2009/03/04 房地產新聞

1. 淨值減損300億 新光要賣A11

2. 新壽將標售新光三越A11大樓

3. 淨值減損300億 新光要賣A11

4. 新光忍痛賣樓大補帖療傷

5. 壽險業最可能接手

6. 新光A11 最高原則 不關店

7. 新光三越買下？還要評估

8. 新光金售信義A11 底價估百億 標出將獲利60億 國泰金可能參與競標

9. 售地求現新壽百億賣A11

10. 保險利差損失血 新光要賣樓

11. 小檔案－CMBS和REITs異同

12. 交屋潮 斷頭戶、落跑建商漸增

13. 國壽緊盯富邦 穩市占

14. 保全新兵塞科利達主攻豪宅有成

15. 澎湖國有地地上權 流標

16. 租不起店面 流動攤車加盟掀熱潮

17. 景氣差 汽車旅館轉攻住宿市場

18. 碧桂園楊國強 傳賠錢賣樓

1. 淨值減損300億 新光要賣A11

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2009.03.04 03:14 am

新光金控為彌補淨值減損三百億元，賣地求現。董事會昨天通過，將出售位在北市信義計畫區的新光三越百貨大樓及土地。新光將採公開標售方式，預計四月可以標出。

新光人壽一九八八年標下A11土地，每坪只花一百零五萬元，房地產業者估計，現在一坪上看三百五十萬元，光土地就有一百億元的潛在身價。

新光金控認為，信義區是台北最精華區，價格不受景氣影響，潛在買家應不少。新光內部評估，最近信義計畫區附近一筆土地，以每坪五百萬元標出，去年新光標售信義聯勤土地時，每坪也高達四百零七萬元，A11在信義計畫區的「最中心」，賣相應不錯。

據了解，新光人壽今將公告A11標售細節，由於金額高達百億，可能的買家是壽險業，或是現在土地使用者、新光三越百貨自己買回去。

新光金控是信義計畫區「地王」，廿一年前標下A11土地後，在信義區不停「吃貨」，隨後標下的A8，同樣租給新光三越百貨。新光還擁有曼哈頓大樓、信義傑仕堡土地所有權，今年即將開張的A12商務飯店，新光有七十年地上使用權。目前新光在信義區，擁有土地超過一萬一千坪。

新光金控「忍痛」賣A11，為的是增加資本利得，補充帳上淨值。壽險業去年投資大幅失利，全部卅一家公司淨值減損兩千兩百多億元，光是新光人壽就減損三百多億元，淨值不足將影響公司經營和股票信用交易資格，也不符合資本適足標準。

龍頭國泰人壽雖也有淨值減少的困擾，但國壽表示還在評估是否出售房地產。遠雄人壽去年十月已出售一棟內湖科學園區大樓。富邦人壽合併ING安泰人壽後，吃下近四百億淨值大補丸，是業界僅有不被淨值困擾的公司。

新光金控董事會昨天通過去年財務報表，全年稅後虧損高達兩百一十億元。新光金控董事會決定，將處分A11，以及內湖科學園區的漢諾威科技大樓及陽光科技大樓，辦理不動產資產證券化。相關新聞見A2

【2009/03/04 聯合報】@ http://udn.com/

2. 新壽將標售新光三越A11大樓

〔記者廖千瑩、陳信升／台北報導〕為因應利差損衝擊，新光人壽昨天召開董事會宣布，將以公開招標方式，出售信義計畫區新光三越A11館土地建物。市場預期，新光三越A11館成交金額應可達百億元以上，可望為新壽帶來逾50億元的資本利得，改善新壽的財務結構。

新壽是信義計畫區的大地主，光是在信義計畫區的不動產就有五筆，昨天董事會決議出售位於精華地段的新光三越A11館土地建物，引起市場關注，這也是新壽自20年前開始在信義計畫區買地以來，首度出售位於信義計畫區的不動產。

新壽董事會昨天決議，將彈性調整不動產資產配置，除了處分新光三越A11館土地建物外，並將漢諾威科技大樓、陽光科技大樓等二棟大樓辦理不動產資產信託，整個流程約需半年，這部分的收益預計第四季才會入帳。

新光金總經理許澎表示，新光金去年虧損不少，今年投資環境又很差，對壽險公司來說，投資報酬率與資金成本還是有差距，這中間的缺口，只能靠處分一次性資產、獲取資本利得來補足。

新壽總經理潘柏錚也說，利差損加上無標的可投資，是決定出售新光三越A11館土地的原因，目前底價還不能公布，但是若以新壽去年出售信義聯勤土地來估算，當時聯勤土地每坪407萬元，新光三越A11館土地起碼可賣百億元。

太平戴維斯副總經理高銘頂認為，A11屬於信義計畫區中的「A咖」，要找到買主應該不難，在標售過程中達到價格創造的目的，應該也不難達成。

戴德梁行總經理顏炳立認為，A11的地段以及商場收益都極具賣相，能否成交的關鍵因素在於價格，初步概算，A11確實為有能力超過百億元的標售案。

不過，也有業者私下透露，由於A11的建物能變更的彈性較小，市場行情推估約90億元。業者評估，由於此時市場的追價力道稍弱，A11要再創信義區天價的難度頗高。

國內利率走低，壽險業普遍承受利差損壓力，昨天新壽決議出售資產來彌補缺口。近來也飽受利差損壓力的國泰金（2882），昨天再爆出20萬張的大量，股價再創新低價，最低來到24.4元。國泰金發言人李長庚說，國壽目前沒有討論要出售資產。

3. 淨值減損300億新光要賣A11

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2009.03.04 03:14 am

新光金控為彌補淨值減損三百億元，賣地求現。董事會昨天通過，將出售位在北市信義計畫區的新光三越百貨大樓及土地。新光將採公開標售方式，預計四月可以標出。

新光人壽一九八八年標下A11土地，每坪只花一百零五萬元，房地產業者估計，現在一坪上看三百五十萬元，光土地就有一百億元的潛在身價。

新光金控認為，信義區是台北最精華區，價格不受景氣影響，潛在買家應不少。新光內部評估，最近信義計畫區附近一筆土地，以每坪五百萬元標出，去年新光標售信義聯勤土地時，每坪也高達四百零七萬元，A11在信義計畫區的「最中心」，賣相應不錯。

據了解，新光人壽今將公告A11標售細節，由於金額高達百億，可能的買家是壽險業，或是現在土地使用者、新光三越百貨自己買回去。

新光金控是信義計畫區「地王」，廿一年前標下A11土地後，在信義區不停「吃貨」，隨後標下的A8，同樣租給新光三越百貨。新光還擁有曼哈頓大樓、信義傑仕堡土地所有權，今年即將開張的A12商務飯店，新光有七十年地上使用權。目前新光在信義區，擁有土地超過一萬一千坪。

新光金控「忍痛」賣A11，為的是增加資本利得，補充帳上淨值。壽險業去年投資大幅失利，全部卅一家公司淨值減損兩千兩百多億元，光是新光人壽就減損三百多億元，淨值不足將影響公司經營和股票信用交易資格，也不符合資本適足標準。

龍頭國泰人壽雖也有淨值減少的困擾，但國壽表示還在評估是否出售房地產。遠雄人壽去年十月已出售一棟內湖科學園區大樓。富邦人壽合併ING安泰人壽後，吃下近四百億淨值大補丸，是業界僅有不被淨值困擾的公司。

新光金控董事會昨天通過去年財務報表，全年稅後虧損高達兩百一十億元。新光金控董事會決定，將處分A11，以及內湖科學園區的漢諾威科技大樓及陽光科技大樓，辦理不動產資產證券化。相關新聞見A2

【2009/03/04 聯合報】@ http://udn.com/

4. 新光忍痛賣樓大補帖療傷

【聯合報╱本報記者孫中英】 2009.03.04 03:14 am

新光金控去年才剛賣出信義聯勤土地，今年第一季還沒過完，又決定要標售位在台北市最精華地段的大樓。此時此刻，不是賣樓最佳時機，但經營環境太惡劣，讓台灣屬一屬二的大型壽險公司，也要賣資產來因應。

過去三年，對新光金控來說，有如坐雲霄飛車，由於在海外投資布局靈活，再加上市場大好，新光金控在二○○六年的獲利名列前茅，當時員工最高可拿十一個月的年終獎金，羨煞同業。

美國次級房貸危機開始蔓延後，新光金控在海外的各項CDO（抵押債權憑證）資產大幅虧損，每場法說會，新光經營主管都被法人「釘」得滿頭包。去年下半年全球金融風暴後，更讓投資狀況雪上加霜，由於投資失利，必須認列大幅虧損，不管是列在財報的哪一欄，新光高層承認對公司「不是明傷、就是暗傷」，公司淨值都因此大幅減損。

壽險業看似滿手現金，但這些前端收來保戶的錢，公司如果出現淨值減損，資本適足率不符法定標準時，得由股東掏錢來增資。包括新光、國泰等大型壽險公司，去年因應淨值減損，都至少辦了兩度現金增資，金額都高達兩、三百億元，增資增到大股東「手軟」，逼不得已，賣樓求現，可能是唯一的「大補」辦法。

新光金控的不動產投資策略一向靈活，而且總是聚焦台北市最精華地區，在信義區就有五棟大樓，在內湖科學園區也有九棟大樓。新光高層形容，賣A11是繼標售信義聯勤土地後，又一項忍痛之舉，但比起其他外商壽險同業是「全部被賣掉」，新光只是賣大樓，再心疼，也得下決心。

【2009/03/04 聯合報】@ http://udn.com/

5. 壽險業最可能接手

【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2009.03.04 03:14 am

房地產業者說，A11物件好、地段好、又有收益，成交金額逼近百億元，除非價格離譜，否則不用擔心賣不出去，最有可能的買家，則是滿手現金的國內壽險業。

也有業者看法較為保守，認為A11雖然收益穩定，但也因蓋了百貨公司，土地利用失去彈性，可以更動的空間少，以目前建坪約一萬九千坪，土地約兩千五百坪估算，預期成交價格大約落在九十億元左右。

信義計畫區每次有土地釋出都引起市場上強烈關注，各家壽險業者也積極在信義計畫區插旗，去年遠雄集團斥資一百廿九億元買下信義區A1土地，預定興建遠雄人壽金融總部大樓；富邦以卅六點七七億元，擊退新光搶進信義計畫區A10土地地上權。

【2009/03/04 聯合報】@ http://udn.com/

6. 新光A11 最高原則 不關店

【聯合報╱記者顏甫▉／台北報導】 2009.03.04 03:14 am

「A11、A8、A9、A4」這些代表新光三越信義新天地各館的數字，從單純土地編號轉變為民眾購物休閒去處，四館年營業額超過一百六十億元，靠的是十二年前新光三越董事長吳東興的慧眼，如今最早開幕的A11館面臨被出售的命運，新光三越也僅表示「一切以新光金控公告為主」。

是不是要買下A11館？新光三越沒把話講死，只表示要看董事會的決議。據了解A11館與新光金控的合約簽至民國一百年以後，一月中旬執行副總吳昕陽還表示該館租約未到期，未談到續約。目前新光三越內部已召開緊急會議，以「不關店」為最高指導原則，朝自購或找金主共同投資為目標。

十幾年前信義計畫區內都是荒煙蔓草，新光三越A11館在民國八十六年十一月開幕前，還只有君悅飯店、中國信託總部等，連威秀影城前身華納威秀還晚一年開幕，當時百貨員工形容「下班時路邊蛙鳴陪伴著回家」。

經過陸續改裝，信義四館定位更清楚，A11館以年輕族群流行時尚為主，以都會型男與流行輕熟女為主要客層，年營收約五十幾億，A8館則以家庭式客群為主，童裝、家用與寢具占大部分樓層，營業額超過六十億。A9館專走精品路線，訴求高消費族群，A4館則號稱女性大店，目標為二十歲到四十歲上班族女性。

從荒湮蔓蔓到人車爭道，信義計畫區至今仍有多起開發案正在進行。今年九月有廣達電子副董事長梁次震投資九十億元蓋的A5 Bella-Vita購物中心開幕，將引進高檔精品店入駐。華新麗華大樓今年也將開幕，低樓層原傳將引進賣場的計畫，目前確定取消。明年有信義區轉運站BOT大樓內的統一阪急百貨開幕，該大樓高樓層將引進精品旅館W Hotel，還在規劃中的包含富邦的A10預計興建MOMO百貨，新光人壽的A12正在興建中，未來以觀光旅館為主。遠東集團旗下擁有的A13也將由遠百入駐經營，克緹主導的B5大樓也興建中，高樓層也有觀光飯店。由國泰建設標下的A3，傳出四季酒店與香港置地廣場可能進駐。

只是多數建案，因為整體經濟情勢不佳，目前都暫緩開發腳步，如富邦、遠東集團的土地，一般時刻當作停車場，周末則租借給廠商舉辦活動。業者預估，信義計畫區的高峰還要五到十年的醞釀期。

【2009/03/04 聯合報】@ http://udn.com/

7. 新光三越買下？還要評估

【經濟日報╱記者陳怡君／台北報導】 2009.03.04 03:14 am

新壽昨（3）日董事會決議出售信義A11不動產，目前承租A11做為營業據點的新光三越是否要買下A11館，格外受到注目。據指出，新光三越百貨董事長吳東興認為，昨日才得知此消息，還要由整個經營團隊及董事會評估後做決策。

據指出，吳東興是昨日傍晚才獲悉新壽決議要出售信義A11的不動產，新光三越回應，無法馬上可以決定是否要買下A11館不動產。至於租金等租約內容，新光三越販促部表示，屬合約保密條款，所以不便透露。

新光三越早有向新壽購買房地產，繼續作為分店經營使用的前例。新光三越台北南西店與新壽的租約到期後，就是由新光三越購入南西店不動產。

【2009/03/04 經濟日報】@ http://udn.com/

國泰金出手搶？各界關注

【經濟日報╱記者葉慧心／台北報導】 2009.03.04 03:14 am

擁有全台最多大樓的「大地主」國泰金控，暫時傾向按兵不動，不跟進新光人壽處分不動產的動作；倒是新壽要賣信義區A11大樓，國泰金會不會出手標購，引發關注。

國泰金昨（3）日對於會不會參與標購信義A11大樓，未予答覆。旗下國壽不動產部門則表示，目前新壽尚未公告相關招標細節，無從回應外界詢問。

不過，日前從幕後走到台前的國壽暨國泰世華銀行副董事長蔡鎮宇，擅長不動產投資，五年前，國有財產局標售信義區A3土地時，國壽就是在蔡鎮宇的決策主導下出手投標，以總價82億元標到手，與當時第二高標新光三越百貨的出價，只相差2,000多萬元。

【2009/03/04 經濟日報】@ http://udn.com/

8. 新光金售信義A11 底價估百億 標出將獲利60億 國泰金可能參與競標

2009年03月04日蘋果日報放大圖片

新光金董事會昨日通過將標售信義A11館，引起市場震撼，新光金預計5月完成標售案。康仲誠攝 圖片: 1 / 1

【劉冠吟、吳靜君、張嘉伶、╱台北報導】新光金（2888）昨天召開董事會，通過將處分子公司新光人壽持有的信義A11大樓，如果順利標售出，預估獲利逾60億元；另計劃將內湖區的漢諾威科技大樓、陽光科技大樓不動產證券化，總體規模將達50億元。負責這次A11估價業務的戴德梁行估價所長楊長達表示，依目前行情估算，此次A11標售底價「至少在100億元以上。」

新光金將不發股利

景氣蕭條，新壽大動作出售A11引起市場譁然，商仲業者私下表示，景氣能見度低，加上零售業風險大，市場標的投資報酬率表現又不盡理想，目前外資對投資台灣市場已「全面撤守」，預料仍以壽險同業出線的可能性最大，目前有多組洽詢。新壽預計今日公布標售日期與底價，此標售案未來能否順利脫標，將影響今年商用不動產走勢。

楊長達分析，去年10月A10土地以每坪193萬元順利脫標，但A10僅有50年地上權，而A11土地屬於新壽所有，並非地上權設定的土地，以A10去年標售的行情推估，A11土地每坪約有350~380萬元身價，再加上建坪售價每坪約50萬元，「底價絕對高於100億元。」

新光三越：合約無礙

新壽要賣A11館，外界預估擁有900億元預算的國泰金（2882）最可能出手參與競標，國泰金發言人李長庚則表示，目前還未知標售細節，也不知是否要參加競標。

新光金去年每股虧損3.8元，董事會決議不分派股利股息，也是新光5年來首度不分配股利。新光金總經理許澎說，今日將公布A11招標辦法，預計5月以前完成，如果順利標售出，第2季就可以入帳。據了解，新壽於1997年取得信義區該筆土地，土地面積約2534坪，當時取得成本僅40億元。以標售底價100億元估算，若順利標出，新光金可獲利60億元。

A11館地處信義威秀對面，面積2543坪，建物面績1.89萬坪，現由新光三越承租。據悉，新壽與新光三越契約訂到2013年，每月租金3500萬元，若以百億元成功出售推算，租金投資報酬率約4.2%。新壽將在標售辦法中要求，新地主須維持原有租約關係，直到租約到期，新光三越的權益暫時不會受到影響。

新光三越販促經理周寶文昨說：「我們也是最近才得知，等到未來確定新地主後，會和對方討論，看是否有機會調降租金。」對租金條件等項目細節，新光三越則表示，因列入合約保密條款，不方便透露。

9. 售地求現新壽百億賣A11

2009-03-04 工商時報 【彭禎伶／台北報導】

　●不動產業者估計，信義計劃區Ａ11身價上看110億。圖/本報資料照片

　新光人壽今年獲利沒問題！新壽董事會3日決議，將在4月3日公開標售信義計畫區A11土地，並將內湖漢諾威科技廣場、新壽陽光科技大樓，辦理不動產資產信託，透過這3筆不動產的處理，預估可為今年新壽注入近100億元的利得，徹底掃除利差損的陰霾。

　「A11土地」即現信義新光三越百貨的A11館，位在華納威秀電影院對面，占地2,534坪，這是新壽在民國77年時，自國產局手中，以近26.79億元標得，若以近期信義聯勤及1月國產局標售信義路商用土地的水準，每坪406萬-500萬元的價格來看，新壽A11的標售底價(含稅)訂在100億元，資本利得將有80億元以上。

　另外內湖2棟大樓，都是在民國89年時取得，分別占地1,669及555坪，目前都是滿租狀態，年化報酬率在6％以上。

　新壽表示，若進行不動產資產信託（CMBS），年底前先實現50％資本利得，5-7年後，待內湖捷運通車的土地漲價效益出現，再實現剩餘資本利得，估計年底前，這2棟大樓至少帶進9-10億元的利得。

　A11標價至少100億元，國內有能力競標的買家不多，全國第一大地主─國泰人壽，目前仍在等待新壽的標售內容。國泰金發言人李長庚表示，目前不便評論，將等投資團隊看見競標內容及條件後，再作進一步確定。

　至於國壽今年會不會因為利差損，也進行賣土地或大樓的動作？李長庚表示，今年1、2月，國壽因為新台幣兌美元貶值，有不少匯兌利益，所以目前尚無新的決定。

　新壽今年前2個月，同樣也有不少匯兌利益，估計1到2月帳上獲利應近18-20億元，但考量到目前資本市場表現仍未見起色，銀行1年期定存利率已降到1％以下，所以董事會先決議賣大樓，預備獲利空間；而這3棟大樓，據了解，也是由當初的投資決策者─新光金控副董長吳家錄挑選，獲利空間相對可觀的標的。

　A11目前仍是新光三越租用，未來新光三越是否會參與競標，還是其他投資人會出線，新光三越是否有優先承租權？新壽表示，目前新光三越租約仍未滿期，理論上，仍有租用權。

　至於選擇現在發行CMBS的計畫，新壽表示，目前10年期公債才1.4％，CMBS的利率只要高出1.4％，就有吸引力，且又是主順位債券，2棟大樓更是科技廠商滿租的情況，預估要賣出50％的部位，並非難事，另外50％即為次順位債券，將由新壽自己持有，保有未來出售的獲利空間。

10. 保險利差損失血 新光要賣樓

2009-03-04 中國時報 【黃琮淵／台北報導】

　迎戰利差損危機，新壽「賣祖產」來真的！新光金昨日董事會通過，加快處分帳上有獲利的不動產，第一個要賣的就是北市信義區的A11大樓。新光金總經理許澎說，外在環境很差，加上利差損續擴大，所以選擇適時處分資產，以度過危機。

　所謂的「利差損」，是指保險公司過去賣給保戶的高利率保單，如今受全球連番降息影響，投資收益降低，中間的利差，就是保險公司的虧損。講直接點，若過去賣的保單利率為5%、如今收益只剩2%，中間3%的利差，就是保險公司要自己貼的。

　央行連七度降息，壽險業利差損問題擴大，保險業者表示，雖然國壽、新壽等業者，從去年底開始就改賣傳統保單，藉以稀釋資金成本，但新保單有限，很難發揮立即降低資金成本的功效。目前國壽、新壽的資金成本，都在5%之上。

　為了自救，新光金打算賣祖產。除了要賣A11，新光金董事會也做成決議，要將漢諾威科技大樓、陽光科技大樓這二棟大樓，辦理不動產資產信託，以增加公司資本利得、強化財務結構。選在此時處分不動產，是否意謂看衰後市？新壽強調，因早期購入的不動產成本較低，適時獲利了結，資金運用將更具彈性及效率。

11. 小檔案－CMBS和REITs異同

2009-03-04 工商時報 【彭禎伶】

　CMBS即Commercial Mortgage-Backed Securities，商用不動產抵押證券，是「不動產資產信託（REAT）」的一種，通常是創始機構將持有的大樓賣出給信託架構，此一商用大樓有穩定的租金收益，藉以支付CMBS的利息，因此，CMBS較偏向固定收益的債券性質，但標的物，即商用大樓信託後，即為真實出售，創始機構靠持有CMBS債券或次順債，來保有部分的所有權。

　而REITs則是不動產投資信託，通常是受託單位向不特定大眾募集一基金，用來投資不動產，此不動產可以是未來要開發的土地、具增值空間的大樓、都市更新或有收益的不動產等。

　台灣初期只開放具有穩定收益的REITs，如國壽以喜來登飯店發行REITs，附有「包底抽成」機制，即除了每年穩定租金收益外，若喜來登營收增加，REITs獲利也會增加，但表面上，台灣初期的REITs會與REAT類似，與債券性質相近，未來將增加開發型REITs，屆時投資人才有更大的投資收益機會，相對上風險也較大。

12. 交屋潮 斷頭戶、落跑建商漸增

〔記者林耀文／高雄報導〕前兩年房市景氣達到這波高峰時，預售屋推案銷售順暢，但今年開始進入新成屋大量交屋期，卻因銀行緊縮房貸，造成部份購屋人因貸款不足而違約斷頭，少數建商也傳出捲款落跑事件，房屋交易安全亮起紅燈。由於房市景氣高峰時，建商推出預售屋，紛紛採取低自備款與高額房貸促銷動作，部份業者更訴求房貸成數可高達八、九成，讓自備款準備不足的首次購屋人，或需求資金週轉的投資客，能夠購買預售屋；但目前銀行採取緊縮房貸動作，紛紛將貸款成數壓低至房價七成以內，造成購屋人必須再自籌約兩成的購屋款項，其中，經濟能力較弱勢者，已陸續傳出因貸款不足而無法交屋的窘況。高雄市不動產交易安全協會理事長蔡國委指出，貸款不足而無法交屋的現象，政府相關主管單位應多加重視，目前除年輕購屋者的貸款不足問題趨嚴重，包括一些雙薪家庭也面臨銀行緊縮房貸而無法交屋，如果銀行仍維持緊縮房貸的作法，違約交屋的情形預料將大增。至於市場並且陸續傳出，有少數建商在房屋完工後，尚未支付建材廠商貨款，利用人頭戶向銀行貸款，得手後立即捲款潛逃，廠商為之跳腳不已。至於購買新成屋的消費者，業者指出，目前雖未傳出建商暗槓消費者購屋自備款捲逃的情事，但不排除發生的可能。高雄市政府消保官鄭秋洪提醒，消費者在購屋前，應仔細衡量自身經濟負擔能力，以因應當前銀行緊縮房貸動作；交屋時，要調閱土地與建物登記簿謄本，瞭解建商的土地融資與建築融資設定抵押是否塗銷；多打聽建商財務狀況，以免日後房屋交易糾紛與售後問題難以解決。

13. 國壽緊盯富邦 穩市占

2009-03-04 工商時報 【彭禎伶／台北報導】

　國泰人壽緊盯富邦人壽，絕不棄守新契約市占20％的底線。據透露，國壽今年全年新契約保費目標1,700億元，但由於利率急速降低，銷售過多利變年金無助獲利，所以國壽改變策略，每月緊盯富邦人壽，只要贏富邦，穩住市占第一名、市占率維持最少20％以上，沒達到1,700億元目標也沒關係。

　去年7月開始，富邦人壽在業績上一路緊咬國泰人壽。去年12月，國壽因全年新契約保費已達2,060億元，創歷史新高，決定「棄守」，全月新契約62億元退居第3名。除此之外，從7月到今年2月，都是國壽第一名，富邦人壽第二名的局面，雙方業務通路每周不停蒐集對方情報、交換新契約戰績，再調整自己的保單及行銷策略。

　國壽內部透露，目前市場上最紅的商品就是利變年金，由於銀行1年期定存利率僅0.7％左右，而國壽的利變年金宣告利率3月份仍有0.9％左右，富邦人壽則是1.15％（扣除附加費用後，年化報酬0.97％），兩家公司背後分別有國泰世華及北富銀，作為新契約保費的後盾，只要銀行端「加把勁」，不少定存戶就會將資金轉往利變年金，同樣是滿1年後即無解約金，定存族樂得將資金移往利變年金，尋求較高報酬。

　現在2家壽險公司都在較勁，只要保費稍有不足，就通知銀行通路加油，國壽1、2月新契約保費，比富邦高出46-56億元不等，但現在富邦人壽併購ING安泰人壽，國壽更要緊盯，不輕易棄守市占率第一名的寶座。

　國壽體認為，今年新契約保費，一定會比去年衰退，但20％市占不能棄守，在南山人壽因要出售、保單銷售大減；新壽也不強力角逐新契約下，今年國壽最大對手，就是富邦人壽。

14. 保全新兵塞科利達主攻豪宅有成

2009-03-04 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】

　全球總營收和獲利都傲視同業、瑞典哥本哈根掛牌上市公司Scuritas保全集團，看好台灣的頂級豪宅、高科技產業的保全市場，不懼金融風暴，甫正式揮軍「登台」成立海外第一家100％獨資的子公司台灣塞科利達保全公司，不到10個月已橫掃高檔豪宅的保全市場，且2009年前2月營收就激增為營運初期6個月的2倍，為保全業界的異數。

　塞科利達保全，為哥本哈根掛牌上市公司，是在台外商保全公司的新兵，但來頭很大，規模、獲利率都凌駕同業數倍，2007年淨獲利率達12％至15％，EPS換算約新台幣6.19元。總部自創辦75年來，一直保持高獲利和高評價。

　在景氣低迷陰霾籠罩下，台灣塞科利達保全今年以來業績反而逆勢成長。

　台灣塞科利達保全公司總經理張志民表示，塞科利達保全選在景氣最低迷時期進入台灣，正是看好市場，惟台灣高科技產業歷經全球風暴衝擊下，不是關廠、就是撙節開銷，使得原本看好的高科技保全市場大幅萎縮，因此今年將把主力放在高檔豪宅市場。尤其，今、明年將進入高檔豪宅「交屋潮」，保全市場相對看好。

　塞科利達也和台灣首創引進英式大管家服務的物業管理先驅，加拿大HOMESMILE Property負責人周楓，共同攜手合作，打進台灣本土保全市場。

　張志民表示，像塞科利達保全公司「登台」處女作是北投、台北市區高級住宅大樓。最近，塞科利達甫拿到國揚實業天母「天墅」豪宅的保全案；據悉，桃園鴻禧大溪別墅社區也可望聘請塞科利達進駐。

　張志民表示，雖然塞科利達收費比台灣本土同業高1成多，但員工薪資凌駕同業、平均產值相對高，獲利能力一馬當先。

　張志民說，因為「人才就是最大的資產」，塞科利達保全在保全業界的招牌，向來以高薪、專業、以客為尊聞名，光是「保障月薪33,000元至42,000元為業界最高薪，且不收取制服費。

15. 澎湖國有地地上權 流標

【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】 2009.03.04 04:09 am

國有地設定地上權再度摃龜！國產局南區辦事處昨天標租3筆分別位於台南市、高雄市和澎湖縣馬公市的國有土地，結果乏人問津，再度以流標收場。

南區國產區昨天進行地上權開標作業，標的位於高雄市左營區榮總附近、台南市中西區和澎湖縣馬公市，都座落在精華區，想不到竟然沒有人投標。

官員表示，原本最看好的是澎湖縣馬公市的商業用地，希望藉由博弈特區的話題，帶動這塊土地的商機，對於流標的結果感到意外。

上星期台中市兩塊國有地設定地上權招標也以流標收場，國產局中區、南區的設定地上權標租案接連流標，官員分析，民眾興趣缺缺的原因，除了景氣不好，中南部市場對於設定地上權的接受度相對偏低，尤其是業者得標後，如何規畫開發用途是一大關鍵，如果要蓋SOGO這樣的百貨商場，或商辦大樓，中南部商機有限，蓋住宅又沒有土地所有權，都會影響民間投標意願。

【2009/03/04 聯合報】@ http://udn.com/

16. 租不起店面 流動攤車加盟掀熱潮

2009-03-04 中國時報 【馮惠宜／台中報導】

　　低成本搶生意　▲經濟不景氣，店家也被迫轉戰街頭做攤販，加盟連鎖業再走回頭路，推出低投資額的攤車加盟。（馮惠宜攝）

　繼微型創業後，無店舖經濟正流行，許多店家轉戰街頭做起流動攤販。

　感受到這波熱潮，加盟連鎖業也走回頭路，把主力放在攤車加盟，還打出免加盟金，總投資額四萬八千元的低門檻。

　不景氣讓金店面也變成燙手山芋，從去年下半年起，許多大型連銷店主動和房東談降低房租、降低押金，包括王品集團、全國電子都重新檢討房租成本，主動要求房東降租；小型連鎖業則計畫轉戰街頭，用造型流動攤車取代店面。

　全國有三百家複合式茶店的茶窯系統，三月起將旗下飲料、炸食獨力成路邊攤加盟體系，總投資門檻降至四萬八千元起；單賣古早味紅茶加盟者免加盟金，設備連攤車、教育訓練，投資額只要四萬八千元，強調一到三個月即可回本。

　業者也另創好客炸雞加盟攤，訴求五坪大騎樓就能做生意，加盟金三萬元，總投資額十九萬八千元。

　特別的是，為降低營業成本，台中市近來也出現多個臨時市集，除了賣小吃、飾品，更有人一台腳踏車、一個保溫桶就賣起冷凍礦泉水的生意。老闆說，如此營業成本降到最低，不但回收快，要賠錢也難。

17. 景氣差 汽車旅館轉攻住宿市場

【聯合報╱記者／專題報導】 2009.03.04 02:34 am

150坪超舒適空間，各項娛樂設施齊全，是工商業界開會與辦「室內趴」的首選。

記者葉英豪／攝影

桃園縣汽車旅館有80家，加上賓館、旅社、飯店，「旅館」總數多達300家，成為密度最高、競爭最激烈的市場。

近期受到景氣差波及，汽車旅館業者積極去除「只是情侶性愛開房間」的形象，朝向國內旅遊住宿方向發展，還有業者設計「特價優惠夫妻的特別日子」，吸引更多生意上門。

桃園市一家汽車旅館業者感嘆表示，兩年前，汽車旅館還可做到「一長兩短（一次過夜、兩次休息）」生意，但隨著更多汽車旅館開業，加上經濟不景氣影響，現今僅能做到「半長一短」生意。

另一家汽車旅館老闆說，農曆春節後生意節節下滑，比去年同期業績至少掉了二至三成，有些甚至降了一半。

也因汽車旅館生意競爭激烈，業者紛紛打出休息10次送1次、休息即可抽獎、過夜12小時制，甚至推出休息580元、過夜1200元等優惠價，吸引顧客上門。

大溪鎮紅蟳汽車旅館業者林美媛表示，她經營的汽車旅館引用天然碳酸納溫泉，開業10年，堅持不讓色情進入旅館，加上優質清潔的房間，持續獲得客戶青睞，96年榮獲旅館大賞金質獎，結合大溪觀光旅遊與養生藥膳等特色，朝向國內旅遊的住宿方向發展。

另外，一些設備比較老舊或停車不便的市區賓館、旅社，也另闢消費市場，開放外籍勞工休息與投宿，休息一次從200元至300元不等，多少也能小補獲利。

也有些汽車旅館針對消費者推出優惠促銷，包括生日當天8折、結婚紀念日8折、送小紀念品、過夜送歐式早餐，過夜採12小時制（例如晚上9時進房，翌日上午9時退房）等優惠。

汽車旅館停車方便，住宿收費從1600元至3000元不等，住宿房間比飯店便宜，又靠近市區，逐漸吸引年輕夫妻、情侶投宿。

有時在特別的日子，講究情調的夫妻也會夜宿汽車旅館，暫時拋開生活或工作煩惱，在汽車旅館歡度恩愛時光，或在大浴缸內洗一個痛快澡。

（記者葉英豪、潘欣中、曾增勳、游文寶、賈寶楠、劉愛生／採訪，劉愛生／整理）

【2009/03/04 聯合報】@ http://udn.com/

18. 碧桂園楊國強 傳賠錢賣樓

【經濟日報╱記者邱詩文／綜合報導】 2009.03.04 03:47 am

挺不住了市場盛傳，大陸碧桂園集團主席楊國強賠本賣出房地產。

（本報系資料庫）

市場盛傳，為紓解資金壓力，大陸碧桂園集團主席楊國強準備賠錢賣樓，而且已有一些二線城市的樓房，卻賣三線城市的價格。每日經濟新聞報導，上月底富力聯席董事長兼總裁張力參加大陸工商聯房地產商會舉辦的論壇演講時，談及「房地產市場房價到底有沒有到底」時，張力舉了碧桂園的例子，說明房價已經到底。

報導引述張力說法指出，「有一次我跟碧桂園的老闆楊國強聊天，他（楊國強）的房子是在郊區，我的房子是在城裡。他（楊）跟我講，現在開工面積達到千萬平方公尺，每個月開支十幾億元，資金壓力非常大，說準備虧本賣出去。他的房子在二線城市賣三線城市的價格。現在大部分的房地產公司已到了微利狀況，有的甚至是虧本。」鋼材水泥

價格止跌回升

張力還提及鋼材、水泥等房地產開發的原材料價格，都已止跌回升，以配合側面說明目前房價已經止跌，消費者可以入市買房。

易居中國分析師薛建雄對碧桂園去年12月全國各地的在售項目進行統計，當月的銷售均價只有人民幣4,035元，其中瀋陽鳳凰城項目的在售價格，每平方公尺只有2,380元，精裝修住宅價格每平方公尺3,000多元。

中原地產中國研究院分析師許萌說，目前大部分房地產開發企業的建築及人工成本，為每平方公尺1,500元，稅費及融資財務成本是每平方公尺1,000元。

大陸目前三線城市新房售價在每平方公尺人民幣3,000元到4,000元，即使碧桂園的瀋陽鳳凰城項目土地沒有成本，每平方公尺2,380元的售樓價依然是虧本買賣。是否虧本

分析師不同調

薛建雄認為，虧本的可能性並不太大，碧桂園與其他開發商不同，楊國強幾乎是整合整條上下游產業鏈，公司不只做房地產開發，還擁有原材料生產、建築安裝等多個部門，成本要比其他開發商更低。

不過，碧桂園的利潤下跌或許已是定數。法國巴黎銀行最新發布報告指稱，碧桂園去年合同銷售按年成長約11%，但估計平均售價下跌至每平方公尺5,200元，約25%銷售來自平均售價較低的非廣東地區。

【2009/03/04 經濟日報】@ http://udn.com/