2009/04/24 房地產新聞

1. 谷底己過 3月新房貸爆量
2. 5大行庫新增房貸 暴增132億
3. 高鐵烏日專區標價 上看12億
4. 濱海新區加持 天津首季GDP成長率 全國第一
5. 房地產未納正面表列 業者失望
6. 建商：廠辦市場可加溫
7. 南港輪胎土地開發 明年動工 總銷金額逾150億 今年本業拼百億
8. 租金行情直直落 3月跌逾1成 失業率擴大衝擊 待租期拉長至半年
9. 士林紙廠開發案明年9月動工

1. 谷底己過 3月新房貸爆量
2009-04-24 中國時報 【黃琮淵／台北報導】
　政策優惠房貸加持，新承做房貸大躍進！央行昨日公布台銀、土銀、合庫銀、一銀及華銀等五大行庫放款統計，3月新承做房貸金額480億元，除較前月大增132億、增幅高達37％之外；排除季節性因素，更創下去年6月以來，近9個月的新高。

　銀行主管表示，政策房貸已對房市發揮明顯的支撐效果，加上景氣有觸底跡象，推估房市最糟的情況已經過去，未來房貸量將逐月上揚。

　搶貸低利 創近9月新高

　不少購屋族看上政策優惠房貸1.325％的利率「太誘人」，下定決心購屋，加上前陣子傳出優惠房貸快用完，更是瘋狂搶貸。行庫主管表示，還有一個原因是，景氣不再悲觀，房市泡沫化疑慮不再，各銀行在貸款成數上，也由前陣子的五成，逐漸放寬至八成之上，致房貸量大幅成長。

　受金融海嘯影響，五大行庫新承做房貸，自去年9月之後便停滯不前，最低時是金融海嘯發生後的去年10月，新貸量降至341億元。一直到去年底時，才勉強因為分戶貸款效應，新承做量攀至601億元；惟今年以來，又回復至300餘億元水準。

　信心回籠 房市買氣升溫

　銀行業者分析，金融海嘯發生後，外界多半預期，房價還有續跌空間，所以購屋族在出手時，難免會比較猶豫。慶幸的是，政府在此時增撥2千億元優惠房貸，加上央行連續降息，適度達到支撐房市買氣功效，不至於讓購屋族的信心崩盤。

　他說，原本以為去年9月提撥的2千億元優惠房貸可以「用很久」，沒想到反應熱烈，不到半年時間便所剩無幾。而搭配優惠房貸促銷，各銀行去年以來逐漸縮手的房貸業務，也有起死回生的現象。如今各銀行的房貸部門，光是排定鑑價行程，有的都要排到下個月，足見優惠房貸吸引力有多強。

　政府加碼 銀行吃定心丸

　銀行業者表示，本月受到優惠房貸用罄影響，新承做房貸量可能會少些，但不代表房市降溫，因為有許多房貸戶是在觀望，政府還要不要續撥優惠房貸。不過，既然政府已確定將再撥2千億元，對購屋族及銀行而言，如同吃了顆定心丸，推估下月的新承做房貸金額，有機會再向上攀升。

　而受央行連續降息影響，如今買屋的民眾，除了能享受到政府提供之「史上最低利」優惠房貸外，在與銀行自行房貸部分，利率同樣是歷年最低。以五大行庫為例，目前房貸平均利率已降至1.85％，與去年同期相較，大減近1個百分點。
2. 5大行庫新增房貸 暴增132億
2009-04-24 工商時報 【陳美君／台北報導】
　當台股強勢表態上攻6,000點大關的同時，房地產市場也傳來佳音，原本一路探底的房貸業務止跌回穩，包括台銀、土銀、合庫、一銀和華銀等5大行庫，3月新增房貸承做量，較上月遽增132.63億元，增幅達27.6％！

　銀行主管解讀說，央行停止降息，代表經濟最壞時間已過，趁著房貸利率處於歷史新低，以及優惠房貸延續的政策，加上股市從谷底反彈，部分有獲利的投資人，搖身一變成為危機入市的換屋族，陸續進駐房市「挑好貨」。

　央銀在3月底宣布停止降息，受惠最多的要屬貸款族，政府優惠房貸利率從2.875％降至1.325％，去年9月撥款的2,000億元額度，今年4月就已見底，顯示近幾個月來，民眾購屋意願，確實明顯提升。

　銀行主管進一步分析，除了超低的房貸利率外，台股逼近6,000點大關，經濟數據未出現意料之外的惡化，都是讓房市成交量回溫的利多，此趨勢，在春暖花開的3月之後，越來越明顯。

　除房貸外，包括企業的資本支出與周轉金貸款，及個人消費性貸款，3月全面出現回升跡象，企業周轉金貸款增加1,313億元最多，其次為資本支出增加24億元，消費性貸款則增加12.77億元。

3. 高鐵烏日專區標價 上看12億
2009-04-24 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】
　陸港資來台探路蠢蠢欲動，商業不動產市場明顯升溫。台中近1年來規模最大、佔地9,700坪的土地標售案高鐵台中烏日站特定專用區產業專區，下周二（28日）將公開標售，底價10.88億元。據悉至少已被5組人馬積極競標，決標價上看12億元，押寶開放陸資來台投資政策利多的性質濃厚。
　台中烏日站特定專用區產業專區標售案，是高鐵沿線8座車站的特定專用區土地，第一宗公開標售案，特別受到矚目，甚至因烏日擁有直通中台灣各縣市門戶的交通要衝位置，而被視為搶食陸客來台觀光旅遊商機的「大站」。

　這也使得大鐘印染公司擁有的烏日站特定專用區產業專區9,700多坪土地，在4月28日公開標售前夕，就上演「卡位戰」。
　據悉，截至昨日為止已至少5組人馬表態，將積極參與競標。
　據了解，包括中部大型傳產公司、中部知名建商、北部有金控背景的財團、以及不願具名的企業負責人，都表達積極競標的意願。
　其中，有中部投資者向受委託標售單位美商高力國際公司Colliers International表達，將以高於底價10.88億元以上的11.7億元，直接與地主大鐘印染公司私下議價，但附帶一項條件，即要求地主和代標單位高力國際，宣佈本案「撤標」。
　不過，大鐘、高力國際認為本案競爭者眾，還是歡迎這家中部投資者，下周公開競標。
　惟高力國際也有一項競標遊戲規則，即若在27日晚上6點前，有人出價超過12億元，將宣佈「撤標」、直接改為議價。
　業者透露，由於這塊地容積率225％，可建樓地板面積達21,825坪，土地融資額度可取得60％，至於可開發用途的適用業種範圍很廣，包括：辦公室、商務飯店、商場、購物中心、會議展覽中心、宴會廳、表演會館等，惟有住宅排除在外，因此使用用途彈性大，頗吸引投資者競標。
　尤其日前經建會通過審查核定台中捷運綠線將於今年底前動工，預定民國104年10月完工通車；加上行政院中部辦公室確定設立在烏日站西側，未來將容納2,800位員工的行政院辦公大樓，更為將來潛在消費商機提供票房保證。
4. 濱海新區加持 天津首季GDP成長率 全國第一
2009-04-24 工商時報 【夏幼文／綜合報導】
　中國各省市陸續公佈第一季GDP數據，已經公布的17個省市中，天津第一季GDP增長率為16％，繼續蟬聯中國省市GDP第一名的寶座。
　今年以來，在世界和中國經濟減速下，中國的區域經濟增長出現兩極化發展，也就是說有的省市影響不大，甚至發展更快，有的則是急速下滑。
　例如天津第一季經濟成長16％，與去年同期持平。由於去年雪災導致包括貴州、湖南、廣西等地第一季經濟成長因為比較基數較低的關係，所以GDP成長速度快速。而過去一向發展較快的部份沿海城市，包括廣東、上海、浙江等地都低於全國平均的6.1％，這是首次出現的情形。
　中國區域經濟學會副會長陳棟生在接受21世紀報導訪問時，分析各省市GDP的變化因素。他認為天津繼續保持第一名的原因，是因為中國大陸發展天津的濱海新區有關。濱海新區今年第一季經濟成長為20％以上，占整個天津經濟成長的一半。濱海新區現在就像過去上海浦東一樣，成為21世紀中國北方的浦東。
　廣東和浙江都是因為出口產業受到金融風暴影響，轉回作內地市場，在產業調整的過程中，多少都會影響到GDP的表現。
　浙江今年訂下的經濟成長目標是要達到9％，但從第一季不到4％來看，還有非常大的努力空間。同樣是沿海省份也同樣需要加把勁的是山東，第一季GDP為7％，但山東訂下的今年目標是9％。
　陳棟生認為，現在能夠確定區域發展戰略的省市，其經濟發展就有機會比較快，「新區域經濟戰略」成為現在中國各省市最流行的刺激經濟成長的作法。
5. 房地產未納正面表列 業者失望
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.04.23 02:54 pm
江陳三會在即，行政院跨部會議昨天擬出陸資來台辦法草案，決定採「正面表列」，工商建研會理事長賴正鎰表示，工商界原希望政府開放幅度更大、更全面，用「負面表列」方式，行政院做出此一決定，讓人有點失望，對台灣經濟復甦速度也有一定影響。
特別在正面表列項目中，看不到不動產項目，在搭橋專案產業類別中，一般服務業也未列入，讓他頗為意外。他呼籲政府應該把這些項目也一併列入優先開放產業，以提振消費，讓國內早日走出經濟困境。
賴正鎰表示，這波台股領先全球回彈，景氣略見回溫，主要都拜三通所賜，要讓台灣加速脫離困境，就應加快開放腳步，工商團體期望政府應該採取負面表列。
他說，台灣人到大陸高達一百多萬人，很多也在大陸置產，大陸吸走台灣那麼多資金，現在只是讓嚴重失衡的金流，「平衡一下」，政府擔心陸資來台炒房，擔心開放陸資購屋是過於向中國傾斜，都是過慮了。
行政提到開放陸資投資愛台12建設中新市鎮開發及汙水下水道等，但賴正鎰表示，對台灣經濟復甦有利的是鬆綁大陸民眾、企業來台購買不動產，他說，以台灣的建築水準，陸資來台開發不動產，根本沒有競爭力，陸資意願也不高，民間歡迎的是他們拿錢拿錢來投資買房子，以振興房地產業景氣，並帶動相關行業快速復甦。
6. 建商：廠辦市場可加溫
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.04.23 02:54 pm
行政院昨天擬定陸資來台草案，房地產業者認為，正面表列項目雖沒有特別強調不動產，但開放高科技、食品、流通服務、資訊服務業等，對工業土地、商辦市場有幫助，對住宅市場則初步來看，不會有太大助益。
仲量聯行總經理趙正義表示，政府採「正面表列」開放，顯示對兩岸進展仍採保守態度，就業者角度來看，有點太過保守，而且可能自找麻煩。他表示，政府採取何種方式，關鍵是在怎麼看大陸，如果視為對方為敵對國家，就會出現這種結果。
但以跨國公司的角度而言，政府應該把大陸視為其他國家，把陸資視為外資即可，不怕外資獨占台灣市場，也就不用怕陸資獨占。他認為不用給陸資特別優惠，但也無需把陸資視為洪水猛獸。戴德梁行總經理顏炳立說，就現有揭露的陸資來台投資辦法來看，顯示政府現在還是綁手綁腳，而對房地產，他認為是烏雲滿天，但就是不下雨。
7. 南港輪胎土地開發 明年動工 總銷金額逾150億 今年本業拼百億
【陳慜蔚╱台北報導】儘管房地產景氣稍有回檔，南港輪胎（2101）仍積極進行南港廠土地開發計劃，名譽董事長林學圃昨在法說會指出：「在年底通過都市更新與都市設計審議後，最慢明年3月將取得建照並開始動工，未來光是住宅區每坪單價將至少80萬元。」以此推估，南港僅住宅區總銷金額就高達150億元以上，將成為南港獲利穩定成長關鍵。
穩定獲利
除了土地開發案，林學圃對於今年輪胎本業也相當看好，隨著目前張家港廠稼動率幾近滿載，南港3月合併營收已達9.26億元，林學圃樂觀預期4月後將有機會站上10億元，全年將力拚百億元營收，而隨著中國及日本定單大幅上揚，以及原物料價格回檔，雖然南港第1季每股淨損0.02元，但對於全年獲利林學圃表示相當樂觀。
隨著三鐵共構所帶來的交通便捷性，以及金融風暴後趨向以追求穩定收益為主，南港也改變原先產品規劃內容，大幅刪減商場區域開發大幅縮減至只有7%。
4月營收衝10億
相反地，卻將辦公大樓從原本的5%，拉升至13.93%，其餘高級住宅仍是最大開發項目，達到總面積的25.48%，觀光飯店則佔22.2%。若以住宅區佔總樓地板面積7萬6906坪的約25.48%，住宅區域約可佔1萬9226坪，以每坪80萬元計算，光住宅區總銷金額就將達到150億元以上。
規劃高級豪宅為主
南港內部評估，南港周遭目前除了現有的南港展館以及南港軟體園區可望帶進大批商務客，包括聯華集團與中信金控總部估計也陸續落成進駐，再加上有三鐵共構的交通便利性，以及台北市商場已經相對飽和，因此預期辦公大樓與商務住宅可為南港帶來長期穩定收益。
另在住宅區部分，根據南港規劃，仍將發展高級豪宅為主，林學圃分析，近期原物料已有回檔，因此建造成本初步估計已經從過去每坪25萬元降低至20萬元，但因南港仍具有急速開發潛力，因此內部評估後，林學圃說：「未來住宅區每坪單價最少將達80萬元。」
林學圃說，南港開發案預估將需150億元，以每年南港輪胎本業可帶進20億元現金流量計算，5年工期共可提供100億元資金，其他50億元資金缺口可能採銀行貸款、現增的途徑取得，希望讓南港在開發案中自有資金比重愈高愈好。
8. 租金行情直直落 3月跌逾1成 失業率擴大衝擊 待租期拉長至半年
楊茲珺╱台北報導】失業率逼近6%，租屋市場受重擊，據租屋業者最新統計，3月北市租金行情比今年1月下修10~20%，待租期從3個月拉長到半年。地產專家建議，自住客可參考租金行情推算合理房價，若租金報酬率（年租金除以購入房價）達4%以上，即是轉租為買的好機會。
市場冷清
據主計處資料，3月失業率達5.81%，失業人數攀升至63萬人。台灣租屋網市場研究室經理廖秀敏表示，從去年下半年開始，租屋供給就明顯過剩，現在又因高失業率而雪上加霜。她說：「一旦失業就會影響生活支出，房客不是選擇更便宜的租屋處、甚至返鄉與父母同住。」崔媽媽基金會主任秘書黃淑珺表示，待租期已經從3個月拉長至半年，「很多房東已經受不了，只好在租金上讓步。」
中山大安區下滑明顯
據台灣租屋網統計，比較今年3月與1月的台北市整層住家租金，下滑最明顯的區域為中山區、大安區以及士林區，降幅約15~20%。以大安區、中山區30坪大小的公寓為例，今年1月租金約3萬元，但3月已降至2.2萬~2.5萬元，套房行情也下跌約10%；1月8坪套房租金約9500元，但3月僅剩8500元。
租金收益率2%可賣出
信義房屋企研室主任蘇啟榮說，租金下跌1~2成是可預見的，租金與失業率息息相關，有意投資出租的包租公，勢必要慎選產品，除精算租金報酬率，也要注意大樓使用率高低，以免待租期過長而侵蝕獲利；有意購屋自住，則可拿租金行情來評估房價，若年租金報酬率高於房貸利率，可考慮購入。
新光國際開發公司董事長林伯翰說：「買房子不要一直想日後的增值，應該從租金收益率來決定是否值得購買。」他認為，以目前利率水準，若該物件的年租金除以房價，「可享有4~6%收益率，應該趕快買入！」如果租金收益率已經跌到剩下2%，就應該趕快賣出。
蘇啟榮試算，若現在大安區30坪公寓月租金約2.5萬元，若以每坪40萬元、房屋總價1200萬元，換算年租金報酬率約2.5%，雖比現在2000億優惠房貸利率1.325%高出許多，但仍要考量日後利率調升的持有成本，買方若想降低購屋風險，最好還是多殺價。

9. 士林紙廠開發案明年9月動工 2009年04月24日地產王
【徐義平╱台北報導】士林紙廠開發案本月20日公開展覽，依規定最晚明年3月前須取得建照，9月底前動工，開發金額276億元，完成後將成士林地標。陽光士林開發公司表示，整體規劃已送交審議，只等市府都市計劃審議委員會通過。
開發金額達276億
從1992年申請變更都市計劃的「士林紙廠開發案」，因士林紙廠（1903）董事長陳朝傳認為政府所提供的容積率只有225%，開發划不來，因此，17年來遲遲未動工。直到去年北市府提出「台北好好看」容積獎勵，讓此案得以解套。
台北市都發局局長丁育群說，士林紙廠開發案本月20日公開展覽，最晚明年初可通過審議。佔地4.3公頃開發案，實際開發面積3.2公頃，規劃文創園區、國際旅館、辦公大樓等產品，可帶動士林未來房價。
陽光士林開發公司表示，另陸續規劃公司土地資產計劃。士林紙廠開發案中住宅規劃將以3~4房產品為主。
住商不動產天母西路店店東江宛青說，隨陸客來台人數漸增，知名景點商機漸大，士林紙廠開發案預期住宅部分，每坪開價可達65~70萬元。
士林紙廠開發案小檔案
開發單位：陽光士林開發公司
開發面積：4.3公頃，約13007.5坪
位置：基河路以東、福德路以南，士林紙廠舊址
開發金額：276億元
進度：4/20公開展覽，2010年3月前須取得建照，9月底前須動工，開發期5年
規劃：文創園區、旅館、商場、辦公大樓、旅館式住宅等
資料來源：台北市都發局