2009/05/11 房地產新聞

1. 開放營建登陸 10企業先卡位

2. 營造業結合大陸金主搶進

3. 賴正鎰：建商國際化 須先擁抱中國

4. 葉公亮：速建海西金融特區

5. 天津←→廈門 苟利軍與何立峰職位對調

6. 房市春燕築巢 成交回溫

7. 台商回流 豪宅買氣回升了

8. 北市房價 V型反轉

9. 精算租金報酬率 獲利翻倍



1. 開放營建登陸 10企業先卡位
2009-05-11 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】

　政府可望在2週內開放陸企法人來台購買自用不動產，並加速研擬開放建築業「登陸」相關法令，檯面下，至少10家營建業已蠢蠢欲動，紛紛展開布局「登陸」。國建、宏普、遠雄、興富發、日勝生、潤泰新、中工、宏璟、鄉林、工信等多家上市櫃營建業，股東會已陸續通過赴大陸投資案，就等法令鬆綁的「東風」。

　最近，政府正研擬開放陸企法人在台購買不動產、服務業和製造業來台投資、以及陸客來台定居，使得營建股持續放量上攻。尤其，以高獲利股遠雄、皇翔、長虹、華固、日勝生、宏普及冠德等為指標。

　此外，在政府也考慮鬆綁建築業、營造工程業赴大陸投資，不少上市櫃營建業檯面下也動作頻頻，積極布局大陸投資。

　包括國泰、宏普、遠雄、興富發、日勝生、潤泰新、中工、宏璟、鄉林、工信等營建業，陸續在最近3年董事會、股東會，決議通過赴大陸投資案。

　國建已在上海設辦事處，於北京、上海進行常年市調工作，但尚未有實際動作，主要礙於法令；遠雄則由大股東在新加坡的遠中房地產發展公司在上海、北京推案；興富發、日勝生等則在廈門設辦事處。

　營造業方面，中工先與廈門航空港集團合建倉儲物流中心，提供工業區開發經驗；但房地產投資這一部分則符合法令沒有投資。工信工程動作較大，在與中國國營單位南京總工程公司進行捷運工程的JV合作；BOT和營建業投資方面，則受限於政策法令，按兵不動。

　不過，業界呼籲政府鬆綁「登陸」投資呼聲不斷。遠雄企業團公眾事務室副總經理蔡宗易表示，根據調查，目前建築業赴大陸投資只能以專案申請，但光是「流動、速動比例在100以上」的門檻條件，23家主要上市營建業當中，以97年財報來看，只有新亞1家達到門檻；但新亞依96年、95年財報來看，就達不到門檻。因此，業界極力呼籲政府儘速鬆綁。

2. 營造業結合大陸金主搶進
2009-05-11 工商時報 【呂雪彗／台北報導】

　第一階段擬開放陸資以BOT等促參方式參與公共建設商機初估至少5、6千億元，據悉，國內營造業者已有幾家鴨子划水，積極洽尋大陸金主，摩拳擦掌擬與陸資策略聯盟合作投標。工程會今天將就陸資來台投資公共建設，有條件開放大陸營造團隊適度參與研擬配套對策。

　我方拒絕第一階段開放大陸營造業者來台承攬公共工程，大陸方面退而求其次，要求攜帶資金來台同時，開放大陸工程顧問公司、設計及施工團隊來台施做。對此，工程會今天將召集內政部營建署及陸委會等部會研商有條件開放內容，包括是否同意營造業來台承作特定BOT案，施工藍領階層是否准入等。



　工程會主委范良銹表示，此涉及法制面問題，陸資背景營造團隊若要適度參與我公共工程，需符合我國法令規定，例如營造業、工程顧問公司必須來台設立分公司，建築師或結構技師必須取得我國考試合格的建築師及技師證照等配套。

　范良銹指出，一旦部會有共識，工程會接著會召集營建產業及學界研商，把產官學意見整合，以國家利益、社會大眾公共利益，及符合公平正義等前提，朝對營造產業發展有利，可提升我國際競爭力方向，研擬健全法制措施。

　由於今、明年公共建設及4年5000億元擴大內需公共建設，營建業者承攬工程能量達6000億元接近飽和狀態，沒有額外資金可參與每年2000億元BOT促參案。結合大陸資金及技術投標公共工程，漸進式合作培養默契與技術能力，了解大陸法制規範，范良銹認為這是雙贏作法，有助進軍大陸及國際市場承攬公共工程商機。

　惟公共工程公告招商需半年至一年，陸資來台醞釀期較長。據悉，已有營造業者鴨子划水尋找陸資金主，策略聯盟合作投標，伺機鳴槍起跑。

　據官員分析，公共建設項目開放，對陸資風險較大，因大陸業者缺乏對台灣環境及法制面了解，最有利方式是與國內業者策略聯盟，成功機率較大。范良銹也認為，以過去捷運內湖與木柵線經驗，土建主包商由台灣為主，機電分包商遴選國際業者，土洋成策略夥伴可截長補短。

　第一階段開放陸資參與商機初估5、6千億元，大陸已認可同意開放公共建設空港7項、海港3項及觀光遊憩1項共11項，空港以桃園航空城為主，其中包括航空訓練中心、國際會展中心、觀光旅館、遊憩設施、購物中心甚至自貿港區，有數千億商機擬釋出供民間及陸資參與。

　海港部分今明二年僅600億元，台中港中龍鋼鐵擴建案最大，後年才有台北港及高雄港洲際貨櫃碼頭等擴建商機；觀光遊憩今年最大宗為600多億元的澎湖國際度假區（博弈案)，澎湖預定7月舉行公投，確認商機。

3. 賴正鎰：建商國際化 須先擁抱中國
2009-05-11 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】

　鄉林建設董事長賴正鎰表示：「國內建商要真正國際化，一定要先掌握中國市場。」目前營建業赴大陸投資仍被列為「禁止類」、必須要專案審查，不過營建業要真正國際化，政策上進一步「鬆綁」，勢在必行。

　賴正鎰表示，台灣省建商公會、工商建研會等已多次建議行政院、陸委會和經濟部放寬營建業赴大陸投資相關規定，惟多年來都石沈大海；不過，隨著中國國務院總理溫家寶5月初宣佈開放大陸企業到台灣投資，國民黨中常會日前正式通過營建業到大陸投資放寬規定一案，現在只差臨門一腳。

　中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥表示，目前經濟部、陸委會在「在大陸地區從事投資或技術合作許可辦法」，其中有關「在大陸地區從事投資或技術合作審查原則」規定，建築開發業赴大陸投資的審查原則，仍有3大門檻，包括：「單一項目投資上限1,000萬美元；投資人須財務建全、償債能力佳、流動、速動比例在100以上；負債未達淨值的50％以上」。

　不過，不少上市櫃營建業不諱言，這些限制卻使得很多營建業錯失先機，讓許多業者只能化明為暗，間接登陸投資。

　然而，最近兩岸對話趨於暢通，營建業赴大陸投資的大門，也可望獲得放寬。

　據悉，5月初中華民國建開公會全聯會甫向內政部營建署建議，鬆綁建築業赴大陸投資的門檻，提出3大建議，包括：單一個案投資上限從1,000萬美元提高到5,000萬美元；第1年總量管制金額從新台幣100億元提高到16億美元；負債達淨值比從50％放寬到70至80％，據悉，已獲內政部認同。

　同時國民黨中常會上週甫正式通過建築業赴大陸投資從「禁止類」，以及放寬營造業投資大陸BOT或技術合作從「禁止類」放寬為「一般審查類」的提案，並推動列為4次「江陳會」優先協商的項目，使得營建業「登陸」鬆綁進度，再跨出一大步。

　威京集團主席沈慶京強調，目前陸資來台已列入兩會協商，中國國務院總理溫家寶也表示歡迎台商赴大陸投資房地產，基於互惠原則，亡羊補牢，政府宜速修相關法令，開放建築業、營造業到大陸卡位。

4. 葉公亮：速建海西金融特區
2009-05-11 工商時報 【馮復華／綜合報導】

　「海峽論壇」開幕前夕，中國總理溫家寶前天南下考察台資企業及金廈小三通情況，當晚溫主持台資企業負責人座談會時，台灣富邦證券董事長葉公亮呼籲，國務院應在海西區域建立海峽金融特區，在特區內開放人民幣與新台幣直接兌換清算。

　葉公亮表示，海峽金融特區將可複製台灣高科技企業在長三角和珠三角的成功模式，且台灣地區外匯儲蓄超過3千億美元，台灣加海西將可一加一大於二。他另指出，海西正擴大發展能源、石化等產業，需大量國內外資本挹注，成立金融特區將能提供更多種的融資管道。

　中國國務院日前通過「關於支持福建省加快建設海峽西岸經濟區的若干意見」後，溫家寶隨即赴福建考察，並且密集參訪9家台資企業，晚間並與台商座談。

　晚間會談時，葉公亮建議，目前兩岸資金交流需經第三地清算，增加匯兌成本，建議在海西區域內建立人民幣與新台幣直接兌換及清算機制，支持兩岸金融機構直接往來，創造兩岸雙向投資條件，並鼓勵區域內產業投資基金的募集與建立。

　他也提議開放兩岸金融機構互設，提高兩岸企業融資能力，同時在海峽金融特區內，允許台資開設完全執照的證券公司，引進台灣證券公司的管理經驗且可提供更完整中介服務，兩岸並可通過機構交流及證照互相承認，來進行人才的異地培訓。

　溫家寶在廈門期間，前往「宸鴻」科技公司、安踏體育用品企業等台資企業參訪。他表示勞動密集型產業也可以是科技密集型的，例如安踏就把鞋當高科技產品在做，企業應該積極規劃，從勞力密集型轉型為高科技產業。

　而在溫家寶前往福建考察後，根據中國證券網引述消息人士透露，「關於支持福建省加快建設海峽西岸經濟區的若干意見」將在「海峽論壇」期間宣布，除了重點鎖定在石化、機械及電子之外，可能還包括在福建設立自由貿易區等內容。

5. 天津←→廈門 苟利軍與何立峰職位對調
2009-05-11 工商時報 【賀靜萍／綜合報導】

　在稍早傳出現年54歲的中共福建省委常委、廈門市委書記何立峰，將出任天津市委專職副書記，並主管天津市濱海新區管委會後，香港「明報」報導，天津市委常委、天津濱海新區管委會主任苟利軍將接任何立峰一職，並且任福建省委常委。

　據悉，上周中共福建省委已宣佈免去何立峰省委常委、廈門市委書記的職務，何立峰也赴天津就職。

　有分析指出，何立峰以財經專家背景北上天津，尤其主管濱海新區工作，有助於加速新區金融試點改革進程。同時，他在福建長期積累的豐富對台工作經驗和人脈關係，對於推動濱海新區成為中國大陸北方台商主要聚集地，應該大有幫助。

　去年9月，何立峰曾率領小三通首發團抵台訪問；今年2月以來，福建省副省長葉雙瑜率領漳州、泉州、寧德等地主管來台，加上廈門市長劉賜貴也率大批官員訪台，掀起一波福建來台訪問熱潮。

　而在首屆「海峽論壇」舉行前夕，北京進行天津濱海新區及海峽西岸經濟區主力城市的高層官員對調，格外引起注意。

　何立峰祖籍廣東興寧，擁有廈門大學財政金融系經濟學碩士、博士學位，特別的是，他與天津市委書記張高麗同為廈門大學校友。何立峰從基層財經幹部做起，歷任財政局長、區委書記、副市長、市長等，直至福建省三大中心城市泉州、福州、廈門主官，也在中共十七大時當選為中央候補委員，

　何立峰與台灣關係密切，於2007進入天津市委常委行多的苟利軍，則有引進巨型外資的豐富經驗。

　在天津濱海新區管委會主任任內，苟利軍除了讓天津港保稅區從存儲保稅貨物形成結合各項功能的保稅區，並引進空客、金威啤酒等大型外商駐地投資之外，也強化濱海新區對台資企業的重視程度，促成建立濱海新區內規模達6平方公里的台商工業園。

　由於2006年中國國務院將全中國第二個國家綜改試驗區批覆給了天津濱海新區，在金融、土地、行政體制改革等方面賦予濱海「先行先試」權。一般認為，苟利軍赴福建省擔任省委常委及廈門市委書記，有助於海峽西岸在取得「先行先試」政策指令之後，進一步強化引進外資。

6. 房市春燕築巢 成交回溫
2009-05-10 工商時報 【馬婉珍／台北報導】

　今年以來的資金回流，不僅帶動這一波台股榮景，房市買氣也受到激勵，繼3月份房市交易量放大之後，4月份購屋族持續回籠，成屋市場交易量增加近一成，以自住客為此波買氣的主力。

　而北中高三大都會區，也各自挾著不同話題，帶動房市商機延燒。北市的中高價位住宅重現市場，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，一般民眾對於景氣看法雖然不敢掉以輕心，不過低房貸利率及2,000億元優惠房貸續撥，相對減輕購屋負擔，加上房價經過半年多的修正，明顯感覺出「買比租划算」的條件成型。

　根據信義房屋第二季購屋意願調查，當前自住買方想要購屋的主要動機中，「由租轉買」的比例占17％，反映低利率及優惠房貸，有效激勵潛在買方的購屋意願。

　以北市而言，相較3月份，總價3,000萬元以上的房屋交易比重，在4月份攀升三成，而在北市12個行政區中，以中心區域、也就是中正、大安、信義、松山、中山、士林等六區交易比重，連續二個月回升、達66％，甚至比去年同期的64％還高。

　蘇啟榮分析，去年4月份雖然高價住宅產品買氣強勁，但市場行情被過度拉抬，買賣雙方價格認知差距擴大，實際成交量反而未如預期，反觀目前並沒有去年哄抬行情的狀況且在資金動能的激勵下，使得去年6月以來蜇伏已久的中高價住宅市場，近二個月交投熱絡、重返市場。

　信義房屋大安公園店店長施偉倫觀察，近二個月不乏客戶將國外資產變現，返回台灣置產，因國際景氣仍不穩定，台灣所在的亞洲區域，反而較有機會，這類偏好在市中心置產的客戶，多半資金雄厚，因此貸款成數大多低於七成，甚至幾乎不必貸款，且購屋保持理智，對房價評估仍謹慎，追價意願普遍不高。



　至於台中、高雄等都市，則是摩拳擦掌、搶搭「縣市升格」的順風車。為了獲得更多資源、促進地方發展，爭取縣市升格，一直是台灣許多都市的夢想，而今年「地方制度法」通過後，人口超過125萬人的縣市，將升格有望，包括北縣市、中縣市、高縣市等，都積極爭取。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，縣市升格話題發燒，若這些有意願的縣市順利通過升格，除了因資源集中讓區域更有發展外，許多本來隸屬於縣市範圍的區域，房市也因此被帶動。

　徐佳馨建議，這些區域的民眾購屋時，可選擇與舊都心「共享生活圈」的市鎮，把握「捷運通過」與「重大建設加持」等原則的金磚區，不論是長期獲利或未來的流通性，都很有潛力。

　很多人不曉得，北市現今的文山、內湖、南港、士林、北投等行政區，在民國57年北市改制前，原本隸屬台北縣，後來劃歸北市後，發展不可同日而語，徐佳馨認為，擁有直轄市光環，區域發展不容小覷，對房價也有相當的助益。

　而在這波升格風潮中，台中縣市在4月20日率先通過改制計劃，動作最快、呼聲也最高，若順利升格，第一波受惠的多為成熟區域周邊，徐佳馨認為，初期將帶動烏日、太平、大里、潭子、大雅等區域，房價也僅有台中市六成左右，購屋人可選擇這類與舊都心「共享生活圈」的市鎮。

7. 台商回流 豪宅買氣回升了
【經濟日報╱記者黃啟菱、宋健生／台北報導】 2009.05.10 04:22 am

台中新市政中心即將完工的「聯聚信義大廈」，每戶2.5億元，成為中部豪宅市場的指標。

記者宋健生／攝影

在調降遺贈稅、台商資金回流，股市大漲等利多帶動下，豪宅市場逐漸增溫，台中新市政中心即將交屋的「聯聚信義大廈」，每戶總價約2.5億元，目前僅剩九戶，卻有超過100組客戶預約搶購，被視為指標。

而美術館特區的鉅虹「最上景」、「長安桂冠」、「一即一切」等新成屋，最近來客明顯增加，台商也占一定比例，顯示在台商回流的帶動下，中部豪宅買氣逐漸回升。

至於北部地區，永慶房屋豪宅事業部統計，大台北的豪宅交易量連續兩個月成長逾兩成，台北市平均成交價也略升約2%，豪宅市場止跌回穩。

台北市最受歡迎的莫過於信義計畫區、大安區、中正區與中山大直重劃區；台北縣則以新板特區較受青睞。太子建設「台北信義」豪宅案，最近大受台商及企業主歡迎，每坪成交價更從115萬元調漲至135萬元，銷售突破六成。

永慶房屋首席房產顧問葉國華說，信義計畫區向來有「台北曼哈頓」之稱，規劃容納人口不到1.8萬人，台北市只有不到千分之七的入住機會。中山大直重劃區因住商分離、低密度規劃，又兼具山水景觀，吸引不少政商名流、科技新貴入住。

中部是台商大本營，東森房屋協理傅枝火說，受到「聯聚信義大廈」即將進場的預期心理，最近新市政中心豪宅屋主紛紛惜售，「聯聚仁愛大廈」、「寶輝花園廣場」每坪成交價約35萬元，由鉅「藏玉」也回升到每坪22萬元左右。

上周聯聚建設舉辦的「聯聚會」，吸引兩岸三地知名上市公司負責人及重量級台商、鞋廠老闆約300餘人參加，為即將進場的「聯聚信義大廈」暖身。

目前此案餘屋僅剩九戶，卻有超過100餘組客戶預訂，但建商堅持完工後再進行預約參觀、銷售的態度，更增加此案氣勢，每坪銷售價格已衝破65萬元，可望創台中房價歷史新高。

春耕房屋總經理洪富金表示，這一波購屋客以台商為主，約占50%，遠高於年初的15%，台北客比率下滑到10%，而中部企業主亦占30%，逐漸成為另一股購屋主力。他們的首選仍是新市政中心大樓豪宅，其次為七期南側透天別墅與科博、綠園道區大樓。

「熊都巴洛克」專案周大麟說，這一波台商回流，多為近年來獲利豐厚的國際級台商，不同於前一波在大陸實施宏觀調控而回台的台商，他們購屋幾乎一次付清，目前已購客戶中，台商就占三分之二；惠來公園旁的「帝璟政和」，購屋者也有一半是台商。

鉅虹建設副董事長汪曉芬說，以科博館、美術館、文化中心所形成的生活區，人文氣息濃厚，周邊的亞緻、全國、晶華三大五星級酒店、廣三SOGO百貨及勤美誠品書局環繞，低調、安靜的生活氛圍，不同於新市政中心的豪宅商圈。



8. 北市房價 V型反轉
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.05.10 04:22 am

嘉磐建設董事長魏嘉銘指出，房市經過這波修正，目前新成屋成為最火紅的產品，台北市郊區房價將站穩每坪40萬元，台北市區精華地段的主流產品躍上每坪60萬元，豪宅則從每坪80萬元起跳，新資金行情的帶動下，「4-6-8成為台北房價的新跳板。」

住展雜誌發布4月房市風向球顯示，4月住展風向球分數為38分，為今年以來連續第二個月出現黃藍燈燈號，顯示房市回溫的態勢愈來愈明顯。房市更在陸資與陸客來台購屋的題材發酵下，營建股持續狂飆，各指標工地的看屋量與成交狀況，都比預期好出很多。

魏嘉銘觀察，房市這波修正與過去幾波房市不景氣相較，最大的不同在於，並未有大量斷頭屋流入市場，如果股市逐步回復至去年初立委選舉8,000點的水準，加上陸資來台投資發酵，明年第一季起房價起漲態勢確立，房市將呈V型反轉非U型反轉。

9. 精算租金報酬率 獲利翻倍
林伯翰：逾4%就可買 低於2%最好趕快賣

【楊茲珺╱台北報導】日前信義計劃區A11土地標售案，掀起台灣商用不動產熱潮，原地主新光人壽養地20餘年收租穩定，最後售出還淨賺73億元。新光人壽董事、新光國際開發董事長林伯翰，個人地產投資師承壽險業，他強烈建議民眾首重「收益性」，他說：「年租金收益除以購屋成本，逾4~6%就可購入，低於2%以下，最好趕快賣屋！」

眼光精準

新光人壽董事林伯翰的祖父林登山，早年和新光集團創辦人吳火獅、副董吳家祿一起創業打拼，1963年新光人壽成立、隔年林伯翰出生，林伯翰等於和新光人壽一起長大，近身觀察、甚至參與長輩們獵地、養地的決策過程。

新光集團今日能成為全台數一數二的大地主，林伯翰認為投資不出3大原則：「慎選地段、精算回報、抓緊時機」。在日本明治大學攻讀碩士、熟悉東京的他，投資日本房地產正是依據這3大原則。

目前林伯翰住在信義計劃區內，跟著新光人壽房地產版圖一起向東移動，2003年購入增值近1倍。張界聰攝

他回憶1999年日本經濟泡沫破裂，房價嚴重下修，但租金並未下滑，他在世田谷區（東京高級住宅區）購入1戶租金報酬率約8%住宅，現在仍穩定收租；SARS疫情爆發的2003年耶誕節前後，市場悲觀氣息濃厚，1戶位於東京澀谷（日本財團之後、首相麻生太郎原居住區域）電梯大樓，原要價1億4000萬日圓，當時屋主降至9000萬日圓求售，他精算租金報酬率約9%，即大膽購入，持有至今。

林伯翰認為，長期持有、穩定收租的日本地產投資經驗，也可以運用在台灣。首先是地段選擇，他認為：「距離不是問題，『交通』才是關鍵！」他尤其看好台北市南港舊車站與松山舊車站之間，由於2車站都有政府BOT案，周邊若都市更新成功，增值潛力不容小覷。

壽險業選標的更重視「精算回報」。林伯翰說，新光人壽早在1988年以約26億元購入A11土地，建築成本約16億元，「當時誰也沒辦法預期會在什麼時候、以多少價錢售出A11，但很確定的是A11租給新光三越，年租金4.2億元，年租金報酬率約10%，比定存高，絕對划算。」林伯翰表示，台灣民眾購買不動產喜歡賺「買賣價差」，其實風險很大，就算是自住使用，仍應評估租金報酬率。

最後是「抓緊時機」，林伯翰認為，當租金報酬率高於定存利率，就可以大膽進場。

他建議說：「現在租金報酬率若有4~6%就很不錯，若低於2%代表需求不強，房子持有成本過高，最好趕快賣出。」他也提醒，由於利率低檔一段時期後，勢必會有通貨膨脹的隱憂，加上政府正積極作多、降低稅率，現在正是絕佳購屋時機。