2009/05/26 房地產新聞

1. 新光民生大樓82億售出

2. 土銀都更投信 建商搶參股

3. 新聞分析－都更大餅 營建業金礦

4. 麗寶投資飯店 目標500億蓋16家

5. 廈門商銀設台商業務部

6. 都會掃描－大都會歌劇院 追加經費

7. 廈門商銀行長高朝陽 開發個金領域

8. 南山：看好台灣經濟復甦力道 再置房產

9. 82億 南山人壽標下民生大樓

10. 美麗華 投資民生大樓一年獲利九成

11. 台北轉運站 周邊行情蠢動

12. 正宗捷運宅 房貸利率再下殺

13. 麗寶建設下半年推案逾200億



1. 新光民生大樓82億售出
2009-05-26 工商時報 【彭禎伶、蔡惠芳／台北報導】

　南山人壽25日宣布以82.13億元，買下原新光民生大樓，這棟蓋好不到5年的商辦大樓，能以每坪70萬元售出，已為台北市商用不動產行情，吹起衝鋒號角。

　這是南山人壽在台灣投資的第10棟大樓，扣除自用的97億元，南山投資台灣不動產已逾300億元，年化租金報酬率4％以上，南山發言人潘玲嬌說：「仍會持續投資好的不動產，額度至少100億元以上。」

　新光民生大樓96年首拍，流標1次後，在該年底以73億元售出，由台灣產物（35％）、美亞鋼管（30％）及德先開發（35％）共同購得，當年新光金獲利27億元。

　台產等買主在買下民生大樓17個月後出售，最後由南山人壽以82.13億搶標，台產、德先開發各拿到28.7億元，扣除利息等相關成本後，各實現獲利2.5億元，美亞則拿到24.6億元，獲利2.11億元。其中美亞（2020）昨天漲停收盤，台產（2832）則上漲5.35％。

　民生大樓1年租金收入1億多元，台產表示，當初85％是向銀行抵押貸款，自有資金僅3.8億多元，實現獲利加計這1年多來的租金收入，自有資金報酬率近90％。

　南山人壽自從總經理陳潤霖上任後，即決定撥400億元，投資台灣不動產，增加租金收益及不動產獲利空間。南山近年買入惠普大樓、中和威力廣場、敦化IBM大樓、高雄Cosco賣場等，這次再買入民生大樓，累計已投資300億元左右。

　這也是今年來台北市單一產權、純A級辦公大樓的成交首例，房地產人士表示「價格買得非常漂亮！」

　過去1年半內，台產等在市場上尋求買家，開價一度超過90億，幾組外資法人還積極評估過；但不巧的碰上全球金融風暴，外資買家全部縮手，小道消息傳出，頂新集團要用90億搶標，結果也是空包彈。



　戴德梁行協理薛惠珍表示，「現在台北市單一產權純A辦大樓，幾乎缺貨中，現貨已經是奇貨可居了。」只要年租金收益率超過3％以上，都已遠高於壽險公司保單利率，因此壽險公司已成為大型商業不動產市場的主力買家。

　據戴德梁行調查，累計第2季交易金額至少達253億元以上。其中壽險公司就囊括88％以上。

2. 土銀都更投信 建商搶參股
2009-05-26 工商時報 【朱漢崙／台北報導】

　瞄準都市更新上千億元商機，建商鎖定參股國營銀行土銀推出的都更投信！身為土建融龍頭的土地銀行，數月來積極投入都更投信的籌備，據指出，土銀已在月前將都更投信的設置規劃，正式呈報財政部，包括皇翔、合環、樂揚等知名建商，已表態參股土銀所轉投資的都更投信。

　一般投信設置的最低資本額門檻為3億元，而土銀呈報財政部的相關規劃，為讓此一都更投信能承作一定規模的都更基金商品胃納量，擬籌設的都更投信資本額約6億元，基於維持主導地位，土銀的持股比重將在60％，剩餘的40％將容納民股參與，特別是有實力及有都更經驗的大型建商。

　據土銀向財政部提報的規劃，都更投信的成立資本6億元，將編列在99年度預算中，倘若今年下半年預算能順利獲得立法院通過，最快可以在今年第4季開始進行投資人說明會，讓有意參與的業者，得到更清楚的資訊，土銀也將藉此挑選合作夥伴。

　馬政府上台之後，已有一連串房市利多題材，包括愛台12建設高達3.9兆元的商機，身為國內土建融龍頭的土銀，把握商機轉投資成立都更投信，並從不動產證券化的概念出發，結合建商對此一領域的專業將都更案包裝成基金商品推出問市，市場預期，這將使得目前如火如荼的都更商機更「夯」！

　據土銀規劃，希望引進3~5家建商公司，共同投資都更投信。對此消息人士指出，包括上市建商皇翔建設，與合環建設、樂揚建設等中大型建商，均已明確向土銀表態希望未來能參股都更投信。

　三家建商均為土銀長年往來的老客戶，也各有來頭，其中，皇翔建設目前握有北市包括信義計畫區、民生東路、林森北路等多處精華地段，正要進行推案。

　合環建設資金實力強，位於北縣新店首件大規模都更案「MY WAY」就是出自合環手筆；樂揚建設同樣也以大台北地區為推案重點，近年來也積極投入都更案件，近來推出最知名的建案就是木柵的「水鋼琴」。

　由於40％的參股空間很大，因此只要土銀與業者在參股比例上能協調好，上述業者一齊加入，不是問題。

3. 新聞分析－都更大餅 營建業金礦
2009-05-26 工商時報 【朱漢崙】

　土銀規劃成立都更投信，才在起步階段，就受到建商青睞，頻頻釋出共襄盛舉的意願，箇中關鍵，最主要還是在於現實面的土地供給制約，及法規獎勵之下，都市更新已被普遍看好成為未來營建業者獲利主力，及升溫房市景氣的引擎。

　從土地供給面來分析，北市的精華區地段，前幾年已經賣到所剩無幾，建商要爭取新的推案及獲利來源，只得從參與都市更新案件來著手。

　據財政部國產局的統計，目前全台灣有538個都更個案，建商若有心參與，機會仍非常多，與其爭取新的精華地來蓋新大樓，倒不如回頭利用舊社區進行新造鎮計劃，反而更務實。

　此外，從事都更案，還可以享受政府所給予的容積率獎勵等利多，這些優點，均使得建商近半年來競相投入都市更新，特別是房市目前已在「觸底反彈」之際，多家建商更評估機不可失，因此摩拳擦掌，搶進都市更新市場。

　這也使得都市更新成為近來銀行搶攻授信放款的新寵，除了土建融龍頭土銀之外，包括一銀、合庫等其他大型行庫，也賣力爭取都更案的相關授信。

　在上述因素的推升之下，未來都更投信若把都更相關個案包裝成基金上市，不僅行情可期，建商的金流也將更為活化，除了傳統的銀行授信之外，建商更能藉由都更投信作為平台，擴充其資金來源。

4. 麗寶投資飯店 目標500億蓋16家
2009-05-26 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】

　●麗寶建設董事長吳寶田：陸客觀光團都被旅行社把持，現在飯店業經營起來，還沒起色。圖/蔡惠芳

　麗寶機構董事長吳寶田昨（25）日表示，麗寶大手筆投入全台連鎖飯店投資計畫，主要是隨緣，麗寶是把房地產當短期投資、飯店是長期投資，尤其飯店一般都要20年才能回收，而且政府開放大陸人士來台觀光，現在都只有團進團出、被旅行社綁死了，所以最快估計要再3年，飯店才能損益兩平；即使現在有些陸資、外資來談合作，估計2年後、12家飯店陸續開幕了，才會談讓別人入股。

　吳寶田昨天是在淡水漁人碼頭觀光旅館BOT案早上舉行開工動工典禮之後，所作的表示。吳寶田說，目前麗寶集團旗下福容飯店、台中月眉育樂世界，總共將在台灣投資16家連鎖飯店，除月眉飯店預計投資金額要300億元之外，其餘15座飯店，加起來大概要投資200億元。

　其中，淡水漁人碼頭旅館投資金額為21億元，規劃興建210間客房，預計民國100年10月完工營運。

　飯店界說福容飯店是「全台開得最快的飯店」、也是投資金額最大的飯店。對此吳寶田表示，麗寶飯店跨足飯店都是隨緣，房地產是短期投資、但飯店卻是長期投資，不過要作飯店、就要作連鎖，才能整合資源、降低成本。

　不過吳寶田不諱言，整體來說，福容飯店的經營績效還不盡理想，仍未上軌道。雖然有人預期政府開放陸客來台觀光，會帶動飯店商機，可是吳寶田說，其實大陸客商機還很少，因為現在只團進團出，客戶都被旅行社綁死了；將來商機，則要看政府態度了。

　至於外傳吳寶田的月眉育樂有意和北京萬通實業主席馮侖洽談合作？吳寶田說，其實不是月眉育樂、而是月眉裡面的飯店、以及佔地20公頃的住宅區開發，2大部分投資金額估計要100億元以上，現在正在規劃開發計畫中。不過目前和馮侖只是初步認識而已，沒有具體的合作內容、也沒有進展。

　另外，麗寶也看好房地產景氣從谷底翻升，手中自6月到明年2月，台北市、縣將有299億元的新案要推，包括樹林「麗寶世紀館」、光復南路、新板五、深坑、南港、樹林「麗寶國際館」等6案。

5. 廈門商銀設台商業務部
2009-05-26 工商時報 【彭媁琳、孫彬訓／廈門－台北連線報導】

　●廈門商銀與廈門、漳州、泉州等地台商協會，簽署3年共150億元人民幣的貸款合作協議。圖/彭媁琳

　福建廈門商銀昨（25）日成立台商業務部和小企業信貸部，並且提供廈門、漳州、泉州等3地的中小企業，3年共150億元人民幣（下同）的信用貸款。這是中國大陸銀行業第一次針對台商成立專責部門，並且也是富邦去年12月正式入股廈門商銀後，在福建進行的第一項組織調整工作。

　在昨日廈商行台商業務部成立典禮上，廈商行與廈門、漳州、泉州的台商協會簽署合作協議，合作金額達3年人民幣150億元，宣示將以更大的力度來支持台商的發展。

　廈商行行長高朝陽在儀式中指出，除了一般的銀行負債、資產、結算及中間業務外，廈商行台商業務部將著重服務「跨區異地台資客戶」的外匯核銷、貿易融資、應收賬款及外債開戶，通過台灣母公司的信用連接，發展台商內地子公司的授信往來；並以廈門乃至福建台資企業的存放款及交易型融資為基礎，逐漸擴展至全國台資企業，建立存放款等金融業務往來關係。

　高朝陽指出，台商業務部將新推出「兩岸通美元速匯」和「傳真交易」兩項服務。

　「兩岸通美元速匯」是廈商行與台北富邦銀行共同推出的美元匯款服務。只要在廈商行開設帳戶、台北富邦銀行開設外幣帳戶，在銀行營業時間內進行交易，即可在當日解付給收款人。若透過北富銀網路銀行辦理匯出業務，更可在3小時內到帳，方便台商快速取得資金運用。

　富邦金控董事長蔡明忠在台北表示，參股廈商行後，富邦金控與廈商行緊密聯繫，希望優勢互補、資源共享的業務合作，其中，台商業務是重頭戲。在廈商行「台商業務部」正式掛牌運作後，初期將以服務「廈門、漳州、泉州」經濟三角區的台商客戶為主。

　蔡明忠指出，富邦金在台灣、香港、越南胡志明市、美國洛杉磯皆有營業據點，在此一架構下，未來廈商行將與富邦金控共同深耕大中華區的台商市場，並爭取對「兩岸五地」的台商提供最完整的金融服務。

　漳州台協會長何希灝指出，本次漳州台協與廈門商銀簽訂了50億元企業貸款的合作協議，目的就是希望協助中小型台商度過難關，貸款利率還將享有優惠。他認為，台資銀行對台商的信任，以及在台灣實行貸款的方法，如期滿不換單等傳統習慣，都能為台商提供更優良的生存環境，提高競爭力。

6. 都會掃描－大都會歌劇院 追加經費
2009-05-26 中國時報 【本報訊】

中市：大都會歌劇院工程完工有望？經建會廿五日通過工期由卅七個月延長為四十五個月，工程經費卅五億，再追加五點五億，和市府原爭取追加七點九億有落差，但行政院同意補助五點五億的二分之一款項，如經費不足，可向公共工程委員會重新核算，是否要再追加。

7. 廈門商銀行長高朝陽 開發個金領域
【經濟日報╱特派記者林庭瑤／廈門二十五日電】 2009.05.26 04:14 am

大陸金融機構首位台籍行長廈門商銀行長高朝陽直言，大陸個人金融市場如同「一片沙漠」，廈商行的零售金融業務「八字沒有一撇」，將派銷售團隊到各支行，開發個人消費金融領域。

履新五個月的高朝陽，觀察大陸金融市場與台灣有很大不同。他說，廈商行的支行原本是經營主體，自行承擔營收風險；根據台灣經驗，支行卻只是銷售點，賣保險、貸款的通路，總行才是決策主體。

他指出，廈商行的支行將全數「通路化」，原本32個支行貸給小企業的32個不同標準，全數集中到總部的一個標準，再由支行負責去執行，如此可控管風險、可降低成本。

廈商行在廈門有26個支行，全都在做「對公業務」，高朝陽認為，應當把分行做為功能調整，未來將把「對公業務」集中在三個支行，其他去銷售個人業務、保險、理財等。

高朝陽指出，廈商行的零售業務是「八字沒有一撇」，個人銷售稱不上專業，各支行像是「一片沙漠」，要派銷售團隊到各個支行開發住房貸款、住業貸款。

高朝陽說，廈商行擁有瞭解台商背景的優勢，台商在台灣的徵信系統很完整，有多少家店一清二楚，十多年前支票沒兌現，現在還看得到紀錄，這會讓廈商行變得耳聰目明，比大陸其他銀行還敢跟台商接觸。

高朝陽舉廈門台商為例，台商產值佔廈門總額40%，台商出口貿易額佔廈門總額70%，台商較多從事進出口貿易，廈商行對貿易融資相對熟悉，瞭解其金流的來龍去脈。他指出，在大陸的中小企業有10多萬家，向銀行貸款只有1萬多家，絕大多數小企業被銀行排拒在外，這是個商機。

8. 南山：看好台灣經濟復甦力道 再置房產
【中央社╱台北25日電】 2009.05.26 03:13 am

南山人壽今天以約新台幣82億元買下整棟民生金融大樓。南山表示，看好台灣經濟復甦力道，再度投資不動產；這是南山在台最大單筆不動產交易，今年以來在台已買樓百億元。

據了解，南山人壽今天以微幅之差搶標成功，擠掉一直欲在台北市買樓的頂新集團。

南山人壽表示，買下民生金融大樓後，將繼續租給原有租戶，作為房地產長期投資，預計投資報酬率可達4%，未來只要還有好的個案，將持續投資台灣商用不動產。

南山人壽發言人潘玲嬌表示，著眼台灣未來發展，南山人壽今年以來已經投資 IBM大樓（萬國商業大樓）1、2樓及崇聖大樓11至15樓，今天再度買進民生金融大樓，總計今年以來投資台灣房地產金額約百億元。



她表示，累計過去 5年至今，南山投資台灣不動產金額約300億元，顯示南山人壽長期布局台灣企圖心。

南山人壽指出，今天以約82億元（含稅），取得位於台北市民生東路三段的民生金融大樓整座大樓，合計買進建物坪數 1萬4325.14坪。

南山人壽表示，民生金融大樓屬A級辦公大樓，鄰近松山機場、高速公路及捷運，目前主要承租戶包括惠普（HP）、奇異（GE）、正利航業、BMW、東芝數位（Toshiba）、東芝電子等知名企業，接近滿租狀態。

9. 82億 南山人壽標下民生大樓
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.05.26 04:44 am

南山人壽以82億元買下北市民生金融大樓，創下今年商辦市場最高成交金額紀錄，且是今年第一宗整棟辦公室成交的案例，對低迷許久的商辦買賣市場具正面意義。

南山人壽以82億元買下北市民生金融大樓，創下今年商辦市場成交金額最高紀錄，也是去年金融海嘯以來國內第一棟整棟商辦交易。房地產業者昨（25）日表示，在此案點火加溫下，已為下半年陸資來台購買商用不動產揭開序幕。

高力國際總經理劉學龍表示，民生金融大樓以82億元順利「換手」給南山人壽，對買賣雙方來說都是非常漂亮的價格，台產、美亞鋼管不到兩年賺進12.33%，南山人壽也沒有買貴，這是今年第一宗整棟辦公室成交的案例，對低迷許久的商辦買賣市場具正面意義。

戴德梁行總經理顏炳立說，雖然民生金融大樓租金收益率僅有3%，但對追逐固定穩定收益的壽險公司來說，已是非常好的標的，顯見市場是無限的資金追逐有限的資產。

瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明表示，受到去年金融海嘯衝擊，國內失業率仍高，民生金融大樓以高價成交的效應，不會馬上讓國內辦公室租金行情喊漲，最快要等到明年之後龐大的市場供給去化到一個階段，北市辦公室租金才可能緩步向上。未來半年「商辦買賣與租賃市場將完全脫鉤，各唱各的調」，因為買方已經把收益率往後看到兩、三年，才願意以低於行情的租金收益率取得不動產。

根據高力國際統計，今年第一季商用不動產市場買賣金額跌破百億元大關，萎縮至95億元，較去年同期減少26%，不過，在5月陸資行情發酵後，今年第二季在富邦金控安泰ING人壽以116億元標得新光三越A11館後，本季商用不動產突破200億元。

今年第一季主要大樓投資買賣個案並不多，較具指標的只有新光中山大樓以38.02億元賣給兆豐國際商銀，以及華夏資融以17億元買下三商美邦建國北路大樓、國泰人壽買新竹大潤發25億元，還有神通電腦買內湖科學園區東京日經大樓5.98億元。劉學龍表示，不動產長期看漲，加上現階段低利環境，是進場布局的好時機。



10. 美麗華 投資民生大樓一年獲利九成
【經濟日報╱記者葉慧心、洪凱音／台北報導】 2009.05.26 03:13 am

南山人壽昨（25）日斥資82億餘元，買進位於台北市民生東路三段的民生金融大樓整座大樓。賣方美麗華集團旗下美亞鋼管、德先開發以及台產資產管理公司，投資一年多後處分，自有資金報酬率高達90%。

南山人壽看好台灣不動產市場，今年以來，相繼投資IBM大樓萬國商業大樓的一、二樓以及崇聖大樓11至15樓之後，昨天再度買進民生金融大樓。南山人壽投資用不動產累計至今約近300億元，並藉此展現長期布局台灣及深耕台灣的企圖心。

南山人壽副總經理潘玲嬌強調，未來只要有好的標的，南山人壽就會一直投資，「投資不會自我設定上限」，還會繼續買進。

台產表示，旗下的台產資產管理持有民生金融大樓35%產權，依比率出售金額為28.7億元，以這次交易獲利加上已收入的租金，整體衍生收益可達3.51億元，以自有資金計算報酬率達90%，可貢獻每股稅後純益（EPS）達1.19元，將於第三季入帳。

座落於民生敦北辦公商圈的民生金融大樓，為地下六層至地上14層的建築物，建物總坪數14,325.14坪，屬A級辦公大樓，鄰近松山機場、高速公路及捷運。南山人壽指出，這棟大樓地理位置優越，可望獲得持續穩定的租金收益，估計租金收益率約為4%。

民生金融大樓目前主要承租戶包括惠普（HP）、奇異（GE ）、正利航業、東芝數位（Toshiba）、東芝電子、BMW等知名企業，並接近滿租狀態。南山人壽接手後，將會繼續現有租約。

日前新光人壽也出售信義A11大樓，最後由安泰人壽以新台幣116億元得標，顯示低利率的投資環境下，具備穩定收益的商用不動產，仍是投資者全力競逐的目標。

11. 台北轉運站 周邊行情蠢動
【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】 2009.05.26 03:35 am

台北車站北側的「台北轉運站」六月即將啟用，房地產業者認為，重大交通建設再配合資金匯聚台灣，原本被視為舊城區的台北車站周邊，可能再度發吸金效應。

原名為台北車站北側交九用地的「台北轉運站」，六月正式啟用，未來將匯集鐵路、客運、捷運、公車、汽機車停車等設施，成為全台灣最完整的大眾運輸轉運中心。

交九用地上不僅有購物中心、商辦、影城等商業設施，樓上也有台灣少見的地上權住宅「京站」。

京站雖僅有地上權50年，但因地點絕佳，連民進黨主席蔡英文，也是地上權住宅訂購戶之一。

京站在2006年預售時曾數度調價，從每坪28萬升到35萬，一度還傳出有外資機構想要把餘屋全部包下作員工宿舍。在2008年5月房市瘋狂期，預售屋的轉手價還有人喊出6字頭的天價，現在的開價則落在每坪40萬元附近。

前幾年標下緊鄰台北車站原台汽北站土地的皇翔建設，也宣布將開發成商辦大樓產品，開發規模在新台幣百億元以上。最快明年就會推出，搶搭開放陸資來台帶動的商辦市場需求。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，看好台北車站周邊發展，除了日勝生、基泰、皇翔、大華建設等台灣本地知名建商搶進外，投資客已陸續擇優進場。

徐佳馨表示，現階段該處多為商四用地的條件，如果加上容積獎勵，開發土地的效益驚人。加上周邊屋齡高，房價長期不振，使得後市都更商機蠢蠢欲動。



徐佳馨建議投資人，若以都更改建案為主要目標，最好以戶數少且單純的產品為優先，避免選擇過於窄小的巷弄與生活圈，以免沒買到燙金房屋，卻弄了個燙手山芋。

12. 正宗捷運宅 房貸利率再下殺
【網路地產王╱劉純妦/台北報導】 2009.05.25 03:37 pm

沿著捷運買屋，已儼然成為時下購屋的趨勢，近來國內也有銀行業者推出沿捷運線買屋，可享房貸超低利率的好康，讓許多購屋族蠢蠢欲動。不過，房仲提醒，若想選擇捷運宅，距離捷運站的距離也不宜過遠，這樣的物件才有可能符合銀行核貸的標準。

■　正港「捷運宅」 步行500公尺可達

隨著捷運在台北人的生活中變得越來越不可或缺，捷運共構或是鄰近捷運站附近的建案，也往往是一推出就立即銷售一空，靠近捷運站，更成為房市的票房保證，各家建商都紛紛打出「捷運宅」的口號來吸引民眾。台灣房屋不動產研究室經理古景良說，購買捷運宅，最重要就是距離問題，一般來說，距離捷運站方圓500公尺以內，才稱得上是真正的「捷運宅」。

古景良提醒，民眾在購買捷運宅前，一定要先試走，以走路不喘為原則，從住家步行到捷運站，時間應在10分鐘左右，在這個距離範圍內的房屋，才算是真正仰賴捷運的交通便利性。原則上，捷運宅如果離捷運站越近，房價就相對地較高，古景良強調，如果是以高出同區1到2成的「捷運宅」價格出售之房屋，則最遠距離則應該維持在15分鐘以內可以步行到達。

■　500公尺內物件 利率再減0.06％

靠近捷運站已儼然成為熱賣的票房保證，古景良說，一般要距離捷運站方圓約500公尺以內，最遠也不超過700公尺的物件，才稱得上是真正的「捷運宅」。也因此民眾在挑選物件時，一定要先試走，在15分鐘以內可以步行到達捷運站的距離才是最剛好。



13. 麗寶建設下半年推案逾200億
【徐義平╱台北報導】列名台灣推案10大建商的麗寶建設，也將推出豪宅案。麗寶董事長吳寶田表示，最近台股漲個不停，房地產市場從下半年開始也會出現眾多新案，麗寶就將在大台北推出5個新案，台北市光復南路、市民大道口的「麗寶city one」開價每坪將達90~110萬元的豪宅門檻。

麗寶昨天舉行「漁人碼頭觀光飯店BOT案」動工典禮，一方面積極布局飯店事業，也將積極推新案，預計下半年將推5建案，案量超過200億元；其中光復南路住家案是麗寶完成的首宗都市更新案，最受矚目，預計每坪開價已達台北市豪宅行情。

麗寶建設機構近幾年事業拓展迅速，橫跨建設、開發、營造、飯店、娛樂園區及化妝保養品等領域。吳寶田說：「飯店有實質現金收入，到達一個規模還可與陸資或是外資談合作。」他以旗下的月眉飯店開發案為例，包括佔地20公頃的住宅區，地上經營權50年，北京萬通集團主席馮侖就曾來談過合作的可能。

「房地產是短期投資、=