豐銀信託部每年約可增加130萬元信託財管收入。 備受關注的中山大樓標售案，昨天開標由兆豐銀以38億元得標，由於金額相當高，立刻引起財政部的注意，向兆豐銀了解後，才知道是兆豐銀以受託機構身分購買。不僅財政部注意，金管會也關切此標案，並將進一步了解價格的合理性。 金管會官員表示，新壽持有的中山大樓，在94年時以發行不動產資產信託（REAT）方式，賣斷給受託機構土地銀行，由於發行期間即將屆滿，土銀決定公開處分，以支付投資人。 當初新壽以中山大樓發行REAT時，為增強信用，也持有約40%到50%，因此，這次中山大樓處分的獲利，新壽也受益不少。 金管會較關切的是，這次買進中山大樓的是「新光1號」REITs ，由於買進的價格38億元，遠高於底價，對「新光1號」受益人來說，這個價格是否偏高？收益率會否因此受影響？由於「新光1號」還有很多投資人，兆豐銀是否盡善良管理人責任，是主管機關要了解的。 金管會官員表示，由於這次參與中山大樓標售案的投資人，還有其他金融業，金管會會從旁了解，參與競標者對得標價格的看法，以了解價格合理性等。 【 3. 38.02億 高於底價5億 新光一號標下中山大樓 中山大樓昨日標售，由新光一號受託機構兆豐銀以38.02億元得標。資料照片 圖片: 1 / 1【吳靜君、陳瑩欣╱台北報導】中山大樓昨日標售，由新光一號受託機構兆豐銀以38.02億元得標，高出底價5億元，更高於市場預期，未來中山大樓將納入新光一號不動產證券化基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）中，未來中山大樓包括辦公租金收入等所有收益，將由新光一號投資人共得，而新光人壽也因投資新光一號賺進15億元，最快明年初認列。 租金由投資人共得 中山大樓不動產資產信託昨以38.02億元，由新光一號得標，該檔REITs由兆豐銀管理，這是REITs首度透過公開標售模式取得不動產。 由於中山大樓標售被視為周五A11館標售案的前哨戰，昨日順利標脫，對低迷不振的商辦市場是一大激勵。信義房屋企研部主任蘇起榮指出，中山大樓標售案，顯示央行低利率政策奏效，市場游資流向房地產。 新壽共賺逾15億元 淡大產經系副教授莊孟翰則認為，業者看好是中山大樓的地段趁機撿便宜，但以建物價格標準來看，還是有點貴。 據了解，新壽持有中山大樓的成本有只有15億元，在2005年以28.3億元不動產信託時，就有資本利得，如今中山大樓標售出去，公司持有中山大樓REAT次順位債，可賺取資本利得，因此該中山大樓標售完成，新壽共賺逾15億元，預計明年次順位債持有到期認列。 新壽投資新光一號發行規模逾10%，中山大樓由新光一號取得，新壽可繼續享受中山大樓的租金及資本利得投資報酬。新壽總經理潘柏錚表示，新光一號的年報酬率都超過4%，是一檔不錯的投資標的。 中山大建物共 4. 中山大樓首拍賣掉商辦強心針 【經濟日報╱記者／蔡靜紋、陳芝艷】 2009.03.31 04:42 am 不動產市場不景氣之際，土地銀行順利賣出位於台北市的新光人壽中山大樓，這棟中山北路上的A級商辦大樓第一次公開拍賣就告捷，成交價還高過市價，將對同區域的A級商辦，及本周五（ 土銀原本擔心第一次賣不掉，有可能要舉行二拍、三拍，但昨日順利賣出，且除了出最高價的兆豐銀行外，其餘三標的價格不但都高於底價，甚至也與市價相當，顯示不少業者看好北市商辦大樓行情。 在房仲業者眼中，新光人壽、國泰人壽都屬於國內A級商辦的龍頭老大，在不動產市場的一舉一動都具指標意義。國壽先前董事會通過將再投資不動產900億元，這回果然出手競標新壽中山大樓，雖未得標，仍顯示不動產「一哥」宣示大舉進舉不動產不是「喊假的」。 在低利率環境下，金融機構對於收益穩定、報酬率又較高的產品，興趣本來就比較高；目前北市商辦大樓的租金報酬率約4%，對坐擁龐大壽險資金，又苦無安全投資標的的壽險公司形成強烈吸引力。據統計，光是壽險公司今年預計投入不動產的預算便高達2,000億元以上。 政策調降遺贈稅率，又逢新台幣急貶，吸引大批原來流向海外的資金回流，。不動產業者推測，昨日投標中山大樓有首次出現標場的買家，就是非金融機構的市場資金流向不動產的例證。原本市場對新壽A11大樓標售還抱有觀望心態，在新壽中山大樓標售開出紅盤後，不動產圈目前北市商辦大樓支撐力道稍稍轉趨樂觀。 【 5. 中山大樓REAT 四年增值35% 【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.03.31 04:42 am 新光人壽中山大樓不動產資產信託（REAT）物業標售，為國內不動產活化樹立二道新的里程碑。其一是國內首件REAT到期標售；再者是買家落在「新光1號」，成為國內不動產資產信託基金（REIT）首度透過公開標售模式增購不動產的案例。 新光人壽中山大樓REAT發行標的建物共 據了解，兆豐銀信託部根據土地銀行給買家的公開資料推算，新壽中山大樓目前年租金收入約1.5億元。新光1號目前租金報酬率約3.9%，兆豐銀希望透過增購中山大樓，進一步提高新光1號的租金收入。 宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出，兆豐銀以每坪55萬元得標，初步估算中山大樓標案的總租金可達1.7億元，如果以32.9億元來算，投資報酬率是5.22%，相當誘人，兆豐銀以38億元標下，報酬率也有4.5%，就目前低利環境來說，是相當划算的一筆投資。 信義商仲協理何偉宏分析，新光1號曾在2007年融資增購第五個標的信義華廈，去年12月時資產淨收益率約在2.9%，購入中山大樓後，可望提高資產收益比率及分散標的風險。 【 6. 賣中山大樓》新壽賺15億 大贏家 【經濟日報╱記者蔡靜紋、陳芝艷／台北報導】 2009.03.31 04:42 am 土地銀行昨（30）日標售「新壽中山大樓」，出現四家壽險、銀行業者競標，結果由兆豐銀行以「新光1號不動產投資信託基金（REIT）」受託機構身分，以高於底價約15%的價格、38.02億元得標。 中山大樓REAT主順位債投資人將於明年元月拿回剩餘本金及利息，新壽可望再認列逾15億元獲利，成為這樁交易最大贏家。 中山大樓標售底價訂為32.9億元，土銀這次是以市價九折訂出底價，據此回推市價約為36.58億元。據了解，這次出手競標的買家共有四家，包括兆豐銀行、國泰人壽、台灣人壽，還有一家首次出現在標場的投資公司，先前傳出富邦金旗下安泰人壽也將參與，其實該公司並無此計畫，昨日也未投標。 四家投資人除了有兩標出價與市價相當，第二高標出價約37億元，與第一高價僅相差1億元左右。土銀指出，標售結果顯示目前商用不動產價格有支撐。 土銀指出，目前中山大樓證券化的部分，年租金收益約1.5億元，兆豐銀若以38億元得標，報酬率約3.9%。 新壽在民國94年時，透過賣斷中山大樓包裝成REAT，共發行28.3億元的受益憑證，包括A系列、B系列、C系列受益證券，以及15.8億元次順位債。此案由土銀擔任管理機構，負責發行期間利息支付及到期後的賣樓所得的資金分配。 【 7. 329檔期加溫 回籠客積極進場 真豪宅 低總價 新成屋受青睞 上周末台北陰雨不斷，「河美」預售案舉辦工地秀，仍吸引不少民眾看屋。范厚民攝 圖片: 1 / 1【張瑞傑、楊茲珺╱綜合報導】329檔期正式開跑，雖上周末北部陰雨綿綿，但指標案場看屋人數與成交數並未受影響，具備「真豪宅」、「低總價」還有「新成屋」特質產品，均延續3月來的買氣。代銷業者發現，回籠客增加，並開始願意積極出價；中南部以「租不如買」首購產品最熱賣。 縮短觀望 上周末北部天公不作美，但卻未削弱329檔期人氣與買氣，各案場買氣仍持續回溫，大台北銷售成績較好的個案，普遍具備「真豪宅」、「低總價」及「新成屋」3大特質。以信義計劃區豪宅預售案「台北信義」為例，銷售率逼近6成，現場專案經理王中芳表示，最近幾周來客數相當穩定，且上周回籠客非常多，超過10組，「近期信義計劃區內有A11、D3型標售案，不少客戶擔心屆時若財團搶標，將連帶影響台北信義調價，所以觀望時間縮短。」 明星站台吸引人潮 「揚昇君臨」專案經理周貞琦表示，最近客戶買屋都很慎重，往往要來多次之後才會決定，前2個月很多都只是「看看而已」，現在肯出價客人明顯增加。 「低總價」產品也跑得特別快，台北縣三重市預售案「河美」，總價630萬元的面河景2房產品已售完，上周末業者邀請民視連續劇「娘家」演員站台，看屋人數多達75組，成交戶數達19戶。「河美」專案經理林振傑說：「預計4月再擇日舉辦活動，邀請明星站台。」同樣位於三重的「冠德美麗新境」，總價400~700萬元，上周來客18組，成交8戶。 中南部以首購為主 台北市文山區「湯泉行館」、北縣新莊「峰景鳳翔」都是新成屋，上周看屋人數均維持百組上下。「峰景鳳翔」專案經理劉可強表示，由於該案大樓鷹架剛卸下，可以給民眾看到蓋好的成品，提振購屋信心，上周成交9戶，其中5戶就是回籠客。 至於中南部個案表現較不如北部亮眼，其中，台中來客數最多的「親家時上top」，主力坪數34~ 8. 中山大樓首拍賣掉商辦強心針 【經濟日報╱記者／蔡靜紋、陳芝艷】 2009.03.31 04:42 am 不動產市場不景氣之際，土地銀行順利賣出位於台北市的新光人壽中山大樓，這棟中山北路上的A級商辦大樓第一次公開拍賣就告捷，成交價還高過市價，將對同區域的A級商辦，及本周五（ 土銀原本擔心第一次賣不掉，有可能要舉行二拍、三拍，但昨日順利賣出，且除了出最高價的兆豐銀行外，其餘三標的價格不但都高於底價，甚至也與市價相當，顯示不少業者看好北市商辦大樓行情。 在房仲業者眼中，新光人壽、國泰人壽都屬於國內A級商辦的龍頭老大，在不動產市場的一舉一動都具指標意義。國壽先前董事會通過將再投資不動產900億元，這回果然出手競標新壽中山大樓，雖未得標，仍顯示不動產「一哥」宣示大舉進舉不動產不是「喊假的」。 在低利率環境下，金融機構對於收益穩定、報酬率又較高的產品，興趣本來就比較高；目前北市商辦大樓的租金報酬率約4%，對坐擁龐大壽險資金，又苦無安全投資標的的壽險公司形成強烈吸引力。據統計，光是壽險公司今年預計投入不動產的預算便高達2,000億元以上。 政策調降遺贈稅率，又逢新台幣急貶，吸引大批原來流向海外的資金回流，。不動產業者推測，昨日投標中山大樓有首次出現標場的買家，就是非金融機構的市場資金流向不動產的例證。原本市場對新壽A11大樓標售還抱有觀望心態，在新壽中山大樓標售開出紅盤後，不動產圈目前北市商辦大樓支撐力道稍稍轉趨樂觀。 【 9. 房市慘連兩季亮藍燈 【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.03.31 04:06 am 內政部建築研究所昨（30）日公布98年第一次房地產景氣動向指出，97年第四季房地產景氣對策訊號仍為代表谷底的7分，與去年第三季相同，連續兩季出現藍燈。計畫主持人政大地政系教授張金鶚表示，因領先指標大幅下降1.96%，今年第四季房地產景氣仍將不佳。 內政部次長林中森昨天也罕見地出席房地產景氣動向記者會，他說，內政部長廖了以相當重視房地產景氣，交代他一定要出席，他也重申行政院決定續辦2,000億元購屋優惠房貸政策，提振民眾購屋信心。 林中森說，近日建照、使照申請件數減少，表示房屋供過於求現象會趨緩，很多消費者也趁機進場購屋，例如2,000億元優惠房貸已申請1,750億元，去化2萬戶新屋、3萬戶中古屋，未來會再延續推出優惠房貸。 建研所副所長陳瑞玲表示，去年第四季領先指標綜合指數為94.07，較前一季95.95下降1.96%，屬大幅變動狀態，預期到今年第四季，房地產景氣仍將不佳。同時指標綜合指數為100.80，較去年第三季100.88下降0.07%，屬於穩定變動狀態。 張金鶚指出，房市景氣領先指標大幅下滑1.96%，代表今年第四季不好；廠商也認為今年第一季、第二季不樂觀。 張金鶚說，本次調查首度針對未來半年後，房地產景氣就會復甦作問券；認為「不太可能」與「非常不可能」的比例分別為47%與19%，只有7%的廠商認為「非常可能」在半年後變好。 不過，中華民國不動產代銷公會全聯會理事長曹瑞濱表示，建研所的調查是落後指標，近日房市買氣增溫，調查中根本無法反映，現在景氣變化速度很快，他認為今年房地產景氣應該是一季比一季好。 張金鶚指出，本次調查並沒有正面訊息，房市不會一、兩個月就快速回溫，支付房價的所得水準依舊較低，但房價沒有明顯下滑；房市會變好的說法沒有支撐，調查中至少還沒看到房市的底。 【 10. 房市再亮藍燈 景氣恐續下修 【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2009.03.31 01:26 am 內政部建築研究所昨天預估，今年第四季房地產景氣動向領先指標為94.07，可能比前一季大幅下降1.96%，顯示業者對未來房市並不樂觀，預期房市景氣將持續下修。 調查顯示，包括建商、營造廠、仲介代銷、金融機構等房地產相關業者中，只有3成認為下半年房地產有可能復甦，超過6成仍不樂觀。 建研所昨天還公布，去年第4季的房產景氣指標綜合分數7分，與第3季相同，燈號連續兩季都在代表景氣低迷的藍燈；去年第4季同時指標綜合指數為100.80，比前一季下降0.07%，還算穩定狀態。 雖然同時指標穩住，但領先指標反應未來景氣，內政部建築研究所副所長陳瑞鈴表示，房地產市場供需失衡問題，因總體經濟不佳而更加明顯，還需要相當時間調整。 負責這項研究的政大地政系教授張金鶚表示，房地產市場在投資面大幅下滑，去年第4季屬於前端的素地交易量指數和建造執照面積仍在最低分，顯示市場仍然低迷。 他指出，從建造執照數量下降、使用執照卻仍居高不下的情況來看，未來供給量隨著交屋潮會持續增加，尤其北部地方更要小心。 張金鶚說，不管從經濟數據模型來看，或著業者意願調查，房市景氣看起來都不好，雖然有部分業者相對樂觀，但整體還是不好；至於未來有多壞，他認為很難說，但至少還沒有反轉的跡象。 至於去年房市的利多消息，包括把調降遺贈稅至10%、提出八大振興房地產專案，業者大多認為對房市有一些正面影響，但效果非常有限。 【 11. 義美高家 擬大賣統領持股 【經濟日報╱記者陳怡君／台北報導】 2009.03.31 04:43 am 統領百貨最大股東義美高家將大舉出售持股。圖為統領早期位在忠孝東路的分店。 （本報系資料庫） 統領百貨最大股東義美高家，擬大舉出售手中持股，由統領股東四大家族之一的翁氏家族透過公開收購的方式收購股票。一旦收購完成，翁氏家族將成為統領的最大股東，持股比例逾五成，改寫統領多年來由四大家族共治的局面。 根據金鼎證券的資料顯示，義美高姓家族包含擔任明曜百貨董事長的高志嘉、明曜百貨董事 除義美高家外，其他依序為持股二成多的金多利企業翁氏家族，以及一元投資的蘇家、德杰建設的王家。 這次透過公開收購程序的，正是翁家的代表。翁家除了投資統領外，在義美高家經營的明曜百貨更持有大股。 預定收購數 共6,828萬股 義美高家出售的持股，將由翁氏家族透過公開收購方式收購。 統領昨天就接獲以翁氏家族成為為主體的，舜翔開發股份有限公司、金多利企業股份有限公司、翁俊治、翁華利、翁華廷、翁如宜、許明鍵、許翁芳美及許明維等法人及自然人，共同公開收購統領普通股的通知及公開收購申報書，公開收購價為每股15元，遠低於統領昨天收盤價22.2元，預定公開收購的最高數量共6,828.8萬股。 大股東換人 不影響經營權 統領發言人陳文隆表示，統領先前股東的持股比重較平均，這次是既有董事公開收購公司股票，對經營權不會造成什麼影響。目前統領的董事長由蘇家的蘇建義出任。 目前主力位在桃園火車站商圈的統領百貨，台北忠孝東路的大樓出租給商場，原本租給英商馬莎百貨，去年馬莎退出台灣市場後，部分轉租給其他店家，其餘現正做為特賣會場。 據了解，統領計劃把此區租給三間餐飲業者，開設美食餐廳。 日前統領董事會決議，擬配發每股現金股利1元。去年統領的年營收為20.1億元，年減率9.45%。受大環境景氣不佳衝擊，統領今年前二月營收3.22億餘元，較去年同期減少18.46%。 【 12. 新光一號買自家樓 金管會要查 ▲位於台北市中山北路上的新光人壽中山大樓，昨日以38億元標出。（本報資料照片/王錦河攝） 新光人壽持有的中山大樓昨開標，買方揭開神祕面紗後，兆豐商銀只是「過水單位」，實際出資者為同一家金控的證券化商品：新光一號背後的投資大眾，市場質疑：「新光拿投資人錢替自己的大樓解套」，金管會已發函兆豐銀要求說明。 金管會官員說，發函兆豐商銀是想要瞭解，根據《銀行法》75條規定，銀行購買不動產，只能以「自用」為限，兆豐銀又不缺不動產，為何要去投標？目的在哪裡？並且，最重要的是，兆豐必須對出價38億200萬，對這價格的「合理性」提出說明。 兆豐銀「過水」 受託代投標 兆豐銀董事長王榮周昨晚受訪時證實，兆豐銀並非中山大樓的買家，兆豐銀是受新光一號（新光銀行所發行的第一支封閉型不動產投資信託共同基金）所託，兆豐身為新光一號的受託機構，出面代為投標。 信託同業指出，新光這麼做，等於把新光人壽所要處分的不動產資產信託（REAT）的標的物，也就是中山大樓，賣給同一家金控子公司新光銀行所發行的證券化商品新光一號的投資人（即該檔Reits基金的投資大眾），不過，這投資決策，卻非投資大眾所能著墨。 據悉，金管會相當在意，新光一號競標中山大樓，決策到底是誰做的？委託人是誰？兆豐銀董事會為何會願意替其背書？ 拿投資人的錢 買自己家的樓 信託同業表示，新光人壽5年前以28.3億元買入中山大樓，昨以38.02億標脫，高達9.72億元的資本利得，將為中山大樓所有權人，也就是新光人壽所享有。 由於新光是拿銀行所發行的封閉型共同基金的錢，去買壽險子公司所要處分的大樓，表面上是「公開競標」，但買賣方都與同一金控有關，而且用的錢是投資大眾的錢，是否涉及利益衝突，也有待釐清。 13. 新光中山大樓 溢價15.5%標出 土銀標售新光中山大樓REAT標的物，原底價為32.9億元，最後被新光一號REITs出手標走，得標價為38.02億元，溢價15.5％，這是REITs首度透過公開標售模式取得不動產。業者分析，中山大樓高價脫標原因，主要在於巿場趨緩，有助不動產證券化進場。 新光中山大樓REAT標案，原底價為32.9億元，由於租戶狀況穩定，以底價估算租金投資報酬率逼近5％，標售前就有壽險公司透露將進場投標，昨日共有4組人馬搶進，但最後被新光一號REIT出手標走。 信義商仲協理何偉宏表示，新光中山大樓空置率長期穩定，此次4組人馬進場投標，可看出具備固定收益的商用不動產，在低利率時代，的確能吸引市場的目光，若以目前市場租金利率與投標金額來推估，此案的租金報酬率約有4.2％，扣除管理費與貸款成本等，都還是正報酬，相當划算。 對於外界原本預期可能會是壽險公司出手角逐的局面，最後卻由新光一號得標，何偉宏認為，低利率時代，具備固定收益的不動產，對於著眼中長期的投資機構相當有力。 新光一號去年12月時的資產淨收益率約在2.9％，預期繼去年融資增購信義華廈後，再購入中山大樓，將可有效提高其資產收益比率及分散風險。 CCIM台灣聯誼會會長及瑞普國際物業總裁曾東茂表示，中山大樓在94年發行資產信託時，發行金額為28億元，約在市場的低點，歷經這幾年的商用不動產市場景氣，雖然目前的巿況回跌，但是仍然高於94年發行時的價值，增值約35.8％。 對於中山大樓這次能以高於底價約15.5％標出，曾東茂認為，有三大原因，首先是大樓區位及租約品質佳，能夠吸引例如美商蒂芙尼（Tiffany & Co.）與香奈兒精品（Chanel）等知名的外商企業進駐，將空置率壓在5％以下。 其次，處分的時機不錯。土銀選擇在資產信託規定的屆滿第四年即來處分標的，雖然整體房地產市場看似低迷，惟二月以來，台股上漲，投資人信心逐漸增加，而且標售底價的訂價也屬適當，自然大幅增加了標售的市場性。 最重要的是，市場趨緩，有助於不動產證券化進場。曾東茂指出，由於不動產證券化在市場熱絡時，因評估的時間較長，往往未能成功購進投資標的，在過去幾年市場景氣時，許多REITs均有評估增加投資標的，卻總因為其他投資者積極出價而無法取得。反觀，現在市場較弱，往往就是REIT擴大其不動產資產的大好時機。而代表新光一號的兆豐國際商業銀行在這次以約38.02億元標下中山大樓就是最好的例證。 14. 操弄財務槓桿 新壽做法可議 國內第一檔不動產證券化─新壽中山大樓不動產資產信託，昨日由受託機構土銀公開標售證券化標的物，但得標機構居然是新壽的不動產投資信託（REITs）─「新光一號」，資金來源還是舉債，在信用緊縮舉債困難的今天，壽險業透過這種方法，繼續掌控不動產，做法值得討論。 根據不動產證券化條例，REITs得舉債投資不動產，舉債上限為總資產35％，「新光一號」標下中山大樓的資金，就是透過舉債取得，根據證券化相關規定，「新光一號」買進重大資產，必須召開受益人大會獲得過半數投資人同意後才能生效。 由於新光一號的不動產管理公司係新昕土地管理公司，是新光集團的利害關係人，中山大樓不動產證券化，新壽也是次順位債券持有人，中山大樓現在由「新光一號」，以高出底標價五億元價格接手，也給外界新壽「左手換右手，肥水不落外人田」的印象；而如果考慮使用的是新光一號的投資人之資金，則這種作法，又更可議了。 儘管信義商仲等仲介機構，認為「新光一號」買下中山大樓，對提振商用市場信心，有很大幫助，新光人壽也強調這樣交易模式，並不違法，但不動產投資信託（REITs）畢竟是向不特定社會大眾募集基金，REITs透過舉債方式，吃下商用不動產，這樣的財務槓桿模式是否適當，恐怕是主管機關需要好好思考的。 15. 高雄園冶獎推購屋列車吸買氣 入選建築園冶獎決選名單的高雄建案「律見築」，規劃2~5房產品，標榜綠建築與節能。 圖片: 1 / 1【張雅雲、徐義平╱綜合報導】由高雄建築經營協會主辦「建築園冶獎」已步入第15個年頭，今年主打「購屋列車」活動，將舉辦2梯次免費看屋行程，預期可帶動高雄房市買氣。 專車接送民眾參觀 建築園冶獎執行長郭騰鴻說，今年購屋列車活動主要提供民眾購屋服務，時間預定為4/18、5/ 郭騰鴻表示，為了增強市場買氣，免費提供購屋列車，帶著民眾前往得獎建案看屋，希望能夠吸引民眾購屋意願。 京城建設（2524）發言人周敬恆指出，購屋列車確實有助提升買氣，若能夠提起民眾到案場看屋的興趣，相信成交件數也會有所增加。 上周二（3/24）建築園冶獎晉級決選名單已出爐，優質住宅庭園景觀部分，大樓住宅12件、透天住宅4件入圍，另一項優質公共景觀及社區總體營造案件評選，高雄縣市有15件、台南縣市12件及屏東縣12件。預計4/2將公布高雄地區得獎名單，至於屏東地區則要等到4/9。 16. 美房產大亨 捲入巴西平價住宅爭議 【經濟日報╱編譯劉道捷／綜合外電】 2009.03.31 03:54 am 美國房地產大亨澤爾（Sam Zell）併購報業集團論壇公司失利後，意外現身巴西，另闢戰場，卻捲入巴西平價住宅市場爭議。 去年底論壇公司聲請破產後，澤爾一直把精神放在全球不動產投資上，透過他經營的不動產私募基金公平國際不動產公司（Equity International Properties），持有巴西住宅營建商賈菲薩公司（Gafisa）19%股權，希望在巴西受到抑制的住宅需求中賺錢。 澤爾因此陷入巴西超過150億美元的平價住宅計畫爭議中，這個計畫由巴西總統魯拉政府提出，目標是協助興建100萬戶平價住宅，這個計畫包含房貸補貼，目的是希望壯大規模微小的巴西房貸部門，刺激類似賈菲薩營造公司所建平價住宅的需求；政府也提供建築業者10多億美元的低利融資。 巴西若干批評者說，政府和民間部門合作太密切了，也沒有充分處理社會的疑慮，同時造成都市範圍隨意擴大，卻沒有解決全巴西空屋高達600萬棟的問題。 巴西參議員兼主要反對黨PSDP黨主席古艾拉說，這個計畫大致上是政府的宣傳，「100萬戶，那是計畫，但州政府、市長、甚至連民間業者都不相信，沒有人相信這個計畫，計畫不會實現。」 連澤爾自己也覺得懷疑，他說：「我在這裡停留真的很久了，已經知道除非政府真的做了，否則政府的話都不能信。」巴西政府說，房貸補貼預定下月開始實施。 除了併購論壇公司失利外，澤爾多年來的不動產投資都十分成功。2007年，他在商業不動產熱潮高峰，把旗下公平辦公室地產信託賣給黑石集團，得款390億美元。 此後，他擁有的大多數不動產公司都跟地產業一起衰退，各公司的股價紛紛暴跌，但公平不動產國際公司並未上市，反而在國際不動產市場大約投資15億美元，投資標的包括中國大陸的倉庫、紐西蘭的退休村。 【
2009年3月30日 星期一
2009/03/31 房地產新聞
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