2009/06/04 房地產新聞

1. 壽險登陸 力爭合資對象鬆綁

2. 台中德安購物中心 委由盛達經營

3. 房市回溫 裝修預算倍增

4. 大陸工程搶食公共建設大餅

5. 投資不良資產 營建業：不多

6. 大陸衝內需 成思危：要靠房地產

7. 房市推案 本月上看350億

8. 台北A級商辦行情 可能超越豪宅

9. 股市點火 竹科房市發燒

10. 4月交易量破三萬 學者:資金炒作

11. 最壞時刻已過去 價格平實助去化餘屋

12. 北縣汐止 北市中正區 房價漲最多



1. 壽險登陸 力爭合資對象鬆綁
2009-06-04 工商時報 【薛翔之／台北報導】

　金管會將送保險業內外大利多，金管會副主委李紀珠3日透露，現行保險業在大陸合資對象限1家的規定，是大陸的內規，未見諸法令及WTO承諾，兩岸洽談市場准入時是可優先爭取的項目，若成功，即未來保險業在大陸合資對象可不限1家，增資、擴展規模將可更靈活。

　同時，國內壽險業爭取多時的外匯變動準備金，也可望在6月有答案，李紀珠也坦言，金管會初步研究是可行的方案，現在就卡在會計帳及稅務認列問題，解決後即可望公布實施。

　兩岸金融MOU可望在6-7月間完成簽署，而金融市場准入問題也可望陸續敲定，李紀珠認為，大陸內規的條件可優先爭取，其次是法規但非WTO承諾的部分，例如保險業在大陸的合資對象，目前僅限於1家，即是屬於大陸的內規，相較於持股以50％為限的法規，爭取較為容易；為化解保險業在大陸合資公司的困境，金管會擬以合資對象的家數為優先。

　立委余政道昨日指出，已有壽險公司，在大陸布局多時，並成立合資的保險公司，不過，與他合資的對象不願意再按比例增資，因受限於大陸規定合資對象僅只1家，且台灣於合資公司的持股，不得超過50％，導致權益受損，他表示，未來也許還會有類似的情形發生。

　對此，金管會副主委李紀珠表示，此一問題，金管會從去年開始，就開始積極協助業者爭取，並從各種角度切入，另外如國內銀行、證券，到大陸的參股比例，或是大陸金融機構來台設置據點，她表示，金管會都有想法，但是不宜透露。

　另一方面，保險業者不願再浪費大量資金規避匯率風險，月前壽險公會向金管會提議，改以提存外匯準備金，取代購買避險契約。



　此種作法，主要是考量新台幣匯率長期來說，相對穩定，準備金之後都能沖回，每年可替保險業節省數百億元的避險成本，且只要有準備金支應，外匯波動的未實現損益，可不用在帳上認列。

　此外，不論總裁或是顧問，有沒有實質控制力，金管會擬訂定規範，讓幕後藏鏡人現形！金管會副主委李紀珠昨日指出，金管會內部正在就形式上不掛負責人，但卻對公司有實質影響力者，討論如何加以規範。

2. 台中德安購物中心 委由盛達經營
2009-06-04 工商時報 【曾麗芳／台中報導】

　ING安智地產與富邦集團各有一半產權的台中德安購物中心，6月起，正式委託Sandalwood（盛達國際物業開發公司）負責經營管理。Sandalwood派駐德安購物中心總經理洪聰貴表示，兩大房東將聯手砸下6、7億元重金，今年底前重新改裝商場，以全新面貌重新進軍大台中百貨市場。

　洪聰貴表示，Sandalwood進駐德安購物中心後，德安原有員工約80％留任，Sandalwood也已派駐多位高層主管進入該商場，未來將以新名稱、新企業識別（CI）重新進軍大台中百貨市場，改裝期間，商場將照常營運，至於商場新名稱將於8、9月間定案。

　洪聰貴表示，德安購物中心將分成三階段重新改裝，新賣場規劃約300個百貨專櫃、48個餐飲娛樂櫃，專櫃是原賣場的1.5倍，其中，逾150家專櫃將汰舊換新，進口品牌比重將由目前不到20％，一舉提高到40％以上，Sandalwood招商團隊正積極開發新品牌，招攬進駐改裝過後的全新購物中心。

　洪聰貴強調，Sandalwood兩家母公司仲量聯行及澳洲CFSPM公司，將運用其跨國資源與對台灣市場的了解，重新整合專櫃廠商，包括家樂福、威秀影城、新天地璽悅時尚會館等代表性廠商都將繼續營運；先前因內部改裝而暫停營業的上閤屋餐廳，也預計6月底前重新營業。

　月前以租約到期、舉辦清倉大拍賣的德安購物中心，5月創下高達4億餘元業績，單月業績是開業多年以來的新紀錄，甚至比今年農曆春節的業績還要高。洪聰貴表示，今年前5月累計營收超過9億元，在重新改裝營運後，營收目標挑戰37億元。

3. 房市回溫 裝修預算倍增
2009-06-04 工商時報 【馬婉珍／台北報導】

　景氣復甦，民眾樂於打造一個漂亮的家，裝修預算倍增。受到金融海嘯影響，自去年第4季開始，房屋的裝修預算驟降至22萬元，直到農曆年後，房市買氣增、民眾經濟負擔減輕，裝修預算倍增至50多萬元。

　資金回流浪潮，激勵房市買氣，根據信義房屋的成交資料統計可見，成屋市場在5月份的成交件數，較上個月增加近2成，顯見景氣好轉，確實讓民眾不再感到荷包扁扁，買房子的裝修費用也較為大方。

　今年第1季，因受到農曆年前裝修旺季的影響，平均成交金額增加至47.2萬元，4、5月份時則因買氣回春、裝修費用攀升至50.5萬元。

　不過，信義轉介服務中心專案經理曾雪黎認為，目前交易熱絡的產品，依舊是高總價的豪宅、商辦等，而一般住宅市場仍因經濟基本面未全面好轉，所以民眾在裝修新房子時，仍抱持「能省則省」的觀念，平均裝修金額不致於爆增。

　此外，歐德家具公關經理林文星說，房市起漲與裝潢設計市場，大約有3個月至半年的落差，因買賣過戶約耗時1個月，日後找設計師規劃、溝通等，也大約需要1個月的時間，曾雪黎則預估，在今年第3季時，裝修市場將可反映目前房市熱絡的買氣。

　去年第1季房市飆漲，平均每件設計裝修成交金額高達86萬餘元，信義轉介服務中心協理林洋旭觀察，當時豪宅、辦公室等產品交投熱絡，豪宅甚至每坪裝潢成本超過10萬元，辦公室等商用空間，更因室內面積較大，個案裝潢成本相對提高。

　然而，去年下半年房市急凍，除了裝潢個案減少，一般購屋民眾在裝潢費用上更加精打細算，很多小家庭寧可留下舊廚具、衛浴將就著用，僅添購基本的床、茶几等家具，等經濟環境穩定再做打算。

　至於裝修預算的評估，曾雪黎建議，應以房價的1成至2成為基準，而相較於自行找裝潢業者，可能因不熟悉價位，而被業者蒙蔽，若透過房仲推薦裝修設計等業者，已由房仲篩選品質，開價較實在，且可享1年保固期。

4. 大陸工程搶食公共建設大餅
2009-06-04 中國時報 【王莫昀／台北報導】

　原物料成本下降，讓營造業者無不摩拳擦掌搶食政府5000億元公共工程大餅，大陸工程（2526）昨表示，將積極爭取高速公路楊梅五股段拓寬工程、台北捷運、台電卸煤碼頭以及高雄鐵路地下化等工程。

　大陸工程工程事業處副總經理陳學聖指出，大陸工程已積極評估爭取台北捷運信義線、捷運頂埔站、高雄鐵路地下化、中山高速公路楊梅五股拓寬工程、台電卸煤碼頭案、台中捷運等多項政府公共工程案的可行性。

　另外大陸工程今年在房地產部分將維持百億推案規模，除已銷售九成的「謙華」將持續銷售外，「青山鎮」二期三區也將於今年推出，另有規模上看15億元的台北巿樂業街案計畫邊建邊售，以及規模約20億的中正、大安區整合中個案可望在今年推出。

5. 投資不良資產 營建業：不多
【聯合晚報╱記者嚴雅芳/台北報導】 2009.06.03 03:01 pm

勤美集團與太子建設合資成立日華資產管理公司，介入國內的不良債權投資，引發外界好奇買下不良債權資產重新包裝尋求獲利契機，是否為國內營建業的常態。營建業者指出，會涉獵不良資產的營建公司其實是少數，多數業者寧願以買進「素地」的方式，會比還要處理不良資產背後的複雜債權以及負責日後經營管理來的容易。

營建公司要跨足不良資產領域多數是透過成立不良資產管理公司的方式進行，但因為與母公司也就是建設公司本身容易涉及關係人交易、以及稅務處理等問題，交易過程容易引發瑕疵。會考慮買下有關不動產不良債權的建設公司多數是看好物件價格低廉，認為經過包裝轉手之後可在市場上高賣，甚至包裝成REITs(不動產投資信託商品)以活化資金運用，但不良資產中的商用不動產通常涉及兩大問題，首先是複雜的債權問題，對多數營建公司而言，處理起來曠日費時，資金不具效率，此外，營建公司接手後是否有經營管理的能力也備受考驗，會流入拍賣市場的物件通常管理難度高，這些都是棘手的問題。

不過，建商買下爛尾樓再加以拉皮包裝推新案，也不是沒有成功案例，但多數以住宅為主。像是甲山林建設曾買下羅傑建設的未完工建案，再重新推出「東方帝景」，後來成為基隆地區的地標建築。市場人士表示，雖然營建公司購地多以買進產權單純的「素地」為主，但有時不良資產的便宜價格，也會吸引建商進行評估，不過，好的物件通常可遇不可求。

6. 大陸衝內需 成思危：要靠房地產
【經濟日報╱記者林則宏／台北報導】 2009.06.04 03:39 am

大陸前全國人大常委會副委員長、知名經濟學家常成思危昨（3）日指出，中國經濟若要逐步從過度依賴進出口，轉為更多依賴內需，就必須將住房當作拉動經濟的一股重要力量，重視房地產業的發展。

成思危表示，儘管大陸對於發展房地產市場，仍存在目前房價是否過高的爭議，但中國若不把住房解決好，不將住房當作拉動經濟的一股重要力量，中國就不易從目前過度依賴進出口，逐步扭轉到為更多依賴內需為主。

成思危在向台灣企業界的演說中表示，金融危機早晚要過去，如何面對金融危機後的世界經濟秩序，是現在就應該開始思考的問題，也是他過去一段時間關注的議題。

他提出，應以中國古老的哲學觀「中庸之道」，維持六個方面的平衡：儲蓄與消費的平衡、內需與外需的平衡、金融監管與金融創新的平衡、實體經濟與虛擬經濟的平衡、可持續發展與經濟增長的平衡，以及地區一體化與經濟全球化的平衡。

2007年中國經濟成長率達到13%的顛峰，成思危曾分析，當年度投資、消費和淨出口對中國經濟的拉動作用分別為39%、38%及23%，顯示淨出口對中國經濟發展的重要性。

但金融危機爆發後，中國經濟在今首季就遇到嚴重問題，出口不但沒有促進經濟增長，反而降低經濟增長。大陸第一季經濟成長率為6.1%，其中消費占了4.3個百分點，投資2個百分點，但淨出口拉動經濟的效果只剩-0.2個百分點。

成思危指出，這凸顯中國經濟對外依存度太高。

成思危表示，要中國人改變觀念多消費需要一個過程，要將中國經濟發展模式從以外需拉動為主，轉向以內需為主，同樣不容易。首先中國必須努力提高民眾的購買力，否則拉動內需就是一句空話；要提高民眾購買力，需要採取多項措施。

首先可以調漲工資，但在當前金融危機下並不適合；再者，政府可以考慮減稅，但目前大陸財政收入正大量減少；第三是完善社保體系，減少老百姓的後顧之憂。

第四是增加老百姓財產性收入，當中最重要的就是房市與股市，特別是住房。

台灣高鐵 桃園、新竹站區先開發

【聯合晚報╱記者謝蕙蓮/台北報導】 2009.06.03 02:47 pm

台灣高鐵公司執行長歐晉德上午在公司股東會中表示，高鐵將在7、8月暑假期間，推出新的雙色優惠。新的雙色優惠，會維持現有的八五和六五折，但優惠班次和時段將因應暑假特性全面調整。

台灣高鐵董事長殷琪上午也宣布，將在本周內召開董事會，通過成立由台高公司百分之百持股的站區開發公司。她強調，雖然目前景氣不是這麼好，但站區開發還是要推動。

至於站區開發會從哪一個車站優先開發，殷琪表示目前沒有優先順序，站區的規畫和功能琪也還有待確認。高鐵內部則認為，桃園和新竹的開發條件最好，應該會優先開發。

殷琪指出，目前政府對高鐵站區開發的內容並不明確，例如桃園雖定位為航空城，但內容是什麼並不清楚，導致有很多有心投資的廠商，包括台灣高鐵也一度想把公司搬到桃園，就因為航空城內容不明確，目前都還在觀望。

7. 台北A級商辦行情 可能超越豪宅
2009/06/04

【聯合報╱記者許佳佳╱台北報導】

住展雜誌最新的房市風向球連3月出現黃藍燈號，顯示房市已脫離谷底。鄉林建設也預測，陸資來台可望掀起新一波商辦需求，以東京、新加坡經驗來看，未來台北Ａ級商辦可能超越豪宅行情。

住展雜誌研發長倪子仁表示，從代表業界動態的廣告量來看，5月分已比4月分大增了20%，顯示建商作多的心態與信心持續恢復。

代表買方看法及行為的來人及成交組數中，大台北區建案5月來人組數也比4月再成長1至3成，其中以台北縣汐止、中永和及林口、三峽及北桃園地區的來客增加最多，成交量亦同步成長了10%到20%。

在議價率方面，5月的議價率為12.9%，比4月12.3%的議價空間多加了0.6個百分點。議價空間再度變大，主要與5月大台北區有些建案出現漲價，購屋者再度出現觀望的氣氛，拉大了議價空間。

倪子仁說，馬政府大三通的腳步正大步邁進，北市民生大樓以82億元再度成功轉手，與北市內湖區國有地標出177萬元一坪的高價，加上北市豪宅熱賣的市況，都顯示房市最壞的時刻已過去。

在近日最夯的商辦大樓方面，鄉林集團董事長賴正鎰估計，一年內可能就有2,000家陸資企業來台設點。他說，兩岸將在下半年洽簽ECFA（兩岸經濟合作架構協議），效應會進一步擴大。

鄉林不動產研究室指出，亞太主要城市中，東京、新加坡、上海的A級商辦售價均高於豪宅。香港在2003年中與大陸簽CEPA（更緊密經貿關係的安排）後，五年間Ａ級商辦價格大漲2.7倍，一般商辦也有2.6倍，都高於豪宅1.7倍的漲幅。未來台北可能複製這盛況。

8. 房市推案 本月上看350億
2009/06/04

【經濟日報╱記者梁任瑋╱台北報導】

住展雜誌昨（3）日表示，5月燈號出現今年3月以來的第三個黃藍燈，顯示房市已脫離代表「谷底衰退」的低迷市況，預估6月將是今年上半年單月推案的高峰期，單月推案量上看350億元。

住展雜誌發布最新5月房市風向球分數為41分，較4月的38分再增加3分，是今年連續第三個月黃藍燈燈號，連續三個月的燈號分數的拉抬，顯示房市最壞的時刻已經過去。

住展雜誌統計今年520檔期的推案量達655億元，6月將會是今年上半年單月推案高峰期，單月推案量上看350億元。

從5月住展風向球六大指標分析，台北市除中泰賓館改建的超豪宅「文華苑」吸引眾媒體的目光外，大台北其他地區的推案則大半是沿續329檔期舊案。

住展雜誌研發長倪子仁表示，代表業界動態的廣告量，從3月的1.7萬多批，4月來到2萬多批，5月更因為遠雄建設投入大量廣告，使報廣量增至2.4萬多批，比4月的報廣量再增加20%，使廣告批數的分數也同步增加2分，達到今年以來的新高點10分，顯示建商作多的心態與信心度持續恢復。

代表買方看法及行為的來人及成交組數，隨建商廣告量釋出強銷，已有效吸引購屋者的注意。大台北建案，5月的來人組數比4月再成長一至三成不等，其中又以台北縣汐止、中永和及林口、三峽及北桃園地區的來客增加的比率最多，成交量也同步成長一至二成不等。

9. 股市點火 竹科房市發燒
2009/06/03

【網路地產王/綜合報導】

　　股市回溫，科技園區也受惠，當然周邊房市也跟著加熱，根據房仲業者統計，新竹竹科地區，自四月份開始，看屋率不但回溫，買方出價比率暴增一倍，成交量更成長2成。

■　客戶願出價 人數多一倍

　　房仲業者表示，新竹科技園區週邊，自四月份開始就已經開始升溫，5月份也持續火，不但看屋人潮多了，連出價比也增加一倍，從過去每30組才會有客人出價，現在大約15組客人就有人出價，出價比多了一倍，實際的成交也明顯增了1~2成。

■　自住客最多 新竹市詢問度高

　　除了成交量增加之外，房仲業者表示，近期新竹市週邊的房子詢問度也不輸竹北高鐵周邊，原因就在於新竹市釋出的屋量本來就不多，如果在竹科週邊不錯的中古屋，價格也相當不錯，像是著名的梅竹社區，就相當搶手。

　　此外，近期買屋看屋還是以自住客居多，三房產品最受青睞，新竹竹科週邊整體房市，似乎已經漸漸擺脫無薪休假的低氣壓了！

10. 4月交易量破三萬 學者:資金炒作
2009/06/03

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　連續八個月跌破單月三萬棟交易量，今年四月份，國內房市終於重新站上三萬棟買賣移轉的大關，房仲業者一致認為，這是房市反彈觸底的最佳證明；學者卻認為太誇張，只是資金行情炒作的結果。

■　重返三萬棟大關 房市觸底跡象

　　內政部公佈最新全國買賣移轉棟數資料顯示，今年四月全國買賣移轉棟數為30,782棟，這是自去年八月，連續八個月跌破三萬棟以來的最佳交易量，因此房仲業者認為，全國買賣移轉棟數重返三萬大關，是房市觸底反彈的最好證明。

　　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，歸納房市快速回溫的主因，主要與兩千億優惠房貸以及定存超低利率有關，刺激定存族轉進不動產，找尋投資標的；此外，海外資金回流也是加速房市回溫的動能，預估今年買賣移轉交易量應該能輕鬆跨越32萬棟，邁向34萬大關。

■　基本面不佳 觸底論太誇張

　　經常扮演房市烏鴉角色的政大地政系教授張金鶚，一聽到房仲業者宣稱國內房市已觸底，直呼：太誇張！

　　張金鶚表示，與去年同期四萬多棟相較，如此看來房市景氣仍不樂觀，尤其新成屋的價量縮小，基本面的所得與租金仍未有好轉跡象，買方實際需求有限，對於房市看似回溫，張金鶚表示，說穿了只是資金行情炒作的結果。

升溫 房市黃藍燈連3月

11. 最壞時刻已過去 價格平實助去化餘屋
2009年06月04日蘋果日報

【楊茲珺╱台北報導】房地產調查單位《住展》雜誌，昨公布5月房市風向球燈號，連續3個月出現黃藍燈，顯示房市已脫離谷底。不過，專家提出警告，這波房市回溫的主要買家為理性自住客，但最近部分建案傳出漲價風，恐造成買氣縮手，建商應維持價格持平，才有助去化餘屋。

根據《住展》雜誌統計，最新5月房市風向球分數為41分，較4月38分增加3分，已是今年連續第3個月出現代表「衰退注意」的黃藍燈，相較今年1月僅22分、呈現代表「谷底衰退」的藍燈而言，顯示房市最壞的時刻已經過去。

5月建商開始大打廣告，看屋人潮暴增。莊宗達攝

在構成風向球分數的6大指標中，其中以「廣告批數」表現最佳。《住展》雜誌研發長倪子仁說，3月房地產報紙廣告數量約1萬7000多批（約850個全版），4月增加為2萬多批（約1000個全版），5月更因遠雄集團砸下8000萬元大打廣告，成長20％，增加至2萬4000多批（1200個全版），建商作多心態明顯。

在大批廣告催化下，「來客組數」與「成交組數」也較4月成長，位於北縣汐止的新成屋建案「長虹大鎮」，每周來客數逾200組，成交超過80戶，表現搶眼。海悅廣告副總經理曾俊盛說，原本冷清的房市從豪宅與首購產品兩端點火，現在熱度也蔓延到中間的換屋產品，海悅廣告負責銷售的桃園、台北市內湖區換屋型新成屋，單周成交戶數都較去年成長5倍。

《住展》雜誌還統計，今年5月15日至6月15日推案量達655億元，但大多為延續329檔期的推案，其中1/3為豪宅產品，超豪宅「文華苑」、「台北信義」更佔據市場話題。屏東商業技術學院不動產經營系助理教楊宗憲認為，豪宅產品佔住宅市場供應3成之多，表示「市場被扭曲、很不健康」，畢竟豪宅只是金字塔頂端的極少數人才買得起。

成交量可望多1成

倪子仁也提出警告，最近不少建案醞釀調漲，使得這波因自住需求驅動的客戶開始觀望，建議建商不應過度炒作陸資話題，以免稍微回復的買氣縮手，若下半年維持價格平穩，成交量可望再增加1成。

12. 北縣汐止 北市中正區 房價漲最多
2009年06月04日蘋果日報

【柯玥寧╱台北報導】5月大台北成屋交易價量微增，北市中正區、北縣汐止市表現最亮眼。根據中信房屋統計，5月北市房價較4月成長5.2％，中正區房價成長最高達53.4％，北縣則以汐止市房價漲幅最多，約26.9％。專家分析，北市大安區比價效應發酵，帶動中正區房價飆漲；汐止市則受信義計劃區帶動商圈東移，助長房價。

根據中信房屋統計，北市平均成屋房價從4月每坪36.9萬元漲到38.8萬元，成長幅度約5.2％。

受比價效應刺激

中信房屋行銷企畫部副理江龍名分析，北市中正區4月成屋價格每坪僅32.2萬元，5月則在市中心5大區域成交量齊揚，加上鄰近大安區的比價效應，刺激房價上揚，5月每坪漲到49.4萬元。

但北市南港區、北縣永和市、新店市及林口鄉，5月成屋的成交價都下修11~17％不等。江龍名說，南港區、永和市及新店市都是去年房價相對高的地區，目前房價是漸回歸理性面，而買方對餘屋量大的林口則興趣缺缺，成屋價持續下探。