2009/06/05 房地產新聞

1. 一銀都更商機 上百案源湧現

2. 住宅需求動向公布 拉長至半年

3. 台壽賣天母豪宅 賺0.99億

4. 搶房貸 國泰世華祭固定加碼利率

5. 國土標售再傳捷報 得標價近市價

6. 搶進都更 銀行瞄準新利基

7. 不出錢就能升級擁豪宅 很難

8. 興富發擴版圖 瞄準大陸商辦

9. 台壽持續投資商辦 鎖定北市

10. 都市更新熱 老屋變豪宅

11. 房貸利率戰 殺到1.4%以下

12. 公共工程 業者8折搶標





1. 一銀都更商機 上百案源湧現
2009-06-05 工商時報 【孫彬訓／台北報導】

　第一銀行上月宣布，成功協助「尚華仁愛大樓」住戶，進行自建都市更新案後，居然掀起民眾洽詢都更案熱潮，嗅到濃濃商機的一銀，順勢將100多個對都更感興趣的個案，集合起來舉辦會議，詳細說明具體作法。

　據悉，一銀對其中3案的都更相當看好，此3案地點均位於台北市，分別是：仁愛路帝寶隔壁、仁愛路圓環旁老社區，以及大安森林公園舊公寓等精華地段個案。

　一銀主管說，目前主動跑來投石問路的都更案，案源雖遍及全台各地，但主要仍以台北縣市為大宗，昨天那場200多人參與的會議，會中詳細講解都更的細節。對此一新商機相當重視的第一金控董事長陳裕璋，昨日親自全程參加會議。

　在台灣方興未艾的都更計畫中，一銀算是對此動作最積極的金融機構，日前透過旗下的關係企業東亞建經，讓位於台北市光復南路、仁愛路口，面對國父紀念館的一群住戶，把原本一坪60萬的舊房子，變成每坪高達130萬的豪宅，57位原住戶一夕之間身價暴增，各個變成億萬富翁。由於成功協助這塊位於國父紀念館對面的都市更新案，讓一銀一舉成名，搶先掌握此一新崛起的特殊利基市場。

　而一銀對此商機嗅覺敏銳，很大一部份是來自現任董事長陳裕璋的行政經驗。陳裕璋昨日說，他當過台北市政府秘書長，當時因為業務關係，接觸了許多都更計畫，深入了解後對於都更案相當支持，因為住戶可提升居住品質，市容也可獲得改善。而他也是少數充分了解繁雜都更法規的人士，由他來推動開發此塊商機，一銀堪稱如魚得水。

　陳裕璋強調，推動都更還是愛台十二建設的重點項目，由金融機構出面整合，優點在於可以重建全套式一條龍的金融服務，把協助單元劃定及更新整合、房貸承辦、建築經理業務、信託管理、重建費用提撥，乃至後續完工後的交屋、分戶貸款等，第一金旗下各事業體可以一次滿足各項需求，讓更新重建案盡早、完美的完成。

　一銀昨天即以「尚華仁愛大樓住戶自建都市更新案」為例，說明全案到底怎麼進行，對於民眾個人，主要是說明如何辦理信託、建經公司可給予什麼協助等；而民眾最關心的部份，還是政府祭出什麼獎勵措施，鼓勵辦理都更。一銀表示，將持續滾動發展，以成為台灣都更案頭號品牌銀行為目標。

2. 住宅需求動向公布 拉長至半年
2009-06-05 工商時報 【于國欽／台北報導】

　內政部昨日指出，為讓調查更為完整，現行每季發布的「房價信心分數」、「房價所得比」等房屋需求面的調查將做重大改變，未來不再每季發布而改採每半年發布一次，預計於8月公布首次調查結果。

　依歷年慣例，內政部將在近日發布今年第1季房價信心等數據，但內政部官員證實調查及發布方式已做改變。他指出，在前次「房價信心分數」跌到50分的歷史最低之際，內政部把每季發布一次，更改為半年發布一次，確實會引起外界質疑，但這項變更調查方式已研議超過一年，他保證絕不是為了掩飾不景氣的壞消息。

　內政部表示，「住宅需求動向調查」變更調查方式已獲得內政部統計委員會通過，初步決議將目前每季發布一次的方式改為每半年發布一次，未來預算若充裕的話，再恢復逐季辦理。

　這項「住宅需求動向調查」自民國91年起開始委由「國土規劃及不動產資訊中心」進行訪查，並於每季對外發布房價信心、房價所得比等資訊，這項業務過去幾年是由經建會對外發布，自去年起移轉至內政部。內政部官員表示，為讓這項調查的方法更為完整，自去年起已就相關抽樣及推估的方法進行研究，決定大幅增加抽樣的範圍。

　這位官員表示，以往的調查皆是把問卷置於銀行貸款部門、或房屋仲介公司，由購屋者或購屋蒐尋者自行填寫，這種方式回收的有效樣本偏低，為提高有效樣本，內政部決定每次訪查5萬至6萬戶，以自其中獲得2,000個購屋者、2,000個購屋蒐尋者的有效樣本，針對有效樣本訪查房價所得比、房價信心及推估台灣的房屋需求量。為確保有足夠的樣本數，同時也會參考地政司的「買賣移轉登記」資料進行訪查，以確實掌握購屋者對房市景氣的看法。

　這位官員表示，這次「住宅需求動向調查」的變更，沒有事前預告，在行政作業上確實有欠週延，易引起外界誤會，未來相關調查變更將會事前預告，以免引起各方對政府統計的質疑。

　目前這項調查作業已展開，預計在今年8月間會發布第一次的調查結果。

3. 台壽賣天母豪宅 賺0.99億
2009-06-05 工商時報 【彭禎伶／台北報導】

　為了提高RBC，台灣人壽忍痛出售投資用的豪宅！台壽4日公告，出售天母6層樓的商用住宅，售價5.2億元，實現獲利0.99億元；但台壽表示，出售這棟豪宅是因為規模不夠大，取得資金後，台壽手中至少有100億元額度，要再尋找商辦大樓，加碼投資。



　台壽董事長朱炳昱也表示，今年還是會加碼股市及不動產，台壽目前資金成本約4.9％，今年希望將資金的投資報酬率提高到5％以上；且由於台壽不競爭市占及資產規模，保險本業前4月已獲利14.5億元，扣除相關成本後，台壽前4月稅後獲利近5億元。

　由於去年台壽因為金融海嘯、子公司虧損及認列CDO等投資損失，全年虧損近43億元，導至RBC低於200％，今年台壽首季已完成現增11.6億元，目前正在發行私募無到期日累積公司債，預計要募集25億元，朱炳昱表示，公司近來也正在研究如何能有效提高RBC，研究為何有壽險公司淨值18億元、可運用資金1800億元，但RBC卻可在300％以上，而台壽淨值有65億元左右，可運用資金2000多億元，RBC卻不到200％。

　台壽昨日確定出售的天母豪宅，即是94年時向兄弟公司成德建設購買的天母新城，占地396坪，樓地板面積1035坪，以昨日5.2億元的售價，扣除車位後，每坪約60萬元，由於買家是非台壽關係人的自然人，因此台壽並未公布買家名字。

　當初成德建設是在92年時以1.43億元取得土地，自行建設為商用出售豪宅，6層樓共9戶，最大戶有130坪，其餘8戶也有85坪左右，幾乎都是出租給外商駐台高級幹部，台壽表示，每年租金年化報酬率有5％左右，但因規模不夠大，因此決定出售，將資金轉戰商辦大樓。

　台壽近來也積極搶地，如新壽中山大樓，台壽也去競標，但敗給了新光1號，目前台壽仍積極在覓地，但朱炳昱說，標的不多，且國內租金未能有效調漲，年化報酬率要4％以上的標的尋找不易。

4. 搶房貸 國泰世華祭固定加碼利率
2009-06-05 工商時報 【彭禎伶／台北報導】

　房貸市場再掀大戰！4、5月房市交易活絡，各銀行又開始大搶房貸客戶，國泰世華銀4日宣布，到今年底止，只要是公教人員就可申請優惠利率專案，最低可拿到貸款期間全程只加碼0.475％，依目前水準即只要1.6％，國泰世華銀希望將被搶走的客戶找回來，且去化多餘資金。

　據金管會統計，今年3月底各銀行在承作購屋貸款上，較去年底餘額少了近500億元。銀行業者表示，主要是年初房市交易仍不熱絡，且不少消費者對未來不確定，紛紛提早還款，只有少數銀行逆勢成長，如台北富邦銀較去年底成長近76億元，台銀成長62億元左右，土銀則增加55億元。

　北富銀積極搶攻房貸戶的情況，已讓不少銀行警戒，開始著重房貸業務，要抓回年初流失的房貸戶，如國泰世華銀即先對公教人員祭出優惠房貸，只要是正式公職人員（不含軍警、消防、海巡）、公私立學校專職教員，都有機會拿到超低利率房貸。

　國泰世華銀表示，儘管目前有銀行打出首6個月或首年超低利率，如0.99％或1.25％，但第7個月或第二年開始馬上彈回較高利率，且要綁3-5年才能解約轉貸，國泰世華銀這次對公教人員祭出的是房貸全程加碼利率固定的優惠，即房貸若是20年或30年，期間加碼利率都是固定的。

　例如年收入50-60萬元以上、正式公務人員，地點又在台北市、台北縣主要地區、台中市或高雄市，就可能拿到最低的0.475％的固定加碼利率，公教人員是以中華郵政2年期機動利率為基礎再加碼，以現行中華郵政是1.125％，加上0.475％，就是1.6％的利率，若之後再降息或往後多年內都沒升息超過1.125％，則公教人員的房貸戶就可能多年房貸利息都在1.6％以下。

5. 國土標售再傳捷報 得標價近市價
2009-06-05 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】

　隨著中古屋、預售屋連續3個月回溫，財政部國產局昨（4）日公開標售國有地，也再傳捷報，其中，2筆緊鄰捷運站的台北市、台北縣不到100坪的小面積土地、建物，脫標價格直逼市價，令現場業者驚呼不斷。

　國產局4日標售大台北地區8筆土地、建物，共吸引39封標單投標，有5筆順利標脫。其中北市捷運科技大樓站旁土地，共吸引20組人買投標，每坪標脫單價高達205.7萬元；北縣景安站旁圓通路的4樓住家，也吸引13組買方投標，房屋面積約36.8坪，底價472萬元，由陳姓投資者以655萬元順利得標，每坪平均約17.8萬元。

　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，該棟大樓屋齡約12年，得標價格已接近市場行情，顯示現在買方已開始在國產局標售案中尋找物件。

6. 搶進都更 銀行瞄準新利基
2009-06-05 中國時報 【黃琮淵／台北報導】

　房貸搶得兇，銀行索性另闢生路，搶做都更的獨門房貸生意。一銀副總經理江金德表示，銀行以公正第三人身份，協調都更的過程中，也同時帶入房貸轉貸、建築融資、信託管理等業務，且這些都是獨門生意，他行搶也搶不走。推估隨都更議題持續延燒，下半年將有更多銀行投入此市場。

　全國第一個由銀行協助都更的案子，即國父紀念館對面的尚華仁愛大樓，上月宣布動工，由於預估房價可翻揚上倍，住戶獲利驚人，不到一個月時間，就有超過兩百件老舊住戶主動找上一銀，希望仿「尚華模式」，也能將老房子變豪宅。

　對此，東亞建經總經理特助唐惠群表示，這些社區多位於精華地段，有些還是容積率高的商業用地，其中有個別住戶來詢問，也有鄰里長、社區管委會成員。昨日說明會場，更是擠得水洩不通。

　銀行表示，早期都更案多由建商出面整合，但建商若要投資案子，會對地點及投報率要求較多，因而讓不少都更案胎死腹中。近年來的新模式，是由銀行整合轉投資的建經公司，以公正第三者角度協助，最大的好處是，住戶免於最棘手的融資問題。

　他說，都更就是要把舊房子打掉重建，但這也意謂，舊建物將無法再做為擔保品，對住戶籌措改建的經費，無疑是一大麻煩事。不過，如果透過指定銀行協助，等於沒東西可擔保的風險，統統由銀行承擔，住戶就不必擔心借不到錢。

　銀行業者私下透露，若單純做一般房貸，以現在1%到2%的利率，根本沒賺頭；但若從都更著手，住戶看到的是房價翻倍的利多，對於略高的土建融資利率，也就不會那麼在意，銀行就能多賺一點。

　江金德分析，每個都市更新案，約可創造50億元價值，若以重建費用估計，需投入7至15億元經費。對既有住戶來說，透過銀行協助，可一次解決所有融資問題；反過來說，銀行積極投入都更，也是種搶生意的作法，能從中多賺些手續費、利息錢。

7. 不出錢就能升級擁豪宅 很難
2009-06-05 中國時報 【黃琮淵／新聞分析】

　都更議題火熱，尤其銀行以「不花一毛錢」為號召，更讓不少老房子住戶心動。但真的想不花一毛錢，就能從升級至坐擁豪宅，恐怕沒那麼簡單。先摒除開工前的繁瑣程序，落成後因容積率提高多出來的戶數，能否賣得好價錢，才是最重要關鍵。

　以尚華仁愛大樓為例，全體住戶向一銀土建融資約7至8億元，但因此案有921地震都市更新的獎勵計畫，所以待都市更新完成後，戶數可由現有的57戶增為65戶，即多出8戶餘戶，這8戶便可拿來出售。

　根據一銀說法，新大樓每戶坪數達1百坪，若以附近同類型房價來估算，每戶價值達1億元，意謂8戶若完全脫手，帶入的收益就能將向一銀土建借款的錢全還清，意思就是說，等於住戶不用花一毛錢。

　但問題來了，尚華仁愛大樓之所以高價，與座落地有關，若座落地點不佳，價格肯定得打折。換言之，如果打算都更的建案，位置、附近房價沒有那麼高，足以在脫手時還清土建融資，這就意謂，住戶是要拿錢出來的，只是要出多少錢的問題。

　再者，即便是因都市更新，有多出的戶數可出售來還貸款，因產權屬於全體住戶，要出售同樣也須全體住戶同意、簽章，需取得一定共識。

　風險就在於，如果當時景氣不好，房價不如原本建商預期，如1億元跌落至8千元；甚至說住戶對售出價格無共識，有的想賣、有的不願賣，要還土建融資的錢就無法進帳，造成的結果可能是，住戶還是得背負貸款壓力，至餘戶售出為止。

8. 興富發擴版圖 瞄準大陸商辦
2009-06-05 工商時報 【蔡惠芳／台中報導】

　興富發建設（2542）董事長鄭欽天昨（4）日表示，興富發正同步擴大兩岸布局。中國大陸市場方面，營運重心將從廈門移到上海，最快明年會先以他個人名義赴當地投資；至於台灣方面，興富發今年營收保守估計將達160億元的歷史新高，且有把握上看200億元，明年會更上層樓，突破今（2009）年的歷史紀錄。

　政府即將公布開放陸資來台、融資辦法等相關法令之際，鄭欽天昨日也首度對外透露，興富發已準備好，同步擴大兩岸市場的企業版圖；不過目前合作對象還沒確定，投資門檻動輒也要3、50億元起跳、台商取得土地融資不易，因此興富發已先準備好「人才」、「錢財」這兩樣東西，待法令正式鬆綁，興富發將「登陸」。

　鄭欽天表示，興富發未來「登陸」的核心產品會集中在辦公大樓，長期持有，等到中國大陸壽險業發展成熟、需要收購大量具有租金收益的商業不動產時，興富發再5棟、10棟「包」起來一起處分掉，賺取不動產增值利益。

　在台灣方面，鄭欽天也釋放出一個訊息：在2006年大量推案300多億元，並調整為完工比例入帳法之後，2009年是花開結果期，營收將創下史上最大量，至少160億元、甚至有機會上看200億元。2010年營收更可望再上層樓，再刷新2009年的水準。

　鄭欽天表示，房地產景氣已慢慢復甦，預期明年買氣會到達頂點，興富發手中握有2010至2013年的未來4年土地存量，可推出總案量已高達832億元；計劃2009年底前還要再砸下100億元收購土地原料，因此年底可望擴大土地庫存推案量3成以上、目標300億元。換言之，明年掌握可推案量就可望擴增到1,100億元以上，使得2010至2013年的獲挹注的營收、獲利來源無虞。

　此外，興富發也完工啟用第1棟純辦公大樓投資案台中中港路「Rich 19」，目前已出租8成，每坪月租平均700元，推算年租金收益貢獻將達1.2億元、租金收益率約3％至4％，總市值約30至35億元；不過興富發看好陸資來台之後的身價，短期內惜售，未來不排除整棟賣給給外資或陸資。

9. 台壽持續投資商辦 鎖定北市
【經濟日報╱記者蔡靜紋／台北報導】 2009.06.05 03:41 am

針對台灣人壽出售天母的酒店式公寓「天母星辰」，台壽保策略長林欽淼表示，不動產投資策略不變，仍持續在尋找租金報酬率4%以上的商用不動產。

至於交易對象，台壽保以對方不願曝光為由而未公告。據了解，買家是天母星辰目前的承租戶。

林欽淼表示，出售天母星辰主要是該案規模較小，又得付出管理的人力成本，剛好有買家，就順勢出售。他強調，台壽保今年仍將持續尋找可投資的辦公大樓，地點以台北市為主。

林欽淼表示，公司對不動產投資的目標很積極，但前提是有好物件，須符合有立即性收益、租金報酬率4%以上等條件。

他表示，今年投資進度不理想，但目前已在評估幾個台北市辦公大樓。

以今年首季財報來看，台壽保的壽險資金約2,213億元，目前已投資不動產150億元，以10%的資產配置來看，至少還有70億元銀彈可投入房市。

10. 都市更新熱 老屋變豪宅
2009/06/05 【聯合報╱記者羅兩莎╱台北報導】

台北市精華地段掀起都市更新熱潮，都市更新將讓老房子翻身變成新豪宅！

第一銀行昨天指出，已接獲一連串要求都市更新的個案，包括台北市仁愛路「帝寶」旁邊、仁愛路圓環旁、大安森林公園附近等舊公寓，甚至國民黨榮譽主席連戰住的一品大廈等，都有意進行都更計畫。

建商也感受到民間地主都市更新的熱度，越來越多老屋所有權人找上建商或都更整合公司表達辦理都市更新意願。不過，建商主管說，現行法令對都更的門檻限制很嚴，幾乎要所有住戶都同意才能做，因此都更成功的難度還是很高，真正實施的個案目前還不普遍。

第一銀行主管說，前陣子一銀協助台北市九二一受災戶、位於國父紀念館附近的「仁愛尚華大廈」進行都市更新重建，讓尚華大廈行情頓時翻身幾倍，部分屋主甚至晉身億元大戶。消息見報後，近來有意進行都更案的案子源源不絕湧入，向一銀詢問有關都更的案件高達數十件。

一銀昨天舉辦都市更新座談會，一銀說，昨天包括仁愛路帝寶隔壁、仁愛路圓環旁、國語實小對面等近百件北市精華地段的老舊大廈、公寓、社區等屋主都派代表參加，有意加入都更行列，讓老屋子變成新風貌。

一銀主管還說，目前包括北市京華城附近、忠孝東路三段正義國宅附近、中山北路七段天母、及長春路、新店家樂福附近一處4,000坪矮房子等，都已在進行評估。

11. 房貸利率戰 殺到1.4%以下
2009/06/05 【聯合報╱記者羅兩莎╱台北報導】

超低利率引爆購屋潮，銀行為搶食房貸市場大餅，利率「殺很大」。繼大型行庫推最低1.5%房貸專案後，民營銀行鎖定醫師等推前半年固定1.33%超低利專案，比台灣銀行、土地銀行更便宜。

面臨民營銀行的房貸利率越殺越低，大型行庫主管昨天表示，條件好的「特殊個案」利率若要低於1.5%，必須專案申請。

土銀前陣子針對特定客戶推出前半年房貸利率最低1.5%專案，引爆這波房貸利率大戰，在合庫銀、一銀及華銀和彰銀等全面跟進後，最近國泰世華、台北富邦及玉山等民營銀行也加入戰局。

玉山銀行針對「台大幫」推出特惠方案，從台大的正職員工到約聘人員等，只要符合條件，即適用申請前半年固定1.33%；第2年起依郵局2年期定儲機動利率（1.125%），加碼0.265個百分點（現行利率為1.39%）優惠方案幾乎已挼近行政院2,000億優惠房貸專案利率（現行利率為1.325%）。

國泰世華銀行也針對醫師推出低利率房貸專案；此外，台企銀即日起針對最近1年年薪逾55萬元者，推出前半年最低1.5%，第7至12個月最低1.98%，第2年起2.25%專案。

大型行庫主管表示，全球金融海嘯後，企業放款風險升高，相較之下，房價經向下調整後風險降低，業者形容，這波房貸利率優惠「已經殺到血流成河了。」

12. 公共工程 業者8折搶標
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.06.04 02:57 pm

去年鋼筋等原物料大漲，營造業對公共工程興趣缺缺，但今年大不同，在原物料相對低檔下，業者無不摩拳擦掌搶食今年5000億公共工程大餅；大陸工程事業處副總陳學聖表示，預估下半年廠商將殺到招標價8折，搶標公共工程。

下半年較受業者注目的公共工程，包括高雄鐵路地下化工程、中山高五股揚梅段拓寬工程、台電林口卸煤碼頭、台北捷運及台中捷運機電工程等，總金額逾千億元。

陳學聖表示，受原物料飆漲影響，承包公共工程虧損風險大，毛利偏低，因此去年營造廠對公共工程多抱持觀望態度，許多公共工程招標也因此一再流標。但在金融海嘯後，原物料一路下跌，今年上半年廠商已出現競標情況。

上半年發包的不少工程，已出現廠商以招標價9折搶標，由於很多廠商手上已幾乎沒有任何工程，預計下半年搶標情況會更為白熱化，預估將進一步下殺到8折。

下半年的重大公共工程，首先登場的是下月的高雄鐵路地下化，共有300多億的工程量，一個標就有50億，8月則有中山高五股揚梅段拓寬工程，案量也有400多億；此外，台北捷運方面則有土城線頂埔站、信義延伸線各50億元工程發包，台中捷運則是預計在10月發包機電工程。

大陸工程昨天舉行股東會前記者會，總經理洪義乾指出，政府公共工程雖有物調補貼，但物價上漲或下跌超過2.5%，政府才會承擔，業者仍須負擔2.5%以內的風險，只要物價波動過大，都會降低獲利，因此之前廠商大都持觀望態度。陳學聖表示，公共工程毛利多在3%上下，目前物價相對持穩，較精確的拿捏發包時點，可提高到5~6%，預料物價今年年底落底，明年又會起漲，不利投標，因此預估下半年廠商更積極搶標公共工程大餅。