2009/03/06 房地產新聞

1. REAT明年到期 土銀標售中山大樓
2. 同區A辦後市 看這一標
3. 新聞辭典》不動產證券化
4. 交易超過限額幸福人壽被釘
5. 小碧潭站蓋屋原地主再抗爭
6. 救房市建商公會籲三降
7. 農林要賣地還債
8. 尹衍樑宜蘭大手筆買地
9. 力霸水泥冬山廠潤泰集團標下
10. 大台北 店面成交增溫
11. 潤泰水泥21.24億買下力霸冬山廠
12. 台鐵捷運化 周邊房市有利多通勤時間縮短 施工期好議價
13. 房市淡…購房糾紛創新高漏水居榜首
14. 大板橋 都市更新拚生機
15. 產官學把脈房市：小心法拍
16. 法拍屋案量增 投資客進場
17. 拚解套 房東貼心求租客
18. 店面市場 看屋人潮激增
19. 購屋 記得簽漏水保固
20. 汐科站房價受惠最多
21. 租屋市場 供給泛濫
22. 台商聚集地 房市買氣可稍恢復
23. 台港澳購房 廣東解除限外令

1. REAT明年到期 土銀標售中山大樓

【經濟日報╱記者陳芝艷／台北報導】 2009.03.06 03:30 am

土地銀行承作原新光人壽持有的「中山大樓」不動產資產信託（REAT）發行案，由於5年期的發行案將在明年1月到期，為支付投資人投資本金，土銀將以底價32億9,291萬元公開標售中山大樓。

土銀表示，中山大樓標售底價約為市價的九折，預計3月30日開標。

這件REAT受託機構為土銀，不動產管理機構為嘉新國際。

土銀指出，法令規定壽險公司無法以持有的大樓直接向銀行融資，業者因而必須透過這類證券化方式籌資。新光人壽是在民國94年，把位於台北市中山北路、長春路交叉口的中山大樓主要部分（除一樓至三樓及地下一樓外之全棟大樓），透過不動產資產信託賣斷給投資人，並發行共28.3億元的受益憑證。

投資人當時是拿到包裝成各種不同條件的受益證券，包括A系列受益證券、B系列受益證券、C系列受益證券，以及給付順位屬次順位的受益證券，投資人大多為大型金融機構等法人，也有少部分是自然人。該案94年發行以來，各系列受益證券投資人靠著中山大樓的辦公室租金，每年大約有2%投資收益。土銀表示，會出售大樓主要是考量該發行案明年1月將到期結束，土銀必須用賣樓所得來支付投資人當初的投資本金。

土銀與嘉新國際參考目前台北市商辦行情，把標售價訂在市價的九折，約32.9億元，比當初發行金額28.3億元多4.6億元，這部分未來將分給投資人做為賺取的資本利得。如果第一次公開標售不成功，土銀將再辦理公開標售，直到賣出去為止。

土銀為國內不動產信託業務量承作龍頭，除了即將標售的中山大樓，手上還有兩筆賣斷型的REAT，包括遠雄人壽大都市國際中心的資產信託和新光人壽敦南大樓的資產信託，發行金額各為5.3億元和30.8億元，將分別在民國100年和明年中到期。

【記者陳芝艷／台北報導】受美國次級房貸風暴衝擊，去年一整年金管會核准國內不動產證券化商品量掛零，發行量同樣是零，發行餘額也一併縮水。由於景氣未見明確復甦訊號，銀行業預估，今年不動產證券化市場不容易出現新案件。

根據金管會對不動產證券化市場統計，不動產證券市場的核准量、發行量都在民國94年達到最高峰，分別為341.4億元、375.4億元，之後便開始下滑，96年跌破百億元，去年一整年市場更呈現「急凍」狀態，沒有人提出申請，金管會核准案件量掛零。

不動產證券化發行餘額也明顯縮水，96年還有720.9億元，今年1月已萎縮至716.3億元。

【2009/03/06 經濟日報】@ http://udn.com/

2. 同區A辦後市 看這一標

【經濟日報╱記者／陳芝艷】 2009.03.06 03:30 am

土銀因為不動產證券化商品即將到期，必須在今年處分位於台北市的中山大樓。不過，面臨不動產市場不景氣，若這棟中山北路上的A級商辦大樓第一次公開拍賣時沒有順利賣出，恐不利同區域的A級商辦後市。

在房仲業者眼中，新光人壽、國泰人壽都屬於國內A級商辦的龍頭老大，在不動產市場的一舉一動都具指標意義。

四年前新光人壽在北市大安區標下信義聯勤土地案，當時新壽以高於底價1.7倍的出價得標，之後就帶動周邊不動產一片跟漲風，當時信義聯勤附近的預售屋從每坪50萬元竄上80萬元。

四年後，新壽打算賣掉位於信義區的A11；土銀因為擔任新壽不動產證券化商品到期的關係，也將處分中山北路的商辦大樓，這些大型金融機構出售結果同樣將是市場重要指標。

且土銀一開始就已用市價九折標售中山大樓，若第一次賣不成，土銀將再打九折銷售；如果第二次再賣不成，第三次打折時，底價就將底於不動產商品的發行價格。

換言之，部分收益人可能虧損。

對投資人來說，可以學到的重要一課，就是沒有什麼商品保證一定賺，即使持有號稱收益固定的不動產證券化商品，也可能受景氣影響而賠錢收場。

【2009/03/06 經濟日報】@ http://udn.com/

3. 新聞辭典》不動產證券化

【經濟日報╱記者陳芝艷】 2009.03.06 03:30 am

不動產證券化商品主要分不動產資產信託（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT），和不動產投資信託（Real Estate Investment Trust簡稱，REIT）。

REAT是指不動產所有權人靠著移轉不動產、或不動產相關權利給受託機構，再由受託機構或承銷商公開募集，或向特定人私募資金，再給這些投資人受益證券，未來投資人可領取該不動產或不動產相關權利衍生的利益、孳息。至於向投資人所募集的錢，則會轉交給不動產所有人。

目前法令規定壽險業不能把持有的不動產拿來向銀行融資，所以部分業者會透過REAT募資。

【2009/03/06 經濟日報】@ http://udn.com/

4. 交易超過限額幸福人壽被釘

【聯合報╱記者陸倩瑤／台北報導】 2009.03.06 03:30 am

幸福人壽購買信義區土地超過限額，金管會要求幸福人壽自提懲處名單，卻拖延3個月未提出，金管會強調本案尚未結束，「一定會處分到該被罰的人」。

幸福人壽去年7月底斥資33億餘元買進信義區土地，交易對象為花旗銀行，由於幸福人壽淨值為負數，依規定，幸福人壽與「同一人」交易，其金額不得超過1億元，信義區土地成交金額是法定上限的33倍，明顯違反規定。

去年12月26日，金管會對幸福人壽開鍘，除罰鍰450萬元外，另要求幸福人壽1年內出售信義區土地，同時自行提出涉及這筆土地交易的「失職人員懲處名單」。

但金管會開罰至今逾2個月，幸福人壽不但沒提出懲處名單，還在違規買進的信義區土地立牌標示「幸福人壽開發用地」。

金管會昨天也指出，國華人壽被查出5處違規，5罪併罰合計罰鍰690萬元。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/

5. 小碧潭站蓋屋原地主再抗爭

【聯合報╱記者張祐齊／新店報導】 2009.03.06 03:13 am

國內第一個與捷運機廠共構住宅的新店市捷運小碧潭站聯合開發案爆發爭議，100多位原地主們昨天召開地主大會，抗議捷運局違法徵收地主土地，並質疑縣議員吳善九因關心此案環境評估影響，不久遭槍擊身亡，全案也順利過關，懷疑內情不單純。

「捷運小碧潭站原地主自救會」會長廖明坤，昨天邀請縣議員陳永福、市民代表鄒元中、張碧和捷運局等單位與會，要求違法聯開案應停止動工，否則將動員抗爭。

廖明坤指出，內政部去年9月去函表示，北市捷運局在未和地主協商下，將原徵收「交通用地」逕行變更為「聯合開發」用地，涉及違反程序正義，但捷運局卻置之不理。

廖明坤表示，小碧潭站土地在民國80年被徵收後，只有20%用來興建捷運機廠，80%用來興建聯合開發大樓，與當初徵收地目根本不符；且依據大眾捷運法規定，聯合開發用地應以市地重畫或區段徵收方式取得，協議不成才徵收，捷運局未和地主協商即逕自辦理徵收，明顯違反程序正義。

而且當初土地徵收補償費每坪僅約3萬元，建商如今賣屋每坪售價45萬元起跳，如此大的落差，讓人懷疑是圖利財團。

與會捷運局代表則低調表示，徵收土地絕非圖利建商，會將地主意見帶回局內研商後，再向地主說明。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/

6. 救房市建商公會籲三降

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.03.06 03:30 am

中華民國建商公會全聯會理事長王光祥昨（5）日呼籲政府要救房地產，他說：「房地產如果不能復甦，台灣經濟情勢將會持續下滑。」太子建設董事長莊南田說，如果房價跌1%，全台灣房價縮水達4,000億元，財富萎縮驚人。

台北縣市政府與中華民國不動產協會昨天聯合舉辦研討會，王光祥在會中呼籲政府寬鬆金融政策，協助提供貸款成數，盡速鬆綁陸資來台購買房地產。王光祥說，政府近日應該就會公布兩項重大措施，第一是四年5,000億元振興方案，第二是ECFA可望簽訂，房市有機會在第三季好轉並不是無稽之談。

他說，這波不景氣並非供過於求，而是金融危機抑制民眾購屋意願，使民眾觀望與期待房價下跌。台灣則必須三降—降房稅、降利率和降自備款的成數，才會吸引民眾購屋。

【2009/03/06 經濟日報】@ http://udn.com/

7. 農林要賣地還債

【經濟日報╱記者林茂仁／台北報導】 2009.03.06 04:04 am

農林（2913）今年將積極跨足觀光休閒領域，將既有的茶園改造成觀光休閒農場，鎖定台北三峽、苗栗三義及南投魚池等三處茶園，農林希望今年再出售100公頃的閒置土地，以籌措資金及降低負債。

農林近年來營運漸入佳境，公司結算去年稅前盈餘約3,000多萬元，以現有股本80億元計算，每股稅後純益約0.03元，這是農林連續第二年賺錢，也讓農林有更多本錢跨足休閒農場領域，其中以三峽熊空休閒農場最為重要。

農林董事長林金燕表示，農林有3,800多公頃土地，很多土地擁有天然的觀光資源，卻未善加利用，今年將積極規劃為休閒農場，以台北三峽的茶園為例，不僅將荒廢的茶園陸續復耕，並規劃為「熊空休閒農場」，除設立餐廳外，未來也會有住宿及各種休閒設施。

林金燕說，農林近來積極調整體質，將負債從最高峰的60多億元，降低到去年的31.4億元，讓負債比壓低為40%，預計今年再償還銀行10億元。

農林去年賣出的土地高達50公頃，讓農林進帳約4億元，農林今年準備再賣出閒置土地100公頃，雖面臨不景氣，銀行定存利率跌到谷底，加上新台幣由貶轉升，近期有不少買家開始與農林接觸購地事宜。

【2009/03/06 經濟日報】@ http://udn.com/

8. 影音》尹衍樑宜蘭大手筆買地

【聯合報╱記者王燕華、羅建旺／宜蘭縣報導】 2009.03.06 04:53 am

宜蘭最大標購案 潤泰標得力霸水泥冬山廠 / 羅建旺

潤泰集團總裁尹衍樑（左二）昨天到宜蘭地院參與力霸水泥冬山廠及農地標案。

記者羅建旺／攝影

潤泰集團總裁尹衍樑昨天到宜蘭法院，以20.5億元標下力霸水泥冬山廠，他個人也在宜蘭買農地，水泥廠，預計今年夏秋間恢復營運，生產環保水泥，他承諾，絕大部分員工都會留任。

尹衍樑說，他跟一般人不一樣，反其道而行，別人發燒時，他在睡覺，別人退縮，他勇猛直前。

他說，他的行業未受景氣不良影響，有信心在今年第2季末觸底往回走，這時水泥廠也要正式運轉，他認為，今年年中，各行各業大概就會觸底反彈，政府鼓勵投資政策非常的正確。

尹衍樑個人昨天還以7404萬9888萬元標下冬山鄉4筆農地，大手筆買地，被稱為宜蘭「世紀大標案」，尹衍樑說，響應政府振興經濟政策和環保趨勢，將生產特殊水泥產品，帶來營收。

尹衍樑說，過去兆豐銀行很挺潤泰，這樁標案不但對他們有利，也能幫兆豐解決不良負債的問題，加上他父親生前跟王又曾，他跟王令麟是兩代的交情，這樣做也有私人感情因素在內，幫忙力霸的同仁重新恢復就業，對地方也有好處。

尹衍樑說，過去30年他都是利用經濟不好的時候投資擴充，取得土地機器設備、原物料比較便宜，重新開工正好經濟復甦熱潮。

力霸冬山廠員工，也是自救會總幹事游坤池說，先前縣府開會協調時，潤泰代表曾允諾會儘量留住員工，希望能兌現。他表示，力霸冬山廠原本很賺錢，受母公司拖累，去年7月關廠，員工被資遣或辦退休，但景氣太差，約八成到現在還找不到工作，因此對於潤泰收購，大家樂觀其成，也期待能很快回到工作崗位。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/

9. 力霸水泥冬山廠潤泰集團標下

更新日期:2009/03/06 04:09

〔記者王亮勻、胡健森、楊宜敏／綜合報導〕潤泰集團昨日以21億2400餘萬元標下力霸水泥宜蘭冬山廠產權及附近的四塊農地，創造集團產業內垂直整合。

王又曾家族所有的力霸水泥冬山廠，宜蘭地方法院昨天舉行法拍，結果由潤泰集團以20億5000萬0888元標得礦業權、土地以及廠房地上物、設備等，同時潤泰集團總裁尹衍樑也以個人身份，以7404萬9888元標得附近的四塊農地。

力霸水泥冬山廠前工會理事長游坤池昨天說，當初，宜蘭縣政府介入協調勞資問題時，有意購買的潤泰集團就承諾會優惠留用老員工，希望這個承諾可以兌現，因為，先前關廠遭資遣200多名員工，現在幾乎都仍失業中。

垂直整合 有利降低成本

力霸水泥冬山廠目前預估年產能100萬噸，對潤泰集團來說，由於旗下擁有潤泰創新（9945）、潤泰營造、潤弘精密 （2597）等，其營建團隊每年對水泥使用量相當可觀，標下該廠有利集團垂直整合與掌握材料優勢，更可降低營造、房地產等成本。

出面標下廠房的潤泰水泥資本額約2.24億元，為潤泰集團百分之百持股，主要股東為潤泰全（2915）持有股權52%，潤泰新持有股權19%，另外日前興櫃公司潤弘已公告將投資7億元，集團股權還將有變化，其餘則為潤泰集團股東個人所有。

此外由於該廠每年有約2-3億元盈餘，對持股的潤泰全、潤泰新、潤弘精密都將有業外貢獻。

尹衍樑表示，他標下力霸水泥的原因主要是響應政府振興經濟政策，同時潤泰集團本身有研發團隊，未來將能推出環保型水泥及相關產品，將能為公司帶來豐厚的營收，他也希望力霸水泥能在3至6個月之內恢復運作，對於還留下的老員工，絕大部分他都將會留用。

尹衍樑同時也指出，經濟學中便有提到「冬天到了，春天就不遠了」，他有信心景氣會在今年第2季末觸底反彈，而現在正是投資的好機會，不僅取得土地、機器設備便宜，等一切準備就緒後正好可趕上經濟復甦的熱潮，而這也是他過去30年來的投資策略。

10. 大台北 店面成交增溫

【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2009.03.06 04:06 am

定存族走出低利率，進入房地產市場。根據台灣房屋調查顯示，去年12月和今年2月相比，大台北地區看屋的客戶中，找店面的人，比率從8%增加到25%。

至於豪宅和小套房，看屋比率都剩不到10%。豪宅產品受到金融海嘯的衝擊最嚴重，看屋比率銳減剩下5%不到；小套房則因為銀行放貸緊縮，使得看屋人潮剩8%。

台灣房屋調查發現，除了看店面人潮增多，店面成交也增溫，大台北近3個月店面成交比率大幅提升，去年12月平均帶看店面43.5組成交一件，今年2月則縮短到22.2組就可成交一件。

永慶不動產董事長廖本勝指出，買店面投資的民眾增加了，現在有愈來愈多的定存戶趁房貸利率降低、房價修正時機點，乾脆把錢轉到不動產上，尋求租金收益。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，店面價格下修幅度大過店面租金下修幅度，使得店面投報率增加，吸引定存族，50、60歲屆齡退休族，占了看店面人數6成以上。

店面市場仍以低價為主流，低總價1千萬到3千萬元店面最受歡迎。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/

11. 潤泰水泥21.24億買下力霸冬山廠

2009年03月06日蘋果日報放大圖片

【徐義平╱台北報導】潤泰集團旗下潤泰水泥昨日以21.24億元，買下力霸水泥宜蘭冬山廠產權，主因是看好政府積極推動振興經濟方案，其中不乏大型公共工程，將會提高水泥的使用量，另一方面也可供集團營建事業體使用，降低購買原物料成本。

降低購買原物料費用

潤泰營建事業群公關協理周冠印表示，冬山廠每年水泥產量約100萬噸，其中3~4成可供自用，其餘則延用力霸水泥經銷點內銷到全台各地，不但可以節省原物料的費用，也可增加營收。

他指出，潤泰水泥主要股東為同集團的潤泰全球（2915）、潤泰國際創新（9945）、潤弘精密工程3家公司，除剛購得的冬山廠之外，已在楊梅、花蓮2處設有預拌廠與水泥廠，其中楊梅廠主要生產環保建材「泰固美特耐」，去年產能14.45萬噸。

潤泰水泥自5年前開始銷售泰固美特耐，泰固美特耐是乾粉砂漿的一種，先將水泥與砂烘乾篩選後，依固定比例配製而成，優點是只須加水就可使用，省去一般水泥還須加砂混合的程序。

目前潤泰集團手中的公共工程，包括潤弘精密工程接下的台北市聽障奧運體育場及潤泰營造的南港車站、松山車站工程、新莊線三重站、內湖線內湖站捷運聯合開發案，3年內要完工的工程金額達180億元，都將使用潤泰水泥所生產的原物料。

12. 台鐵捷運化 周邊房市有利多通勤時間縮短 施工期好議價

2009年03月06日地產王 放大圖片

台鐵捷運化加強短程運輸效能，縮短通勤時間，吸引許多民眾沿線購屋。資料照片 圖片: 1 / 1【徐義平╱台北報導】房市盤整之際，該如何挑選有潛力的房子，鎖定都會交通動線是不錯的購屋方式。依照都會發展經驗，交通便利與房價成正比，尤其是規劃大型交通建設的地區，房價漲幅度較大；目前全台各地都積極推行台鐵捷運化工程，由於施工期間房價相對偏低，相當適合自住型購屋人逢低購入。

交通便捷

以大台北地區來說，目前捷運的載客服務僅能提供台北市、台北縣中永和、板橋、土城、新店市等行政區的民眾，範圍相當有限，其餘如汐止、樹林市等行政區，仍要仰賴火車當作通勤的主要交通工具，有鑑於此，台鐵特地規劃捷運化工程。

台灣鐵路局副局長張應輝說：「台鐵捷運化主要是縮短班距、站距與通勤時間，以西部幹線為主，分別針對台北、台中、高雄3大都會區進行規劃。」目前台鐵捷運化工程規劃方可分為有3種，分別是地下化、高架化與規劃成為高鐵站連絡支線。

信義房屋汐止店專案經理說：「目前汐止市捷運尚未開通，多數通勤族仍仰賴台鐵，自從鐵路局增設汐科站，並縮短班距，對此區房價有支撐力道。」加上員山子分洪道作業，淹水改善，汐止房價近年來逐步上漲。

汐止樹林皆有改建

他指出，新台五路是目前汐止市房價最高的區塊，原因是有汐止運動公園、汐科站加持，新成屋也多聚集於此區，知名上市櫃建商國泰建設（2501）、潤泰創新（9945）曾在此區推案。

台灣鐵路局為提升中、短程運輸效能，縮小班距，特地針對西部幹線，規劃捷運化工程，增加32個停靠站，預計添購370輛通勤列車，縮短班車間距，平均8~10分鐘1班車，平均每小時可以承載1萬人次以上。除大台北外，台鐵局在高雄市也規劃有捷運化工程。

高雄工程時程未定

高雄台鐵捷運化分2期，其中第1期「高雄計劃」，第2期「左營延伸段計劃」，可連接左營、鼓山、新興、苓雅、三民、前金區，也能刺激當地房市。

張應輝表示，高雄市區的台鐵捷運化工程，除將鐵路地下化，更可稱為是高雄捷運紅、橘兩線的第3條捷運路線，並在左營與高雄車站銜接，形成長達52.45公里綿密的捷運路網。

住商不動產高雄一心店店長蔡皇輝說：「高雄市台鐵捷運化工程主要是採取地下化，可去除平交道的危險性與交通堵塞，將有效改善交通打結的情況。」不過，目前鐵路地下化仍在規劃階段，完工時間也一再往後延，因此，對房價提升效果暫時不大。

13. 房市淡…購房糾紛創新高漏水居榜首

【聯合報╱文／記者陳培思】 2009.03.06 04:06 am

買千萬元豪宅，住進去才發現竟是漏水屋，屋主一定會很氣，雖無法取消購屋合約，但可要求原屋主修補這項瑕疵。

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去年房市景氣反轉，買賣移轉件數只有38萬件，交易量創3年新低，交易糾紛卻創7年新高，太平洋房屋企研室根據內政部最新出爐統計資料，從2000年到2008年，全台房地產消費糾紛累計件數6,863件，其中，去年1,993件，占累計交易糾紛3成。

這幾年房市熱，大量推出的預售建案，現在面臨交屋階段，由於量體大，交屋服務品質相對吃緊，導致97年度購屋消費糾紛總量攀升到高點。

其中，最常見的交易糾紛還是「房屋漏水問題」，已經蟬聯7季購屋消費糾紛榜首，去年最後一季的交易糾紛，每5件裡就有1件是因為漏水引起。

廣告不實 公平會罰案大增

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不但購屋糾紛多，公平會開罰廣告不實的案件也增多，去年遭到公平會開罰的建案有29件，創下近6年來最高紀錄；而今年才到2月，也已經累計有7件。

最近一次2月底開罰，是因建商在廣告裝潢配置圖中，未標示客廳和臥室已利用陽台、雨遮外推，樣品屋也同樣，由於陽台、雨遮外推屬違建，裝潢配置參考圖及樣品屋會讓消費者誤以為是原有室內空間的一部分，因此被認定廣告不實。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，從去年開始，公平會對於建案處分案件大幅增加，有些已是前1、2年的檢舉案調查結果出爐，但也和近幾年房市推案量大，景氣突然轉變有關。

簽約後反悔 開始嫌東嫌西

他指出，不少是購屋民眾在簽約後反悔，或是對未來房價走勢開始存疑，無法獲得合理退定藉口下，開始挑業者銷售行為或廣告上的毛病，沒想到建築業者還真有不少銷售行為或廣告真的違反公平交易法，往後類似處分案件應該只會多不會少。

「房市好的時候，即使屋子有點瑕疵，買方都會忍一下；但現在只要稍微有點問題，就開始嫌房子，說不想要了。」房仲業者透露，房市轉淡後，客訴的人變多了，有不少人因買房子後悔，想辦法找問題，希望能藉此解除合約，甚至還有客戶，在交屋搬進去後，覺得4個人住起來「比感覺中的小」，竟想取消買賣。

過去大多客訴都是因為房子有問題，希望找屋主或仲介業者商量如何處理；但現在客戶著眼業者的服務品質，大多會指仲介或業者隱瞞資訊或沒有誠實告知，想要解除買賣合約。

瓦斯管線移位 成解約藉口

最近就有位客戶，買了房子交屋後，發現廚房瓦斯管線有遷移過，認為更動瓦斯管會有安全疑慮，但賣方和仲介當初都沒有先說明，所以想要解約。

但住商不動產法務部執協吳光華指出，買賣合約不是這麼容易就可以解除，一般來說，像是瓦斯管線的問題，會找瓦斯公司來做安全檢查，確定有沒有安全疑慮，或該加強哪些安全措施，但很難到達解約的門檻。

除非海砂幅射 否則難如願

最常見的漏水問題，為此解除合約的例子更少之又少，大部分漏水問題申訴案件，最後都是由原屋主或建商賣方負責修繕費用；另外，也常見的加蓋外推或夾層丈量坪數有誤差，結果多是由賣方退回部份金額，少有解約。

吳光華強調，除非經過司法程序，認定為重大瑕疵，才會解除合約，這種情況大多是因為海砂屋、輻射超過安全標準2~3倍的輻射屋，才有可能解除買賣。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/

14. 大板橋 都市更新拚生機

【聯合報╱記者林敬殷／專題報導】 2009.03.06 04:06 am

景氣慘綠、房市衰退的年代，有人視為搶進房地產市場的大好時機，除了有資本的人可以趁機選擇便宜的房屋外，政府都市更新計畫將扮演更積極角色。

看準潛力 提升發展機能

近幾年，都市更新成為一股新興熱潮，但僵化的行政效率、制度仍是障礙。不過據了解，為了加速北縣都市開發，提升都市發展的機能，台北縣政府計畫在板橋新板特定區和舊板橋市中心畫設都市更新區，一方面看準新板特定區的發展潛力，另一方面也是利用房市低迷時機，將都更轉為蓄積都市能量再出發的方式。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，一般人都認為都更「耗時、不確定性高」，不過隨著法令配合度增強、申請門檻降低、加上政府有各種獎勵措施，都更也跟著水漲船高，景氣低迷時，都更確實是增加都市動力的新選擇。

大板橋的都市更新計畫主要是以「二環三軸一連通」為基底，即以板橋舊街區為內環，外環則是近30年的發展區，搭配中山路、縣民大道和文化路做為貫通台北縣市的大軸線，輔以民權路的連通，銜接縣境內的主要都會區。此一發展紋理的描繪，成了大板橋都市更新的基本架構。

產權單純 工業區打頭陣

縣府畫設的區域範圍，占地超過百公頃，遠比新板特地區48公頃還大一倍以上。捷運板橋府中站周邊有不少工業區，相較於周邊的住宅區，土地分割細碎、產權複雜，工業區土地完整，產權單純，成為首批都更的重點區。

縣府指出，在新板特定區周邊土地近幾年陸續完工後，特定區的量能勢必大幅影響周邊，縣府趕在輻射效應出現前規畫，無非是認為現在房市低迷，開發、投資到回收，應能打動不少開發商投入；預計年底前即可推出。

過去都更案以住宅區為主，蘇啟榮分析，主要是都市流動量不夠，且商業設施營運經驗、能力不足，開發商在評估效益時，自然選擇風險較低的自有住宅為主，若縣府能在商業不動產部分加強，經濟量能才能湧現。

對此，縣府強調，都更計畫可分階段實施，增加公共及商業設施是未來努力方向，考慮以評選制度來增加都更區開發案的多元化，不過，主要還是要以原本都更區內的都市發展紋理為本，摒除以往都更只蓋住宅的窠臼。

信義房屋板橋府中店長黃樹銘則認為，縣府在大板橋區都更，對房市、景氣及都市景觀改造當然是正面的，但他也提醒，都更是一件相當困難的工程，應避免像當初的華翠里，否則會影響民眾對政府的信心。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/

15. 產官學把脈房市：小心法拍

2009-03-06 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】

　學者專家昨（5）日提出警訊，失業率持續攀升將讓促使法拍屋問題更形惡化、房價破壞效應將會延燒。據統計，2008年全台有22萬多戶法拍屋，學者建議政府協調公營銀行針對非自願性失業房貸戶，予以緩延繳交利息期限1年，以穩定中產階級信心。

　淡江大學產業經濟系教授莊孟翰昨天在「2009國家卓越建設獎研討座談會」中提出上述建議，以避免中產階級信心崩盤。同時也提醒政府，目前全台建造執照、使用執照，都持續降低，只有法拍屋逆勢增加，希望政府及早採取措施，讓經濟成長是呈現V字型、房地產市場呈U字型復甦。

　中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥表示，行政院端出一道道振興房市景氣的政策藥方，立法院又可望在3月通過4年5,000億元振興經濟擴大公共建設特別條例，目前多位重量級建築業龍頭老大、中華民國建商公會表達全力支持救房市的立場，更期待政府採取三項政策：穩定房價、維持民眾購買力、降低交易成本。

　中華民國不動產協進會榮譽理事長、太子建設董事長莊南田也表示，目前建築業產值有60兆元以上，可是竟然沒有一個政府主管機構，顯然建築業還是個孤兒，建議政府應統籌事權，成立「國土建設部」；其次契稅、印花稅應予取消，把稅賦對房屋銷售有障礙的應該都要檢討；第三，全世界房價這一波平均都大漲150％至200％，惟獨台灣只上漲16.69％，因此政府應振興房市景氣。

　中華民國不動產協進會理事長黃南淵主張，希望建立優良建商，讓良幣驅逐劣幣；銀行也徹底執行配合融資放款。

16. 法拍屋案量增 投資客進場

【聯合報╱記者林敬殷／專題報導】 2009.03.06 04:06 am

景氣不佳、房市低迷，連新蓋好的成屋，才剛交屋就紛紛掛起出售的牌子，法拍屋案量近期也暴增。

記者林敬殷／攝影

全球金融大風暴，房市低迷不止。北縣不少法拍屋最近開始釋出，讓一向被消費者視為畏途的法拍屋市場最近很熱鬧，不但案量衝高，買氣也上揚不少。

誠信法拍屋公司總經理蔡璟柏指出，以往每個月法拍屋的案量穩定，截至去年底，單就台北縣板橋地方法院釋出的就有超過1.2萬多筆法拍屋，景氣、股市不佳，法拍屋正好相反，案量大增數倍。

法拍屋在市場上屬於延遲反應，顯示去年國內的景氣開始下滑，目前失業潮、無薪假尚未全面反應在市場上，台北縣長周錫瑋日前已經向中央請命，提出「失業者房貸舒緩計畫」，意在壓低金融風暴可能引爆的法拍屋潮。

法拍屋的案量還未上衝到頂點，仍有成長空間。不少投資客看準這一點，提前進場搶購，蔡璟柏粗估，投資客和自用戶的比例約6比4。

以台北縣為例，中、永和地區、板橋、新莊及三重，仍是法拍屋的主要分布區，雙和地區或板橋一帶的均價約在每坪14到17萬元，新莊、三重一帶則有13到16萬行情，若靠捷運、學區附近，大概是均價再加1到3萬元不等。

蔡璟柏認為，距離明星學區、捷運站的10年以下房屋，別說法拍屋，連一般成屋都不見得能買到好案子。

目前法拍公司大致都會提供幾項服務，包括產權調查、空屋點交、水電裝潢保固、代墊尾款等，為的就是讓消費者安心，減低對法拍屋的既定壞印象。蔡璟柏表示，銀行現在對法拍屋放款緊縮，只要消費者有夠多的自備款，法拍屋不啻為購屋投資的新選擇。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/

17. 拚解套 房東貼心求租客

2009-03-06 工商時報 【馬婉珍／台北報導】

　租屋市場引發退租潮，但租屋供給量反而增加，因為不僅是包租公婆，就連轉售不成、暫時「以租待售」的投資客，或危機入市、買屋收租的高資產族群等，都搶進分食租屋大餅，房東面臨等無租客窘境，祭出各種貼心招術解套，以下3類最常見：

　一、降價求租：信義房屋網路服務部經理蕭政華認為，租屋市場的空置期節節升高，而為了搶救空置率、降低房貸負擔，「降價求租」是目前最好的策略。

　至於暫時加入出租行列、「以租待售」的投資客，更應以降租為優先，降租後，房客願意入住，便可將租金收入填補房貸部分支出，以免出售不成，淪為法拍屋。

　二、提供「短期租賃」：蕭政華說，通常租屋以1年為基本租約，只承租半年或幾個月的時間，以往房東嫌麻煩，短期租約一到，就要費時另找租客，因此不易被房東接受。

　不過，現在房東紛願意讓步，多半抱持「寧求有房客、再求長住房客」的心態，提供房客短期租賃，去年底僅11％的房東願意，到今年初已倍增至21％願意短租。

　城市租屋網總經理張權彬指出，北市商業活動密集，「短期租賃」的需求最強烈，有些家庭類的租客，不確定入住後，其他家庭成員是否住得習慣，所以會要求短期租賃，也有北上準備考試、補習的民眾，或是實習老師等，都會提出「短期租賃」的需求，不過，租金以日計算，且會比一般租金貴一倍。

　三、將設備升級：蕭政華以他接手的案例來說，一位在內湖擁有數間套房的包租婆楊媽媽，沒料到去年下半年，科技業大放無薪假，她的套房首當其衝，5間套房就有3間因房客丟飯碗而被迫解約。

　於是，她除了積極尋找租屋刊登管道曝光，為了早日讓套房順利出租，楊媽媽也改變策略，開始加裝寬頻網路，並自行吸收第四台費用，以減少租客的負擔。

18. 店面市場 看屋人潮激增

2009-03-06 工商時報 【蔡惠芳／台北報導】

　央行持續降息效應醱酵，游資開始亂竄，部分「定存族」紛紛解約、游資轉進具有長期穩定租金收益的一樓店面市場，二月份看店人潮比一月激增3倍。平均每4個上門看屋的客戶就有1位「指名」要買店面；惟總價上億元的高價店面，購買動能幾乎全面「熄火」。

　台灣房屋首席總經理彭培業表示，銀行目前一年期定存利率已跌破1％大關，低利效應使得定存族紛紛解約，尋找租金報酬率較高的潛力產品。

　台灣房屋昨天公佈大台北區近3個月店面、豪宅、套房及一般住宅的看屋比率及成交比率調查報告，發現2008年12月（買氣低點）和2009年2月（買氣高點）比較，來店指名要看「店面」的比率從8％激增至25％，尤其5、60歲屆齡退休族，就高達6成以上。

19. 購屋 記得簽漏水保固

【聯合報╱文／記者陳培思】 2009.03.06 04:06 am

屋內嚴重漏水，屋主在天花板安裝帆布接水，集中「排」進放在地板的水桶。漏水也是一般購屋糾紛中最常見的案例。

本報資料照片

買了房子，卻發現住家有滲漏水的情況，該如何處理？太平洋房屋企研室指出，民法第365條規定，房屋內滲漏水如果是由原屋主留下來的，原屋主負有瑕疵擔保責任，半年內買方可依據民法向賣方求償，以及5年期間重大瑕疵的解約權。

另外，其實房屋仲介業者也有提供買屋消費者「漏水保固制度」，不需額外付費，但各業者內容不一。

信義房屋客法部協理劉韋德表示，面對天然災害造成的漏水損失，交屋在半年內，可向原屋主求償，但交屋後超過半年者，有些房仲業者保固期限達1年，還是可以找仲介處理。

1.保固期限：一般新建房屋為1到2年；而中古屋則以交屋日起6個月內為保固期間。

2.不在保固範圍內的情況：通常仲介公司會提出不適用保固制度的情形，包括屋齡達20年（或30年）以上，或買方自行增建、改建、裝修工程引起，或是因為樓上水管破裂導致漏水、買方已經將房屋又再轉手，以及不可抗力的天災所引起等。

3.工程費用負擔：目前有房仲業者提出1~30萬元的保固金額，業者負擔部分為1萬元以上，31萬元（不含）以下，保固時間內每次漏水維修都有1~30萬元的給付金額，維修項目不限制；也有10萬元以下依維修項目計算，消費者在購屋之前，也可以先把保固方式列為參考依據。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/

20. 汐科站房價受惠最多

2009年03月06日地產王 放大圖片

台鐵汐科站設立後，提升交通效能，帶動周邊房價起漲，更吸引建商推出新案。資料照片 圖片: 1 / 1【徐義平╱台北報導】台鐵捷運化工程增設32個通勤站，大幅提升沿線區域聯外速度，專家認為，一旦所有站體都完工，將會帶動周邊房價，尤其是台北的汐科站，因為生活環境較佳、房價相對市區親民，極具發展潛力。

台鐵捷運化目前完工的通勤站有7站，分別是三坑、百福、汐科站、太原、大村、嘉北與大橋站，其中以汐科站房價效益最大。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，汐止房價相對內湖區親民，以總價600萬元來說，在內湖區頂多買小坪數舊公寓，相同總價在汐止可以買到3房大樓產品，加上台鐵捷運化降低通勤時間，平均10~12分鐘1個班次，吸引許多購屋民眾前來購屋，不但可享有更大住屋空間，又擁有交通便利。

汐止將現60億大案

台鐵捷運化目前北部增設的車站，基隆的三坑車站與百福車站，以及位於汐止市大同路二段與連興路口的汐科站。信義房屋汐止店專案經理董勇成指出，受汐科站啟用效應房價影響最鉅的區域，便是大同路一段、二段附近的國泰社區，中古大樓每坪成交價18~23萬元，公寓每坪行情約12~14萬元。台鐵捷運化提升房市效果顯著，不僅吸引民眾進駐，更有建商趁勢推案，今年3月底長虹建設更在汐止市推出案量60億元的「長虹大鎮」，是汐止今年最大指標案。

21. 租屋市場 供給泛濫

2009-03-06 工商時報 【馬婉珍／台北報導】

　租屋市場出現嚴重的「供給過剩」狀態，導致成交天數倍增、租金下跌逾2成。業者統計，近一年來，租屋供給量爆增，房仲網站的待租物件攀升87％，卻不見租客上門，使得包括套房、雅房等住宅租金直直落，跌幅超過2成。

　根據信義房屋所提供的免費刊登租屋頻道所統計，今年1月以來的租屋物件刊登量，比去年同期遽增87％，該公司網路服務部經理蕭政華分析，近來租屋市場供需失衡，是因受到上班族無薪假、裁員的影響，被迫捲鋪蓋，乾脆回鄉去，吃住靠爸媽，而引發一波退租潮。

　另一方面，城市租屋族總經理張權彬認為，近期定存利率走跌，握有大筆資金的精明存戶中，不少人開始逆向操作、趁著此波房價盤整，買間適合收租的標的，當起了包租公。

　此外，張權彬說，更有許多投資客，在前幾年房市多頭時，大舉進場收購套房，再轉售賺取價差，卻沒想到房市冷清、脫不了手，只好暫時「以租待售」，使得租屋市場的供給量大增，租客占上風，可選擇的物件多，在比價壓力之下，租金自然狂跌。

　從城市租屋族的統計中可見，北市中正區、大安區的套房，原本每間平均月租1.5萬元，現降至1.3萬元，而北縣永和市的套房，原本每間平均月租近萬元，現降至8,000元，平均跌幅約2成。

　這陣子包租公、包租婆空等房客上門，等到心都慌，台灣租屋網經理李惠心統計，自去年下半年以來，北市以外的住宅租金已下跌逾2成，成交天數更以2倍至3倍延長，以租屋市場最蓬勃的北市大安區來看，去年上半年約20天可出租，下半年卻要等到近60天才租得掉，房東苦不堪言。

　租屋市場供過於求，影響所及，使得投報率最穩定的大學套房租屋市場也蕭條，根據台灣房屋的調查，一向是租賃市場大宗的學生套房，也不敵景氣，近期租金下跌1成，其中以輔仁大學跌幅16.7％最深。

　台灣房屋分析，輔仁大學一帶的套房，多半是由老屋改建，而相較之下，位於同區域的龍華科技大學一帶，有不錯的套房產品，租金也較低，學生可以選擇的空間較多，使得輔大周邊的套房空置率升高，租金持續下修。

22. 台商聚集地 房市買氣可稍恢復

【聯合報╱特派記者華英惠／東莞報導】 2009.03.06 03:44 am

廣東省公布振興房地產的新措施，房地產業界預估，房市震盪期約一年至一年半。

房地產業界表示，2002、03年時，很多台灣人購置房產，有時候一口氣買很多套房子，但07年實施「限外令」後，降低台灣人購房的意願；預估「限外令」解除後，在台商聚集較多城市會稍恢復以往的買氣。

業者表示，去年金融海嘯帶來極大衝擊，許多投資都停擺，經過這次政策引導，市場上所能做的是消化庫存。在這種情況下，房地產市場仍處在價格調整、市場觀望的情形。不過，今年過年後，房產市場略有回復，新政策出來後，慢慢回復信心中。

目前，台港澳民眾在廣東省購房比率約一成，業者預估，限外令取消後，台港澳民眾購房會增加，但港人會比較多，將刺激深圳、珠海的房市。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/

23. 台港澳購房 廣東解除限外令

【聯合報╱特派記者華英惠／東莞報導】 2009.03.06 03:44 am

廣東開放台港澳民眾購房，夜色中，一棟棟新樓房向台灣民眾招手。

記者華英惠／攝影

為刺激房地產市場，廣東省公布「關於促進我省房地產市場平穩健康發展的若干意見」，取消對於台港澳民眾購房的「限外令」。

前年，大陸房地產飆漲，外資不斷的湧入，廣東省公布「限外令」，限制台灣民眾僅能購房一套。在這次的「若干意見」中，取消台灣民眾購房的限制。

新規定對當地民眾購房也有多項的放寬，包括：購房公積金貸款上限上浮10萬元至20萬元，住房公積金貸款年限可以延長至30年，簡化住房公積金貸款手續，並在一個月內完成手續辦理。

目前，廣州公積金貸款額度規定，個人貸款最高額度為50萬元，夫妻合購房的最高額度為80萬元，根據新規定，個人貸款最高額度可以升到70萬元，夫妻合購房貸款額度升至100萬元。

以往對於賣房個人所得稅並沒有減免，但這次的規定有了改變。目前廣州規定賣房的個人所得稅為房價的1%，兩個人轉讓自用達5年以上並且是唯一家庭生活用房，才可以免稅。但新規定中，把減免個稅的年限自5年縮短至2年。

依現有規定，個人首次購買90平方米以下住房的，可以享受契稅優惠政策，契稅稅率自房價的1.5%降至1%。新規定則改為，民眾首次購買144平方米以下的住房，都能享受契稅自1.5%降至1%的優惠。

影響開發商，有助於開發商資金解套的新措施，包括：對在2008年簽訂土地出讓合同，確實無法按時繳納土地出讓價格的項目用地，由土地使用者申請，並經當地市、縣人民政府批准，可適當延長繳納土地出讓價款期限，延長時間原則上不超過兩年。

新規定中鼓勵商業銀行在風險可控前提下，對基本面較好，有良好信用紀錄和較強競爭力，但暫時出現經營或財務困難的房地產開發企業給予信貸支持。並支持在境外上市的房地產企業，在境內發行A股。

【2009/03/06 聯合報】@ http://udn.com/