2009年4月12日 星期日

2009/04/10 房地產新聞

1. 買氣增台中房價落底訊號浮現

2. 潤泰新 2捷運聯開案營收90億 內湖站案聯貸26億今簽約

3. 北市首季店面交易量增35%

4. 包租公太多大台北房租下跌

5. 捷運周邊築巢6攻略

6. 台股反彈豪宅市場回春

7. 今年以來大台北住宅租金跌13.5%

8. 信心回升看壞第2季房市比率減少

9. 台北縣市店面交易成長住宅租金走跌

10. 隆大高雄豪宅 獲聯貸43億

11. 捷運末端周邊住宅 優先卡位

12. 買法拍 有竅門 二拍後出手較有利

13. 名宅法拍 六折買到手

14. 定存族搶買屋 台北租金跌了

15. 唯一抗跌》捷運 撐出房市一片天

16. 房市信心 5成樂觀「可進場」

17. 精華段 名宅不墜 忠孝東路四段170巷

18. 大陸房市成交恐萎縮

19. 北京二套房貸利率 鬆綁

1. 買氣增台中房價落底訊號浮現

2009年04月10日地產王 放大圖片

3月台中房市融冰,看屋人潮與買氣出籠,首購型產品最受歡迎。資料照片 圖片: 1 / 1【徐義平、張瑞傑╱綜合報導】3月全台房市趨熱,台中房市回春跡象明顯,據鄉林不動產研究室統計,中市今年第1季法拍屋總成交量832件,逐月成長。鄉林建設(5531)董事長賴正鎰說,房貸利率續走低、銀行開啟協商機制,減輕購屋民眾貸款壓力,加上搶標法拍屋熱度升高,台中房價落底訊號逐漸浮現。

舊大樓成交量增3成

賴正鎰指出,台中房市從去年下半年開始,便走向新成屋市場,以自住型首購族為主,在低利房貸的誘因下,偏好低單價、低總價的成屋產品,坪數約27~43坪、2~3房產品平均總價在450萬至500萬元,目前以北區、北屯區較多此產品。以鄉林建設「鄉林新月灣」銷售狀況為例,3月來客數與成交量較2月成長2倍,由於成屋案銷售轉好,推升建商推案信心。

住商不動產中區經理賴萬表示,其實在過年至今看屋的人潮一直都很熱絡,只是民眾普遍等待房價落底,「只看不買」的情形相當多。目前優惠利率可說史上最低的一次,加上景氣回春,使得民眾購屋信心大增。

永慶不動產台中園區加盟店店長魏嘉榮表示,中科廠商定單回流,許多大廠取消無薪假,股市回溫,科技產業後市看好,是本區買氣回籠的主因,本月中古大樓成交量較前2個月多出3成。

2. 潤泰新 2捷運聯開案營收90億 內湖站案聯貸26億今簽約

2011年完工 2009年04月10日地產王

潤泰新「內湖站聯開案」26億元聯貸案,今日與第一銀行等金融行庫簽約。林鼎皓攝 圖片: 1 / 1【徐義平╱台北報導】近來政府不斷釋出公共工程利多,以台北捷運聯開案最受到建商青睞,包括潤泰新(9945)、日勝生(2547)、冠德(2520)、及樺福4家已承攬12個台北捷運開發案,總開發金額近450億元,其中潤泰新「內湖站聯開案」26億元聯貸案今日下午將簽約。

錢景看好

台北捷運聯合開發案具備交通優勢,可聚集大量人潮、形成熱鬧商圈,這類建案產品多樣,可規劃住家、辦公大樓、店面、商場等,深具開發價值。目前冠德建設承攬的聯開案最多,一共有5個,分別是新店線新店市公所站「都會通」、中和線永安市場站「美麗永安」、景安站「美麗景安」、新莊線先嗇宮站「美麗新境」、台北橋站「台北橋站住家案」,前3案已銷售完畢,5個聯開案將為冠德帶入63億元營收。

近期規模最大的聯開案要屬日勝生「美河市」,案量大約250億元,日勝生副總經理周惠玉指出,日勝生手中持有3個捷運聯開案,分別是小碧潭站「美河市」、木柵站「信義18号」、新莊線「大橋國小站聯開案」,估計可創造345億元營收。

房價抗跌銷售快

潤泰新則拿下2個捷運聯開案,除今日與第一銀行等金融行庫簽約的內湖站聯貸案,還有新莊線三重站。潤泰新發言人周冠印指出,今日簽約的內湖站聯開案將規劃辦公大樓,施工期2年,預計今年動工,2011年完工。至於,新莊線三重站則規劃住商合一產品,預估2聯開案合計有90億元營收。

此外,樺福集團則承攬蘆洲站、頂溪站2個聯開案,其中「頂溪站住宅案」預計5月初銷售。皇翔(2545)、興富發(2542)及吉美建設也爭搶聯開案大餅,皇翔建設拿下松山線松山站聯開案,將規劃為商辦大樓。

興富發副總經理廖昭雄指出,由於捷運站附近的房價相對抗跌,民眾購買意願高,因此,公共工程中又對捷運聯開案承攬意願相較高。他指出,興富發承攬過的捷運聯開案,包含蘆洲支線三民高中站「藏富」、新莊線松江南京站小套房產品「中城」都已銷售完畢,未來有可能再投標捷運聯開案。

3. 北市首季店面交易量增35%

2009年04月10日地產王 放大圖片

具穩定收益的店面與住宅,是國內資金追逐的目標,捷運周邊店面最具增值潛力。范厚民攝 圖片: 1 / 1【楊茲珺╱台北報導】定存利息與貸款利率走低,加上外部投資環境不穩定,促使資金流向店面市場,永慶房屋店面事業部統計,大台北店面交易量均較上1季成長,與去年第4季相較,北市增35.1%,北縣增14.3%。專家建議,雙捷運交會、學區周邊住宅都是值得投資標的。

投資雙捷運學區旁

永慶店面事業部經理李元鳳說,累計到去年12月底止,定存總額共計12.9兆元,但郵局1年期定存利息不到1%,潛在資金動能龐大,部分開始流向店面市場。

李元鳳建議,未來捷運交會站商圈就是很好投資標的,如木柵線大安站、南京東路站與南京松江站。但這些地段仍處捷運施工中交通黑暗期,投資報酬率僅1~2%,眼光須放遠到3~5年後。

台灣房屋總經理彭培業提醒,投資者應積極瞭解該商圈生態及附近店面閒置狀態,他舉例,「捷運店面」只是概念,1個捷運站擁有多個出口,建議鎖定擁有學校、醫院或大型公共設施出口,才能掌握人潮、奠定店面價值。

李元鳳建議,預算有限不妨鎖定學區住宅,學校周邊學生居住需求龐大,一般住宅若有頂樓加蓋,報酬率甚至超過7%,政大、台大、師大附中周邊都可找到。永勝租屋執行長徐銘達提醒,應選擇排名較前的大學周邊,免得部分大學招生不易,屆時出租有難度。

4. 包租公太多大台北房租下跌

【聯合報╱記者黃啟菱/台北報導】 2009.04.10 03:41 am

低利時代來臨,不少資金流進房市,尤以固定收益的出租型產品最受青睞,不過,房仲業者發現,由於愈來愈多人想當包租公,因供過於求,近來大台北地區租金已開始鬆動。

據住商不動產統計,今年3月台北市的平均租金較去年同期下滑13.5%,台北縣的跌幅也有7.8%;愈是熱門的租屋區域,租金下修幅度愈是猛烈。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,這一年大台北地區多數區域租金都走跌,部分區域甚至出現一成五以上的跌幅。其中,台北市以信義、大同、中正、中山等區域下滑幅度最大,都超過一成五,信義區更高達兩成。

在台北縣以淡水、三重、新店、板橋等地租金跌幅較多,淡水跌幅達到一成九,最為嚴重。

徐佳馨表示,租屋熱門區域由於購屋進場者眾,促使租金下滑的更為明顯。此外,由於經濟不景氣,許多租客刪減租屋預算,寧願捨棄居住品質,屈就租金低、屋況差的產品。

【2009/04/10 聯合報】@ http://udn.com/

5. 捷運周邊築巢6攻略

【聯合報╱記者許佳佳/專題報導】 2009.04.10 04:45 am

6月通車的內湖線捷運,將為台北市交通網串連新天地。對於投資人而言,正在施工中的新捷運,是否能為低迷許久的房市帶來春燕,將是第2季的焦點話題之一。

記者徐世經/攝影

6月通車的內湖線捷運,將為台北市交通網串連新天地。對於投資人而言,正在施工中的新捷運,是否能為低迷許久的房市帶來春燕,將是第2季的焦點話題之一。

不動產房價漲跌趨勢要依區段及供需關係而定,無法一概而論。危機就是轉機,太平洋房屋企研室經理鄭國英建議,有購屋需求的買家,應勤做功課,多看多比較,掌握知的權利,況且「看厝免錢」何樂不為。

布局… 正在動工捷運網

捷運沿線住宅一直是購屋人的最愛,舉凡通車捷運周邊房價皆有上揚的潛力,今年布局的重點,建議鎖定正在動工或即將通車的內湖(今年6月通車)、信義、南京、新莊、蘆洲線捷運網絡。

目標… 質優價低潛力區

雖然這些捷運線明星站區周邊住宅,是房價抗跌指標,但部分門檻過高,不是一般白領族買得起。鄭國英說,購屋資金有限的普羅上班族,在景氣動向盤整的情況下,挑房應主攻「質優價低」潛力區。

區段… 捷運末稍北縣區

這些區段多數集中在北縣,例如三重市菜寮站,靠近三重市府;蘆洲可選擇南港子重劃區蘆洲站;新莊市可買在新莊副都心新莊站或末端的迴龍站,都是可逢低買進的區段,而且房價會有一定的抗跌性或增值性。

鄭國英表示,比較捷運線市區站與末端站,其實通勤時間增加不多,但房價卻隨著遠離捷運網核心而逐步降低,首購上班族只要在時間空間兩者取得平衡,就能找到理想的捷運物件。

行情… 內湖信義線狂飆

大台北生活圈第二階段的捷運路線總長約78.2公里,陸續在4年內通車,目前以內湖線、信義線漲勢最強悍。鄭國英建議,應放大膽挺進台北市衛星城市捷運末端站周邊中古屋。例如南港展覽館站、迴龍站、蘆洲站、頂埔站、松山站等,房價目前仍被低估。

如果新屋40萬元一坪,中古屋價格若是其2/3,約每坪30萬元以下就可買進。而且「末端站」也就是「起始站」,相對房價較低外,有座位可坐也是優勢之一。

最省… 迴龍蘆洲頂埔站

就節省購屋價款來分析目前興建路網捷運線,以新莊、蘆洲、土城延伸段捷運線房價相對偏低,未來增值潛力不容小覷。雖然不像其他市區的捷運站周邊房市急漲,但一定會與所有捷運站一樣,帶來房市利多的激勵,預估房價至少會有1到2成的漲幅。

最尾端的迴龍、蘆洲、頂埔站周邊中古住宅行情每坪約在15萬元上下,榮登最省錢捷運的住宅榜首,打算購屋的薪水級不妨納入考量,不一定要擠進台北市區內。

捷運頂埔站站體就在鴻海廠房附近,而第三階段的捷運三鶯線,也以這裡為起始點,採高架方式連通到三峽鎮、鶯歌鎮。因為附近電子新貴高價位住宅新建案(開價每坪約25-28萬元)帶動下,周邊中古屋房價預期也將水漲船高。

而預計在民國101年通車的信義線象山站,周邊豪宅聚落及信義計畫區商業機能早已成形,房價處於高點盤整,不是一般上班族可以輕鬆入主的區段。

此時不妨選擇距離大約15分鐘腳程的吳興街、莊敬路、信義路五段巷弄,還可找到屋齡約20到30年、30到35萬元一坪 的中古公寓(每坪房價省下30-50萬,30坪住宅約可省下1000萬元),預估信義線通車後,應該還有1到2成的上漲幅度。

注意… 別賺房價賠品質

但是鄭國英也提醒購屋族,一切以需求為優先,並非所有捷運末端站都是好的選擇,要避免賺了房價,卻賠上時間及生活品質,考慮房價外,更該選擇生活機能較好的環境。

過招教戰 議價 三多一拖

依照歷史經驗,台北的捷運除了帶動區域的繁榮,也拉抬區域的房價,對大台北地區來說,捷運可說是房價的大補丸。但也要注意捷運通車前夕,是屋主最容易哄抬價格,賣方最難議價的時候。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,以6月即將通車的內湖線為例,從去年年初開始買氣便呈現膠著狀態,最主要的原因莫過於屋主認為捷運即將通車,比起其他區域,對價格更堅持。 在這種狀況下,買方要如何議價?徐佳馨建議,面對堅持的買方寧可抱持「三多一拖」的態度。對物件多看、多聽、多比較,以及對不合理的價格寧可展現誠意,以「拖」字訣換取賣方讓價空間。畢竟房價是大環境決定的結果,當大環境不佳,出價沒有買盤承接,再強勢的賣方也必須鬆動。 而台灣房屋不動產總經理彭培業也認為,從以往經驗看,捷運通車日也是利多夢醒時。如果通車前房價哄抬過高,正式通車後反而會出現修正走勢。 如果有意賺價差的投資人,最好是在重大工程興建過程中,趁好價錢提早脫手。而有意自住的客層,則可等到正式通車的房價修正期,再來爭取更大的議價空間。

【2009/04/10 聯合報】@ http://udn.com/

6. 台股反彈豪宅市場回春

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.04.09 03:11 pm

永慶房屋統計,大台北中古豪宅交易量在「靜悄悄」多月後,3月跳升,較2月大幅成長N三成五。成交價則是波動不大,北市平均成交單價目前為48.5萬元,較上月上升4000元,北縣為27.8萬元,較上月下滑4000元。

海悅廣告執行副總曾俊盛表示,過去8個月累積的豪宅購屋能量,在3月底以後幾乎全面釋放,位於信義計劃區內的「台北信義」最近兩周就賣掉近15億元案量,上周單周就賣出近10戶逾億元豪宅。

冠德建設董事長馬玉山表示,2月以前銷售很不好,來客很少,看過也不出價,現在不僅來客大增,也都願意開價。「冠德遠見」3月以後去化快速,目前銷售已逾7成。

永慶房屋總經理葉凌棋也認為三月豪宅開紅盤,價格修正是主要關鍵,目前北市中古豪宅大致可分兩種盤勢,80坪上下,總價在5000~7000萬元之間的中古豪宅,下修幅度15~20%,買氣回溫最明顯,特別是一些地段好、規劃佳的產品。

但100~200坪,總價1~2億元的高檔次豪宅,由於賣方多有相當經濟實力,降價意願一直不高,買方則多為資產配置、節稅等考量,沒有立即性自住需求,因此市場現仍呈僵持狀態,詢問度很高,但沒什麼成交傳出。

永慶豪宅部資料顯示,北市信義商圈、大安中正、天母及大直等四大豪宅區,釋出量少、具有稀有性的知名豪宅,包括勤美璞真、信義富邦、信義之星、宏盛帝寶等,現單價仍要100~120萬元之間,價格修正不大。

葉凌棋表示,大台北豪宅市未來是否持續增溫,必須看台股表現、全球經濟景氣變化、海外游資回流等指標,另外下月即將登場的第三次江陳會也是重點,如果江陳會釋出更多開放訊息,豪宅客進場意願會更高,有助於進一步推升交易。

曾俊盛認為,從大環境趨勢來看,第二季豪宅交投情況依然樂觀,但他建議建商不應因此誤判,如果再如之前快速拉高售價,很可能再度澆熄消費者熱情,對整個市場將產生不利變數。

【2009/04/09 聯合晚報】@ http://udn.com/

7. 今年以來大台北住宅租金跌13.5%

〔記者黃宣弼/台北報導〕根據房仲業者統計,今年大台北地區住宅租金都出現下滑狀況,平均跌幅約13.5%,其中以信義區跌幅兩成最多,待租期更從過去一至二個月拉長至三至六個月,結構上並出現房東增加、租客減少情況。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,目前租屋市場確實因越來越多長期投資者進入,造成租屋供給面擴大,為競爭有限的租客,租金降低是必然現象。此外,經濟不景氣,許多租客刪減租屋預算,寧願捨棄較好的居住品質,選擇屈就租金低、屋況較次之的產品,低租金產品漸趨熱門,也是平均價格下滑原因之一。區域部分,從下修幅度來看,台北市以信義、大同、中正、中山等區域下滑幅度最大,都在一成五以上,其中信義區更高達兩成;台北縣以淡水、三重、新店、板橋等地租金跌幅較多,淡水跌幅更達一成九,為北縣最高。信義房屋網路經營經理蕭政華表示,今年1月租屋物件刊登量,比去年同月遽增87%,其中付不起房貸乾脆「以租待售」攀升的比例最高;這顯示有愈來愈多屋主加入出租行列,將出售中物件同時嘗試出租,希望以租金收入填補部分房貸支出,以免出售不成,淪為法拍屋,因而有大量空屋流入,衝擊租屋市場,使得待租期拉長。

8. 信心回升看壞第2季房市比率減少

2009-04-10 工商時報 【蔡惠芳/台北報導】

 第1季房市交易出現明顯回春的買盤,顯示買方對於已經連續修正半年的房價逐漸認同。一項最新購屋意願調查結果驗證,目前雖有5成看壞第2季房價,但與半年前美國雷曼兄弟破產事件爆發時相比,看壞比率已明顯減少2成,顯示購屋信心快速回籠。

 信義房屋針對網路會員進行購屋意願調查,昨日公佈報告指出,看跌未來半年房價的比例約54%,雖仍過半,但與去年9月雷曼事件時看跌房價比重高達74%相比,已減少2成。

 顯示經過半年來房價修正與景氣盤整,購屋民眾對於房市的悲觀氣氛轉淡,看壞房價走勢的比例大幅減少。

 此外,從問卷中各項調查統計顯示,民眾對於購屋計畫,已由觀望被動的態度,轉為主動。

 信義房屋發現從去年9月、12月以及最近一次3月底,前後三次的購屋意願調查結果顯示,看壞未來房價走勢的比率,依序分別為74%、63%以及54%,呈現逐季遞減現象。反應購屋者逐漸擺脫金融海嘯對於景氣信心的衝擊,逐漸認同修正後的房價。

 尤其針對「在意的購屋關鍵因素」的調查,反映出特別的結果,是最在意「物件的合適度」,比重超過6成,高於「晚點買房價會更便宜」選項的56%。這顯示,除要求房價要合理外,更希望再這個時機點,買到中意又好用的「好房子」。

9. 台北縣市店面交易成長住宅租金走跌

2009-04-10 中國時報 【張舒婷/台北報導】

 永慶房屋的最新數據指出,北縣、北市今年Q1的店面成交量,與去年(2008年)Q4相比,分別成長1成4和3成5;儘管資金看似開始流向房市,但住商不動產卻發現,今年3月的台北縣市住宅租金,與去年3月相比,普遍呈現下滑跡象,某些區域甚至出現1成5以上的跌幅。

 永慶房屋店面事業部昨天公布今年Q1的月平均店面成交量數字,發現大台北地區的實質交易量明顯成長。其中,台北市的反應又比台北縣快,較去年Q4上揚了35.1%;台北縣亦表現不俗,成交量上漲14.3%。

 若觀察成交量指數(以2006年Q1為基期),北市勁揚至50%,比去年Q4(37%)高出13%;北縣也成長到大約40%,同樣優於去年Q4的35%。

 儘管大台北地區的店面成交量繳出漂亮的成績單,住宅市場卻是命運大不同。住商不動產企劃研究室發現,今年3月的台北縣、市住宅租金行情,與去年3月相比,除了少部份行政區之外,大多數皆走跌。

 就個別區域的下修幅度來看,台北市的信義(-20.5%)、大同(-16.3%)、中正(-15.3%)、中山(-15%)跌得最深,降幅都超過1成5;台北縣的部分,租金跌幅以淡水(19.8%)、三重(-18.6%)、新店(-17.1%)、板橋(-15.7%)等地區最多。

 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,正逢低利時代,且房價向下修正,確實讓房市投資客大增,卻也讓許多租屋者「轉租為買」,加上不少過去租屋的年輕族群,在經濟能力許可的情況下,願趁機出租戶增加 租金行情鬆動

10. 隆大高雄豪宅 獲聯貸43億

〔記者林耀文/高雄報導〕股票上櫃建商隆大營造(5519)與城揚建設在高雄民權路合建的豪宅大樓案,昨(9)日中午正式獲得土銀等六家行庫,簽訂43億5000萬元聯貸案,全案總銷金額高達130億元,為近十年來南部地區總銷與聯貸規模最大的豪宅案,預期可增加隆大約16億元利潤。

11. 捷運末端周邊住宅 優先卡位

2009-04-10 工商時報 【曾萃芝/台北報導】

 市區捷運住宅地段佳、生活機能好,但房價節節高漲,不是一般上班族買得起,房仲業者建議,卡位捷運線末端站,是不錯的自住或投資的選擇。

 中信房屋副總經理劉天仁建議購屋人,朝著群聚的方向要素前進,及早布局捷運概念房產,對於消費者都是可行的購屋計劃。

 太平洋房屋副總經理李珠華表示,目前預算有限購屋者最好以捷運興建中的捷運末端站為首選,未來房市反轉,可以兩頭賺進重大工程的利差與房價飆漲的價差,是很好的選擇。

 李珠華表示,比較捷運線市區站與末端站,其實通勤時間增加不多,但房價卻隨著遠離捷運網核心而逐步降低,首購上班族只要在時間空間兩者取得平衡,就能找到理想捷運物件。

 李珠華建議,趁房價盤整優先卡位,應放膽挺進台北市衛星城市捷運末端站周邊中古屋,例如南港展覽館站、迴龍站、蘆洲站、頂埔站、松山站等,房價目前仍被低估。

 太平洋房屋企研室經理鄭國英分析,如果新屋40萬元一坪,中古屋價格若是其2/3,約每坪30萬元以下就可買進。而且「末端站」也即「起始站」,相對房價較低外,有座位可坐也是優勢之一。

 太平洋房屋企研室更指出,第二階段的捷運路線(78.2公里),陸續在4年內通車,目前以內湖線、信義線漲勢最強悍。而以南港線、內湖線雙捷運交會的南港南港展覽館站,未來賣相最佳。由於南港展覽館站前往內科及經貿園區,通勤時間短,前往華納威秀、美麗華購物也相當便利。

12. 買法拍 有竅門 二拍後出手較有利

2009-04-10 工商時報 【馬婉珍/台北報導】

 3月份的全台法拍量減少2千件,但大台北的法拍比例卻由7%增至10%,也有不少優質法拍件出籠,法拍業者認為,以大台北地區拍定率來看,二、三拍的拍定率共占約70%,有些法拍屋的一拍開價,幾乎都接近市價,因此先向房仲探聽行情、靜待二拍後進場較有利。

 法拍業者指出,以往房市反轉後,房價多由外圍跌進市中心,因此法拍屋爆量,多半是從中南部開始,而由3月份質量變化看來,法拍效應已由外圍進入市中心發酵,且精華物件出籠,桃園以南有不少法拍新成屋出現,大台北的法拍量比例也增加,業者認為,此時進場競標正是時候。

 不過, 投標前仍要掌握二大撇步。安信法拍屋副理陳建閎說,法拍屋一拍開價,與鑑價時間可能相距半年以上,以近期來看,房市波動大,若是去年中、房市熱絡時期鑑價的物件,至今才開拍,因受到近期房市走緩影響,就會造成一拍開價接近市價的局面。

 因此,陳建閎認為,首先民眾應探訪法拍件的周邊區域,向各房仲店頭了解行情,並觀察該區域的委售件多寡,若委售件很多,可能會有比價效應,想投標者,就可等待二拍時,價格打8折後再進場。

 山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟指出,一般而言,桃園以北的法拍拍定率,多半是二、三拍拍定為主,因這塊區域的法拍屋一拍開價,常會發現接近市場價,依據統計的拍定率可見,二拍約是30%、三拍約是40%的拍定率。

 由於銀行多半會將債務人的房貸本息滯納金、送交法院執行費、土地增值稅等成本算進去,有時成本一估算,再回推至一拍開價,就會接近市價、甚至高於行情價,這麼一來,就失去「揀便宜、買法拍」的意義,靜待二拍再進場競標更有利。

13. 名宅法拍 六折買到手

2009-04-10 工商時報 【馬婉珍/台北報導】

 法拍精華物件在3月份陸續出籠,北市有不少知名豪宅,因企業老闆受到金融風暴拖累,而發生嚴重的財務危機,如仁愛鴻禧、帝景水花園等,企業老闆自家住宅被丟入法拍市場,任人競拍叫價,市價六折成交。

 從山水法拍屋搜尋引擎可發現,今年以來,舉凡知名的第一代十大名宅、或是近年發燒話題的豪宅,都有法拍件出現。其中,又以元月份時,被譽為十大名宅之首、位於仁愛路上的「仁愛鴻禧」拍定價近1.5億元、每坪單價僅56萬元,得標者用低於市場行情4成的超俗價買入,出手最精明。

 「仁愛鴻禧」的所有權人是張秀政,他活躍於前總統李登輝時代,所創立的鴻禧集團,旗下包括鴻禧大溪別館、高爾夫球場、豪宅建案等,曾經叱吒風雲、不可一世。

 山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟說,包括仁愛鴻禧、鴻禧臨沂、信義鴻禧等豪宅,都由張秀政一手興建,他並在新店的秀崗山莊投資山坡地,但因「林肯大郡」事件發生後,所以政府宣布限建丙種建築用地(指山坡地),張秀政慘遭滑鐵廬。

 當時又逢2001年房地產景氣重創,建商陸續倒閉,張秀政自此負債累累、權勢盡失,陸續出脫手中資產,最後連自己住的房子也以俗價拍出。

 在舊期十大名宅中,高居首位的「仁愛鴻禧」,是張秀政最心愛的作品,長年住在「仁愛鴻禧」20樓、21樓打通的樓中樓。建材完全是以花崗石所砌,與一般二丁掛的磚造不同,每月每坪管理費高達200元,至今仍高居豪宅管理費前十名排行榜。

 今年元月份進入三拍時,房市景氣雖蕭條,但不少人看到「仁愛鴻禧」的超優法拍件,且已進入三拍較低價格,當天投標室仍擠入18人競標,最後以總價1.45億元、每坪單價僅56萬元標走。

 住商不動產企研室主任徐佳馨說,該棟目前行情每坪約80萬元左右,高樓層的超優物件甚至可達到每坪85萬元,因此得標者確實是逢低精挑、買到賺到。

 此外,前幾天應買公告得標的,是名列北市十大豪宅、位於大直的「帝景水花園」,原屋主是中影前副董事長莊富淑,法拍業者透露,因莊富淑欠下龐大稅金,所以遭國稅局查封拍賣。

 安信法拍屋副理陳建閎指出,「帝景水花園」是近年首推水岸第一排豪宅風氣之先,該法拍件是一樓挑高六米的產品,以該棟每坪單價約80萬元行情來看,莊富淑的法拍件在三拍流標後的應買公告期間,以6,400萬元購入,每坪單價僅48.6萬元,幾乎是用一半價格就可入住豪宅。

 而像是大直煙波巴洛可別墅、信義路上的「曼哈頓」大樓(僑福花園廣場正對面)等,原屋主都是電子科技業老闆,法拍業者推估,由於去年下半年金融風暴襲擊,使得這類企業負責人受傷慘重,自家住宅紛淪落法拍市場的命運。

14. 定存族搶買屋 台北租金跌了

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.04.09 03:11 pm

包租公難為 慎選投資標的

定存利率不到1%,過去幾個月來大批定存族轉成包租公,但房仲業今天提出警訊。由於租屋供給量暴增,在粥多僧少下,北縣市熱門租屋區段租金出現急滑,最高達到兩成。業者提醒投資人,現階段進場應避開爆量地段並慎選投資標的。

住商不動產企研室上午公布北縣市住宅租金調查,比較今年3月與去年同期租金水準,多數行政區都呈明顯下滑。其中北市12個行政區租金全面下修,平均達13.5%,北縣好一些,平均下修7.8%。

進一步分析各區域租金下滑情況,愈是租屋熱門區段,租金下修幅度愈猛,以台北市來說,信義、大同、中正、中山等區域下滑幅度都在1成5以上,信義區則高達兩成。台北縣則以淡水、三重、新店、板橋等地租金跌幅較多,淡水跌幅更達到一成九,為北縣最高。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,北縣市租金過去一向波動不大,目前急滑,主要是越來越多的長期投資者進入市場,市場供給量大增,房東為爭搶租客,紛紛降租所致。

另一方面,由於經濟不景氣,許多租客刪減租屋預算,寧願捨棄較好的居住品質,選擇屈就租金低、屋況差的產品,低租金產品漸趨熱門,也是平均價格下滑的原因之一。

業者表示,房地產仍是具有優勢的投資選擇,惟定存族如果現階段想進場,除考量周邊生活機能之外,最好以老字號大專院校、具商圈的捷運周邊為首選。

【2009/04/09 聯合晚報】@ http://udn.com/

15. 唯一抗跌》捷運 撐出房市一片天

【聯合報╱記者孟祥傑/專題報導】 2009.04.10 04:45 am

房仲業者指出,房地產市場從去年下半年起就一片低迷,捷運周邊新成屋、中古屋還維持平穩,其中包括已在動工的捷運新莊線、蘆洲支線等沿線區段,使捷運周邊成為房市抗跌指標地區。

信義房屋企畫研究室主任蘇啟榮指出,台北縣除捷運板南線延伸至土城外,環狀線也陸續動工,且捷運站周邊向來生活機能健全,在捷運路線行經區段,受到交通便利及都市更新整齊的預期心理影響,抗跌能力確實較高。

誠正房屋總經理黃啟銘也說,捷運土城永寧站於完工通車前,平均房價約10萬至14萬元左右,通車後立即漲為13萬至17萬元,漲幅約2至3成;去年下半年金融風暴衝擊,房價跌幅大致能控制在1成以內,未受明顯波及。

東森房屋中央永寧加盟店店長林家榮指出,今年農曆年後看屋人潮與買氣逐漸回穩,且部分鄰近捷運永寧站的個案,例如1年多前推案的「中央公園」,推案價格約每坪15萬至16萬元,去年10月後一度小幅下挫至14萬元,但隨著景氣回溫,如今又站回15萬元以上,部分經屋主重新裝潢的單位,還能達到17萬元水準。

黃啟銘與林家榮均表示,位於土城市頂埔地區的「皇翔太陽城」,交屋2年來,每坪售價約13萬至15萬元,如今捷運延伸至頂埔案已成定局,預估完工通車後,只要景氣未再走下坡甚至出現好轉跡象,且銀行承貸成數達到8成以上,就有機會上看15萬至18萬元左右。

【2009/04/10 聯合報】@ http://udn.com/

16. 房市信心 5成樂觀「可進場」

2009年04月10日地產王 放大圖片

圖片: 1 / 1【柯玥寧╱台北報導】從去年下半年房價不斷修正,民眾對房價看法漸由悲觀轉為正面。信義房屋調查第一季購屋信心發現,相較於去年九月雷曼事件發生時,看壞未來半年房價的民眾已減少兩成,過半數民眾認為,現在可進場看屋;另有四成四民眾預估,未來半年至一年內就能買到房子。

信義房屋針對網路會員調查發現,去年九月雷曼事件發生當時,看壞未來半年房價的民眾達百分之七十四,但今年三月底最新調查,看跌未來半年房價的民眾比例降至百分之五十四。

逾四成一年內買屋

信義房屋企研室主任蘇啟榮說,雖然超過五成的網友認為房價仍很高,但民眾逐漸認同修正後的房價,有百分之四十四民眾認為未來半年至一年可以順利買到房子,短期內房地產買氣會持續加溫。



調查顯示,金融風暴與失業危機明顯影響最近兩季民眾購屋信心,但已不像先前強烈,約五成民眾認為雖然失業危機、美國金融風暴仍在,但已經可進場看屋。另外,過半民眾認為兩千億元房貸續撥並不會影響自己的購屋決策,蘇啟榮分析,相較於低利、金融風暴及無薪假等外在因素,買方更在乎的是開價是否合理。

17. 精華段 名宅不墜 忠孝東路四段170巷

2009年04月10日地產王

忠孝東路四段170巷周邊早前由三普建設規模開發,建造「三普名人社區」、「三普門第」等,有「名人巷」之稱。目前18弄兩側的「富邦明園」房價最好。莊宗達攝

忠孝東路四段170巷周邊早前由三普建設規模開發,建造「三普名人社區」、「三普門第」等,有「名人巷」之稱。目前18弄兩側的「富邦明園」房價最好。莊宗達攝 圖片: 1 / 1【柯玥寧╱台北報導】忠孝東路四段170巷,是台北明曜商圈後方的高級住宅區,20年前由三普建設規劃興建「三普門第」、「三普名人社區」等社區,早期政商名流及醫生住戶眾多,素有「名人巷」稱號。現在區內的名宅除了「富邦明園」外,多為屋齡20年以上甚至30年的大樓華廈,主力產品約50坪,每坪行情60~70萬元。

學區加乘

目前忠孝東路四段170巷「名人巷」光環已褪色,早期名人住戶包括前行政院副院長林信義、藝人胡瓜都已搬出,但因位居精華地段及仁愛明星學區的加乘,仍是北市指標名宅聚落。從1980年代開始,率先由三普建設採階段開發,基地面積完整,屋齡雖達20年以上,仍是區域內的指標社區;當地房仲推估屋齡22年的「三普門第」,最新行情每坪約65萬元。

富邦明園每坪80~85萬

住商不動產仁愛鳳翔加盟店店長余易帆說:「目前行情最好的住宅是「富邦明園」,每坪行情80~85萬元,主因就是屋齡新。」相較於區域內7成住宅屋齡都達20年以上,「富邦明園」屋齡約6年,全區5戶,樓高7樓採單層單戶規劃,1樓為停車位空間,住戶出入方便單純,市場出售物件稀有。緊鄰「富邦明園」的「敦南名廬」、「玉園」,屋齡各是20年、28年,都是早期名宅社區,每坪65~70萬元,行政院前副院長林信義曾居住在「敦南名廬」。

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前行政院副院長林信義是「敦南名廬」的早期住戶。

統領商圈住戶素質較佳

忠孝東路四段170巷17弄的「靜廬」、「華廬」,屋齡近30年,是更早一批的名宅社區,採單層雙併,余易帆推估,成交行情每坪約60萬元。信義房屋忠孝敦化店專案經理劉承垚說,忠孝東路四段170巷1樓店面以開設精品店為主,與忠孝東路四段北面統領商圈開設年輕人服飾商店,整體住戶素質較佳。

劉承垚說,東區住宅房價最好的地段是在大安路一段,復興中小學後方,忠孝東路四段170巷的部分住宅,目前只稱得上名宅,與信義計劃區的豪宅定位不同。



18. 大陸房市成交恐萎縮

【經濟日報╱記者邱詩文/綜合報導】 2009.04.10 05:11 am

大陸主要城市房市成交暴漲,部分樓盤因而借勢漲價,不過業者指出,房市庫存、景氣現況與居民收入等,均不足支撐大陸房價,估計未來三個月房市成交將萎縮。

中國證券報報導,昨(9)日是北京春季房展第一天,成交量與成交價都高於去年秋季展,顯然已有憋得太久的建商上調價格。

南方周末報導,大陸主要城市第一季成交都出現暴漲。京滬深三地新房成交量,都比2008年第一季增加了一倍以上,深圳甚至漲了兩倍多,3月一線城市幾乎都接近了2007年的高峰值。連西部城市重慶,第一季成交面積都超過了600萬平方公尺,是北京、上海的三倍多。

仲量聯行的最新報告認為,目前房地產市場成交量回升,主要依靠先前房地產項目降價,但建商漲價太快,預計今後一段時期,除非房價大幅逆轉、市場行情好轉,否則其成交量將難以維繫持續回升的態勢。國泰君安和招商證券的報告則預測,未來三個月大陸房市成交量可能會萎縮。

根據中國指數研究院提供的資料顯示,進入2008年12月以來住宅存量逐步被消化,截至3月31日,住宅可售量下降到1777.09萬平方公尺,但相對於2008年初的1,357.48萬平方公尺,庫存壓力依然嚴峻,按照前六個月平均銷售量來算,目前庫存量還需要19 個月的時間才能消化完畢。

中國社科院工業經濟研究所研究員曹建海表示,大陸房價從2008年的頂點滑落之後,中央和地方政府推出了密集的房地產救市政策,但是真正促成本次樓市短暫回暖的,最重要的仍是信貸政策。

曹建海指出,雖然房價在貨幣大規模投入後,可能出現短暫反彈甚至上漲行情,但房地產過剩狀況、居民收入水準和經濟成長形勢,均不足以支持房價上漲,估計大陸城鎮房地產價格水準還有40%到50%的降價空間。

【2009/04/10 經濟日報】@ http://udn.com/

19. 北京二套房貸利率 鬆綁

【經濟日報╱記者邱詩文/綜合報導】 2009.04.10 05:11 am

繼杭州、上海等城市後,目前北京市二套房貸政策已有所鬆動,商業銀行除嚴格執行二套房貸首付比率四成不變外,房貸利率在原執行貸款基準利率1.1倍的標準上有所降低。

中國證券報引述消息人士透露,3月31日北京監管部門召開會議,向各主要商業銀行口頭規範北京市二套房住房標準,重申各商銀須嚴格執行二套房貸首付比率,但對二套房貸利率給予鬆綁,要求商業銀行二套房貸利率,不得低於首套房貸優惠利率這一政策底線。

報導指出,在會議上監管部門負責人要求,各商業銀行要嚴格執行去年12月20日大陸國務院「關於促進房地產市場健康發展的若干意見」,繼續加大對普通自住房和改善性住房的信貸支持力度,對首次購買普通住房的購房者和人均住房面積低於北京市人均住房面積的購房者,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

會議還進一步釐清改善型住房概念,即根據北京市統計局發布的2007年北京人均住宅建築面積27.07平方公尺為限,來認定改善型住房需求。

現在北京地區多數商業銀行對二套住房貸款利率,是按照基準利率的0.8倍或0.9倍執行,能下調多少由商業銀行根據借款人的信用和所購買的住房類型以及借款人的能力決定。

【2009/04/10 經濟日報】@ http://udn.com/

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