2009/05/15 房地產新聞

1. 內湖地王 遠雄仍稱霸

2. 京華城將開放大陸廠商駐點

3. 海西經濟區 成為ECFA試點

4. 海峽論壇明日開幕 賈慶林 將會朱立倫胡志強

5. 新壽：回補精華地 打算蓋豪宅

6. 新壽雙刀策略 提升報酬率

7. 財團攻市 小民難買屋

8. 財團攻市 小民難買屋

9. 房市暴熱 學者：去年大選翻版



1. 內湖地王 遠雄仍稱霸
2009-05-15 工商時報 【蔡惠芳、彭禎伶／台北報導】

　內湖捷運線即將在6月底通車之際，最近財團攻城略地的焦點，已從信義計畫區移轉到內湖。昨天新光人壽以高價標下內湖文德段土地，新壽標地的行情，僅次於2007年華固建設以每坪185.63萬元向璞永建設買下內湖五期住宅區土地的史上「天價」行情，正突顯此一趨勢。

　目前「內湖地王」仍由遠雄企業團，穩坐冠軍寶座，總計已開發、開發中、未開發的土地，就多達20處以上，持有土地面積至少3、40,000坪以上，遙遙領先其他企業。

　新壽在內湖的第一筆土地，是民國89年4月買的漢諾威科技廣場，96年時又拿下明湖大樓、基湖大樓及新光瑞湖科技大樓，總計在內湖投資的土地面積近9,500坪，而每年租金在未調高前，預估有7億元的收入，年化報酬率有4％以上。

　拿下陽光街土地後，新光人壽在內湖已有9棟大樓、1筆土地，土地面積破一萬坪總投資金額成為一個吉祥數即178億元（一起發）。

　新光人壽表示，先前不斷出售土地實現獲利，現在進入土地「補貨期」，至少還有250億元以上子彈可以運用。

　據悉，新壽、遠雄在內湖的「獵地」卡位大戰，方興未艾，2大財團手中已鎖定特定標的物，近期隨時可能「再進貨」。

　值得觀察的是，除新壽卡位內湖捷運站附近建地外，各大建商也紛紛佈局，希望搭上大內科計畫、內湖新移民與內湖線通車大利多列車，也將對內湖房地產產生推升作用。

2. 京華城將開放大陸廠商駐點
2009-05-15 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】

　台北東區2大「地標」亞太會館、京華城購物中心，未來不排除成為中國大陸中鋼集團在台北的營運據點和展銷據點。其中亞太會館估計未來重建後價值起碼220億元、甚至3、400億元，京華城敲掉重建價值，粗估高達500億元，中國中鋼集團總裁黃天文昨（14）日在參訪後表達高度興趣，表示「中鋼集團正在台北找據點，未來和威京合作的空間還很大。」

　京華城董事長李本仁表示，京華城目前營運方向朝2個方向規劃，1是在兩岸開放政策下，嘗試開放8、9樓進行中國大陸各省市在台招商據點，讓陸企進駐；2是未來不排除整棟敲掉重建。如果整棟敲掉重建，京華城副總經理吳祖亮表示，京華城總樓地板達6.23萬建坪，估計若整棟敲掉改建，每坪保守估計用80萬元，活化後資產總值高達500億元。黃天文也關心若把京華城買下後的敲掉費用，吳祖亮表示，以京華城鋼料就用了3.5公噸，以目前行情、抵消重建造價，大約投入不到100億元就可蓋得起來，因此500億元市值扣除造價後，仍有起碼400億元的資產淨值。



　至於佔地2,468坪的亞太會館，為信義計畫區僅見的大面積土地，被視為「台北地王」，中國中鋼評估短期內可作商務辦公據點，中長期在台業務擴大後將可進一步敲掉重建超級豪宅，潛在獲利可期。

3. 海西經濟區 成為ECFA試點
2009-05-15 工商時報 【彭媁琳、潘羿菁／廈門報導】

　新出爐的「國務院支持福建加快建設海峽西岸經濟區若干意見」長達1萬多字，根據福建官員解讀，這是中國政府正式賦予了海西經濟區先行先試ECFA的地位。台灣金融業者昨天也紛紛表示，將在福建成為試點之後，加速進入市場。

　兩岸經貿關係的開放，在總統馬英九上任之後有快速的發展，不但簽署了多項協議，ECFA政策也獲得了中國大陸政府的正面回應，在海峽論壇前夕，推出多項以海西經濟區為核心的先行先試政策，率先為ECFA鋪路。

　根據昨天公布的文件中表示，建設海西經區，要以北京對台工作總體方針政策為指導，「在兩岸綜合性經濟合作框架下」，允許在對台經貿等方面交流先行先試。

　針對此事，福建官員表示，中國政府確實是要將海西區作為ECFA的試點；而針對其中的金融項目，具體表現就是台灣金融業即將可以參股福建的地區性銀行，或是在當地設立分支機構。

　而根據新華社引述台灣富邦金控總經理龔天行表示，廈門市商業銀行馬上要成立台商企業部，將集中資源向大陸臺商提供最好的服務。目前富邦金控正向保監會申請在廈門成立財險子公司，估計今年就可以得到批准順利落地。

　此外，建發股份與台灣人壽共同設立的君龍人壽保險股份有限公司也在去年第四季度獲得大陸保監會的批准。該公司註冊資本為2.4億元人民幣，其中雙方各佔50％股權，註冊地就在廈門。

　大陸銀行機構首位台籍行長─廈門市商業銀行行長高朝陽則表示，海西經濟區的快速發展和廣闊市場，是富邦金控參股廈門市商業銀行的主要因素之一。

海峽論壇明日開幕 賈慶林 將會朱立倫胡志強

2009-05-15 中國時報 【林克倫／台北—廈門報導】

　海峽論壇將於十六日在廈門開幕，中共全國政協主席賈慶林將於該日下午會見國民黨副主席朱立倫、台中市長胡志強，而晚間重頭戲開幕式估計有四千多名台胞出席，創歷年紀錄，對於論壇的定位，陸委會發言人劉德勳昨日強調，兩岸協商平台已制度化，海峽論壇的溝通角色有待觀察。

　首屆「海峽論壇」因桃園縣長朱立倫，首次以中國國民黨副主席身分率團赴大陸與會，而備受關注。依目前行程規劃，朱立倫將於今晚抵廈門，十六日上午主持桃園航空城說明會，晚間的參加論壇開幕式，據了解，朱立倫將與胡志強等人在下午與中共政治局常委賈慶林會面並餐敘。

　開幕式部分，論壇組委會昨宣佈，屆時將有六千五百多人參加，其中台胞人數四千多人，涵蓋台澎金馬二十多個縣市民意代表，以及經貿社團、科技、航運、旅遊、教育等與廿多個行業代表，規模與人數之大歷年罕見。



　至於大陸出席官員部分，除賈慶林外，國台辦主任王毅，原商務部副部長、現福建省委副書記于廣洲，博鰲論壇秘書長龍永圖，以及大陸業界和知名專家學者，廣東、浙江、江西等省部分城市也將組團派員與會。

　大陸昨日甫公布《國務院關於支持福建省加快建設海峽溪岸經濟區的若干意見》文件，外界預期全國政協主席賈慶林在開幕式時，應會針對「先行先試」政策給予福建以及台商更多的優惠支持。

　由於「海峽論壇」大規模邀請台灣民眾與會，外界擔心是否成為兩岸另一溝通新平台，陸委會發言人劉德勳表示，台灣居民前往大陸頻繁且未受管制，實際出席人數陸委會無法掌握，「目前兩岸交流重點應放在已結構化的處理平台，未來兩岸各項議題將持續透過兩會管道進行協商」。

4. 海峽論壇明日開幕 賈慶林 將會朱立倫胡志強
2009-05-15 中國時報 【林克倫／台北—廈門報導】

　海峽論壇將於十六日在廈門開幕，中共全國政協主席賈慶林將於該日下午會見國民黨副主席朱立倫、台中市長胡志強，而晚間重頭戲開幕式估計有四千多名台胞出席，創歷年紀錄，對於論壇的定位，陸委會發言人劉德勳昨日強調，兩岸協商平台已制度化，海峽論壇的溝通角色有待觀察。

　首屆「海峽論壇」因桃園縣長朱立倫，首次以中國國民黨副主席身分率團赴大陸與會，而備受關注。依目前行程規劃，朱立倫將於今晚抵廈門，十六日上午主持桃園航空城說明會，晚間的參加論壇開幕式，據了解，朱立倫將與胡志強等人在下午與中共政治局常委賈慶林會面並餐敘。

　開幕式部分，論壇組委會昨宣佈，屆時將有六千五百多人參加，其中台胞人數四千多人，涵蓋台澎金馬二十多個縣市民意代表，以及經貿社團、科技、航運、旅遊、教育等與廿多個行業代表，規模與人數之大歷年罕見。

　至於大陸出席官員部分，除賈慶林外，國台辦主任王毅，原商務部副部長、現福建省委副書記于廣洲，博鰲論壇秘書長龍永圖，以及大陸業界和知名專家學者，廣東、浙江、江西等省部分城市也將組團派員與會。

　大陸昨日甫公布《國務院關於支持福建省加快建設海峽溪岸經濟區的若干意見》文件，外界預期全國政協主席賈慶林在開幕式時，應會針對「先行先試」政策給予福建以及台商更多的優惠支持。

　由於「海峽論壇」大規模邀請台灣民眾與會，外界擔心是否成為兩岸另一溝通新平台，陸委會發言人劉德勳表示，台灣居民前往大陸頻繁且未受管制，實際出席人數陸委會無法掌握，「目前兩岸交流重點應放在已結構化的處理平台，未來兩岸各項議題將持續透過兩會管道進行協商」。

海峽論壇明日開幕 賈慶林 將會朱立倫胡志強

2009-05-15 中國時報 【林克倫／台北—廈門報導】

　海峽論壇將於十六日在廈門開幕，中共全國政協主席賈慶林將於該日下午會見國民黨副主席朱立倫、台中市長胡志強，而晚間重頭戲開幕式估計有四千多名台胞出席，創歷年紀錄，對於論壇的定位，陸委會發言人劉德勳昨日強調，兩岸協商平台已制度化，海峽論壇的溝通角色有待觀察。

　首屆「海峽論壇」因桃園縣長朱立倫，首次以中國國民黨副主席身分率團赴大陸與會，而備受關注。依目前行程規劃，朱立倫將於今晚抵廈門，十六日上午主持桃園航空城說明會，晚間的參加論壇開幕式，據了解，朱立倫將與胡志強等人在下午與中共政治局常委賈慶林會面並餐敘。

　開幕式部分，論壇組委會昨宣佈，屆時將有六千五百多人參加，其中台胞人數四千多人，涵蓋台澎金馬二十多個縣市民意代表，以及經貿社團、科技、航運、旅遊、教育等與廿多個行業代表，規模與人數之大歷年罕見。

　至於大陸出席官員部分，除賈慶林外，國台辦主任王毅，原商務部副部長、現福建省委副書記于廣洲，博鰲論壇秘書長龍永圖，以及大陸業界和知名專家學者，廣東、浙江、江西等省部分城市也將組團派員與會。

　大陸昨日甫公布《國務院關於支持福建省加快建設海峽溪岸經濟區的若干意見》文件，外界預期全國政協主席賈慶林在開幕式時，應會針對「先行先試」政策給予福建以及台商更多的優惠支持。

　由於「海峽論壇」大規模邀請台灣民眾與會，外界擔心是否成為兩岸另一溝通新平台，陸委會發言人劉德勳表示，台灣居民前往大陸頻繁且未受管制，實際出席人數陸委會無法掌握，「目前兩岸交流重點應放在已結構化的處理平台，未來兩岸各項議題將持續透過兩會管道進行協商」。

5. 新壽：回補精華地 打算蓋豪宅


【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2009.05.14 10:44 pm

新光人壽副董事長吳家錄昨天說，股票漲了，土地一定漲，新光人壽趁政府開放陸資來台投資不動產前，要趕快回補台北市大面積精華地。

吳家錄表示，這塊地初步規畫興建豪宅銷售。

他說，房地產市場已回穩，但台北市大面積的精華地已不多，新光昨天出高價「非標下這塊土地不可」。

吳家錄說，台商資金已先陸資一步到位，像頂新集團就差點標下台北市信義計畫區的新光A11大樓，台商的金享建設也拿下信義區的D3土地；在房市反彈向上時，新光「動作不能慢」。

他還表示，這塊地面積827坪，是近期難得的大面積住宅用地，新光會蓋豪宅，基地西側、北側各有文德二號公園及碧湖公園，東北側還有內湖高中、內湖國中及文德女中，步行到捷運內湖線文德站不到5分鐘，生活機能相當方便。

吳家錄說，目前新壽在內科園區已經買下9棟商辦大樓，並採「售後租回」方式，年年都有高租金收益率。這樣的不動產投資策未來新壽的大面積標案會繼續往台北市東區發展。

【記者許佳佳／台北報導】信義房屋企研室主任蘇啟榮說，這件標案改寫了內湖住三土地新高價，價格已直逼台北市中心的行情。內湖捷運通車後，可有效串連松山機場與內科市場，若搭配直航利多，周邊住宅未來將有台商與陸資商務人士的住宅商機。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，房地產景氣回溫速度快得驚人，相較3月26日國產局標售10筆土地全數流標，昨天標脫率高達七成，顯示北市土地呈現Ｖ型反彈格局。

6. 新壽雙刀策略 提升報酬率
【經濟日報╱記者／蔡靜紋】 2009.05.15 03:10 am

為突破金融海嘯困境，新光人壽副董吳家錄再度出擊，調整新壽不動產投資策略，標下台北市內湖陽光街土地，宣示新壽重返不動產開發市場。這種商用不動產搭配住宅開發的「雙刀策略」，就是要提升新壽的不動產報酬率。

吳家錄在新光集團服務已一甲子，原訂今年2月退休，卻在集團老董娘吳桂蘭、新光金董事長吳東進挽留下，決定再為新光打拚。新壽昨天以14.68億元標下這筆土地，「68」的尾數正是吳家錄標地的幸運數字。

吳家錄標地向來以眼光精準、敢出價聞名，當初北市府標售信義A11土地，只有新壽一家投標，後來出售獲利73億元（不計歷年租金收入）落袋。2006年又以高於底價1.7倍標下信義聯勤土地，2008年出售，兩年出售獲利32億元。

金管會對保險業投資不動產訂出須即時利用的規定，新壽原打算放棄不動產開發市場，以收取租金的商用不動產為主。但為對抗金融海嘯及利差損失，靠商用不動產的租金報酬率還不夠，因此決定採取雙管齊下的投資策略。

商用不動產可收取長期穩定的租金收益，租金年報酬率約4%；住宅不動產若開發為頂級住宅，可獲得中短期的不動產銷售利得。

目前投資市場波動劇烈，光耍長刀恐怕不足以應付，必須搭配靈活的短刀，雙刀出擊才能讓短中長期都有獲利來源。

7. 財團攻市 小民難買屋
【聯合報╱記者孫中英】 2009.05.14 10:44 pm

陸資要來了，大型壽險公司趕緊在台北市精華地段布局卡位，抱著「先搶就先贏」心態。不過，台灣房地產若真得全面漲上來，升斗小民將更買不起房子了。

新光人壽的房地產投資布局向來靈活，而且專挑知名、頂級的標案。舉例來說，新壽2006年標下北市信義聯勤俱樂部的原址土地，被視為代表作；兩年後因土地維持成本太高決定賣出，賺進73億元。賣出信義聯勤後，去年金融海嘯造成營運虧損，又出售旗下的信義A11大樓，也獲利32億元，堪稱近年投資房產最大贏家。

新壽連著在台北市最精華的大安區和信義區「出貨」，新光覺得在房市「元氣大傷」。因為新壽挾著龐大的壽險資金，在投資不動產可運用資金還是很多，因此積極「回補」精華地。4月信義區最後一塊大面積素地D3土地法拍時，新光人壽也進場投標，無奈飲恨，最後被福州台商標走。

新光人壽副董事長吳家錄說，陸資來台前，動作一定要快，動作一慢，好的土地就搶光了。

財團有龐大的資金銀彈，面對這些陸資、台資、財團等多股資金匯流房市，平民老百姓只能望著精華地產興嘆了。

8. 財團攻市 小民難買屋
【聯合報╱記者孫中英】 2009.05.14 10:44 pm

陸資要來了，大型壽險公司趕緊在台北市精華地段布局卡位，抱著「先搶就先贏」心態。不過，台灣房地產若真得全面漲上來，升斗小民將更買不起房子了。

新光人壽的房地產投資布局向來靈活，而且專挑知名、頂級的標案。舉例來說，新壽2006年標下北市信義聯勤俱樂部的原址土地，被視為代表作；兩年後因土地維持成本太高決定賣出，賺進73億元。賣出信義聯勤後，去年金融海嘯造成營運虧損，又出售旗下的信義A11大樓，也獲利32億元，堪稱近年投資房產最大贏家。

新壽連著在台北市最精華的大安區和信義區「出貨」，新光覺得在房市「元氣大傷」。因為新壽挾著龐大的壽險資金，在投資不動產可運用資金還是很多，因此積極「回補」精華地。4月信義區最後一塊大面積素地D3土地法拍時，新光人壽也進場投標，無奈飲恨，最後被福州台商標走。

新光人壽副董事長吳家錄說，陸資來台前，動作一定要快，動作一慢，好的土地就搶光了。

財團有龐大的資金銀彈，面對這些陸資、台資、財團等多股資金匯流房市，平民老百姓只能望著精華地產興嘆了。

9. 房市暴熱 學者：去年大選翻版
價格下修才合理 衡量還款能力再購屋

2009年05月15日蘋果日報

【楊茲珺、柯玥寧╱台北報導】近1年台灣房市猶如洗三溫暖，從去年3月暴熱、下半年極冷，農曆年後大型標地陸續標脫，昨日國產局標地更吸引60張標單。不過，學者仍提出警告：「現在情勢猶如去年總統大選翻版，目前陸資僅是假象。」在經濟未好轉的情況下，民眾購屋仍須謹慎。

謹慎至上

由於對兩岸破冰想像，去年3月股房市齊漲，豪宅喊出破天荒高價，台中聯聚建設更在大選前宣布旗下豪宅「封盤」；但利空出盡，9月金融海嘯，房市幾乎停滯，今年2月聯聚「仁和大廈」更為首宗退訂停建預售案。

不過，今年農曆年後房市加溫，一向為房市指標的國產局標地結果，近2周開標動輒吸引50、60組投標人，昨內湖826坪土地出現22組競標，最後新壽以超價1.68倍標走，業者：「居然熱成這樣！」

政治大學地政系教授張金鶚說：「房市充滿假象，價格看回不回，危機才剛開始！」據最新1季國泰房價指數，預售市場呈「價量背離」，接下來正常反應將是「價量俱縮」，價格須下修到基本面才健康。他呼籲消費者應衡量自身還款能力再購屋。

永慶房屋代銷部協理王財旺說：「房市要好，就看豪宅與小套房2產品熱不熱。」專接豪宅代銷的海悅廣告總經理黃希文說，潛銷逾1年的「文華苑」確定於5月21日公開，他樂觀的說：「豪宅產品回溫，有錢人反應尤其敏銳。」而套房則因推案量不多，無指標可觀察。忠泰建設常務董事李彥良觀察，豪宅可供給量不多，投資客僅中大坪數可買。

王財旺說，目前推升房市的是資金行情，房市跟股市大約有3個月到半年的時間差；且利率低，租不如買當道。不過，這波資金多數湧向新成屋、中古屋；且對自住型客戶來說，較能立即使用。

去年下半年停止推案的建商，最近積極動作。忠泰建設常務董事李彥良表示，不少同業去年底還抓不準產品定位的個案，現在都已敲定要推出了；而標地市場熱絡則代表業者重拾信心開始進貨。感受近期市況回暖，消費者開始心急，看屋近半年的簡小姐說：「現在利率低，首購產品賣特別好，稍微遲疑過2周就被買走，但賣方開價愈來愈高。」

中信房屋統計，全台5月委售物件，約有1成賣方漲價，買賣方認知價格擴大，差距達22.8%，其中高雄落差最大達42.12%，其次為中縣36.84%、北市35.59%；新竹房價認知差距最低僅約5%。從另個角度看，顯示房價未落底，現階段房市仍處盤整期。