2009/03/09 房地產新聞

1. 信義計畫區將掀新商戰
2. 信義計畫區每塊地背後都有段故事
3. 侯西泉今年房市將衰退五成
4. 高雄房價持續下探
5. 擴大總行華銀砸10.56億買容積
6. 台北好好看容積獎勵 上市櫃建商搶申請
7. 國有地地上權招標第二波全流標
8. 房市329檔期冷清 中台灣僅推兩新案
9. 三商美邦人壽總公司大樓求售
10. 攻租賃市場 建商打造商務會館委由物業管理經營 日租金2000~3000元
11. 「保證出租」為號召 年報酬率4%
12. 建商搶進公共工程BOT 日勝生「京站」招商逾9成 年營收衝50億
13. 了解趨勢 年報酬率衝7.5% 短期投資賺價差 長期持有等增值
14. 長期投資賺租金 遠勝定存
15. 20坪以下住宅 房貸3%起跳
16. 五大建議 小宅也能享低利
17. 台南 住房拉鋸戰越演越烈
18. 裕元花園 著手規畫蓋二館
19. 名牌精品加碼信義商圈
20. 國內藥妝連鎖店自有品牌大車拚
21. 大陸建商嗆：官方坐收高稅
22. 社科院：房市政策 應更靈活

1. 信義計畫區將掀新商戰

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.03.09 02:25 am

國泰金控副董事長蔡鎮宇主導的信義計畫區A3國泰置地廣場飯店案，確定由將由國際知名四季飯店（FOUR SEASONS）入駐；廣達電子副董事長梁次震投資90億元興建的A5 Bella-Vita購物中心，將在9月開幕。台北市信義計畫區隨著新建築物即將完工，熱鬧的商戰又將開打。

據了解，蔡鎮宇將國泰置地廣場飯店案交給掌上明珠負責；梁次震則是為了一圓妻子梁秀卿開購物中心的夢想，將利用A5購物中心進攻頂級市場，和附近的台北101別苗頭。攤開目前正在興建或預定興建的計畫，未來信義計畫區的商戰精采可期。

在捷運市府站車站用地，目前興建中的結構體已超過30層，統一開發透過BOT方式，正興建結合運輸、零售、觀光飯店的複合式大樓，外觀風格將與目前的統一國際搭配，車站地下通道也串連到統一國際大樓，高樓層將引進精品旅館W Hotel。

旁邊的A3國泰置地廣場，容積率高達700%，國壽在民國93年以每坪227萬元標得，是信義計畫區的最高容積土地，將來有競逐台北市公告地價地王的資格，未來將興建37層的觀光飯店與商場。

去年賣給遠雄集團的A1土地，將興建地上25層的遠雄人壽全球營運總部，隔著基隆路與遠雄國際中心相望，形成雙塔矗立在信義計畫區。

A5土地是震怡科技在92年以每坪250萬元標下，目前大樓已可看出特殊的外牆，仿巴黎的香榭大道，歐洲的堡壘外觀，預計今年完工，市場傳出，未來進駐購物中心是香港知名的太古廣場。

而對街的A12土地，新光人壽在92年取得50年地上權，歷經數次變更設計，確定將興建兩棟大樓。A棟是21層的辦公大樓，將在2010年8月啟用，飯店預計同年10月營運，委託喜達屋國際連鎖飯店集團旗下美麗殿Merieien負責，將是繼君悅飯店，信義計畫區內第二家五星級飯店。

在群益金融大樓旁的B5基地，有一半是克緹直銷公司93年取得50年地上權，另一半土地為遠東集團的股東擁有。克緹將規劃做為集團總部，但未來的低樓層將設置小型美術館，收藏克緹總裁陳武剛個人的藝術品，樓上則做為精品飯店及集團辦公室。

目前最快完工的是A6基地的華新信義大樓，預計今年6月完工，27層樓的辦公大樓將成為華新麗華與台灣花旗銀行的總部。



【2009/03/09 經濟日報】@ http://udn.com/

2. 信義計畫區每塊地背後都有段故事

【經濟日報╱記者 梁任瑋】 2009.03.09 02:25 am

台北市信義計畫區是國內地價最高的地段，經過20年發展，各大財團爭相卡位後，幾乎已無空地釋出，而區域內每塊大面積土地的背後，都有一段精彩的故事。

首先是台北101大樓對面的幸福人壽土地，原本是華僑銀行所有，也是僑銀總部預定地。前年4月花旗併購僑銀後，這塊土地就在市場低調出售，直到去年3月花旗委託商仲公司銷售，幸福人壽以每坪310萬元買下1,093坪土地。

遠雄人壽去年8月斥資129億元買下A1的1,417坪土地及辦公大樓，每坪交易價格698萬元，比隔壁統一國際大樓當年統一集團以每坪413萬元得標還高，刷新國內不動產交易紀錄，總交易金額129億元，也改寫單筆不動產交易總價天價。

A1土地最早是1998年8月黃蓁蓁以奕行、奕銘兩家投資公司標下，當時每坪372萬元、總價52.75億元。但當年9月亞洲金融風暴掃到台灣，黃蓁蓁背負龐大貸款，財務捉襟見肘。2005年，昌軒建設以現金清償解決銀行團的無擔保債權，取得銀行信任，也向國稅局清償黃蓁蓁欠的上億元地價稅，昌軒建設和黃蓁蓁決定合建商辦大樓，各有一半產權。

但昌軒建設後來發現，問題並不單純，最大壓力來自債權銀行團，直到前年下半年，市場傳出昌軒要賣A1土地及未來建好的大樓，開價從90億元喊到140億元。據了解，原本昌軒打算興建好再出售，但債權銀行團認為，房地產已到了巔峰，隨時反轉直下，要求昌軒出售獲利、落袋為安。

其實國內大型財團幾乎接觸過A1土地，甚至有日本上市公司來台談判三次，都因價錢談不攏而作罷，直到去年遠雄集團買下。

信義計畫區在台北的地位，等於紐約的曼哈頓、香港中環，在群聚效應愈益明顯下，信義計畫區將成為北市高價土地的價格創造者。

【2009/03/09 經濟日報】@ http://udn.com/

3. 侯西泉今年房市將衰退五成

【經濟日報╱記者陳翌函、梁任瑋／台北報導】 2009.03.08 03:55 am

知名建築師、高雄漢來飯店董事長侯西泉指出，預期今年房地產銷量的衰退幅度將超過五成以上，再過一、兩年，業界甚至可能會發生斷頭等情況。

侯西泉昨（7）日參加「台大EMBA2009愛心嘉年華」時，對於國內房地產走勢，認為並不樂觀。他指出，口袋深的業者還能撐過今年，但前司法院長林洋港的官舍流標，就反映出景氣不好與房地產環境轉壞的現象。

侯西泉表示，去年房地產總量約為9,000多億元，目前預估今年僅有三、四千億元，衰退幅度至少超過五成。

最近新光人壽決定出脫台北A11新光三越大樓，業界認為，這也是看壞台灣房地產的表現。戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，今年房市是慘、冷、靜、止、跌，但目前還未到「跌」的地步，因此今年還不是房地產價格落底年，只是修正年，也是房地產艱難的一年。

里昂、摩根士丹利及麥格里等外資證券也不看好台灣房地產。

【2009/03/08 經濟日報】@ http://udn.com/

4. 高雄房價持續下探

【經濟日報╱記者林政鋒／高雄報導】 2009.03.09 01:18 am

港都最熱門的美術館區域房市，最近法拍屋數量增多，最低拍定價每坪只有5.9萬元，而且屋齡只有四年，吸引許多人競標。

高雄房價持續下探，已對區域行情造成衝擊。

住商不動產指出，除了第一排位置的建案外，目前高雄美術館區域中古屋的行情價每坪約9萬元，但實際成交價還要再低一些到約8萬元。

【2009/03/09 經濟日報】@ http://udn.com/

5. 擴大總行華銀砸10.56億買容積

2009-03-09 工商時報 【孫彬訓／台北報導】

　華南銀行近期取得北市大同區迪化段及延平段等37筆土地的容積，大筆砸下10.56億元，據悉，此一投資與興建總行大樓有關，目的是為將容積率，移入華銀總行辦公大樓的營建基地，擴大未來新總行的使用範圍。

　這次交易數量為7,671.13平方公尺，平均每平方公尺價格約137,721元，經公開比價，向皇翔、首豐合成等7家公司購買，未來將分期付款，契約簽訂時交付買賣總價款10％，而取得核准的容積移入許可證明文件時，更將支付買賣總價款65％。

　華銀斥資34億元，在北市信義區興建總行世貿大樓，近日舉行動土大典，預計2009年取得建築執照後發包施工，2011年底前完工，2012年華銀所有總行員工將可進駐。這次的建築師由國際知名的姚仁喜操刀。

　華銀原有的總行已不敷使用，導致總行各部門，分散於重慶、開封、中山、長安、長春、圓山、禾豐等七棟大樓，聯繫不便，多少影響到決策效能，因此決定在2,705坪的自有土地上興建大樓。

　華銀表示，新大樓將是地上27層、地下2層的鋼骨結構大樓，樓高總計達154公尺，將成為信義計畫區松仁路以東的最高大樓；屆時，華銀現有的重慶南路總部大樓，初步規劃將有一半樓層出租。

　中信金控今年初也舉行動土典禮，將投入150億元在南港經貿園區興建企業總部，跟華銀一樣預定2012年落成，將是單一企業最大面積開發案，也是金融業以南港經貿園區做為企業總部的首例。

　至於現有的企業總部、永吉大樓等，可能採資產證券化方式處理或直接賣斷。新總部大樓將有三棟建築物，包含總行大樓、商務大樓及商務旅館，占地9,284坪，為複合式商辦大樓。

6. 台北好好看容積獎勵 上市櫃建商搶申請

2009年03月07日地產王 放大圖片

台北好好看鎖定科技產業軸帶區域優先開放，內湖5期重劃區就是其中一區。資料照片 圖片: 1 / 1【徐義平╱台北報導】除了大型公共建設外，由台北市都市發展局主導的「台北好好看」因最高可給予1倍的容積獎勵，可望提升北市住宅環境，由於獎勵容積多，引發建商爭先申請，更上市櫃建商宏普（2536）、長虹（5534）、興富發（2542）、華固（2548）等，其中首宗申請通過的個案就是南港的中國信託總部。

台北市政府都發局都市規劃科股長邵琇珮指出，為了讓市容更整齊，因此推動台北好好看計劃，提供容積獎勵，若以首宗通過的開發案中國信託總部來分析，剛好屬於商業區，本身即可直接申請最高上限20%街廓造景獎勵，再經由「台北好好看」計劃，又可獲得更多的容積獎勵。

中信南港總部首通過

她指出，中國信託總部基地原始容積約3.18萬建坪計算，經由「台北好好看」和其他都市計劃共同獎勵，共可取得逾1.01萬坪額外容積。

「台北好好看」優先開放區域分4類，親水區域、老舊社區、交通樞紐、科技產業軸帶。此次通過40個案件，面積41公頃，總投資額2938.6億元，以老舊社區案例18件最多，其次為科技產業軸帶16件。

上市櫃建商開發案多屬產業軸帶類型，興富發、宏普與長虹建設申請的個案均集中在中山區，其中興富發開發面積1.8公頃，合計開發金額達197.5億元，宏普開發面積0.9公頃，金額約為80億元、長虹開發面積則是0.6公頃，開發金額約51.2億元。至於，華固的個案則位於內湖區，面積1.3公頃，開發金額63.3億元。

7. 國有地地上權招標第二波全流標

〔記者鄭琪芳／台北報導〕景氣低迷，加上市場對於地上權接受度不足，財政部國有財產局今年再推出七宗大面積國有地招標設定地上權，全數因無人投標而流標；國產局表示，近期將邀集建商舉辦座談會，再調整地上權招標門檻，以提高投標誘因。為避免「賤賣國產」的質疑，國產局改以地上權方式釋出大面積國有地，去年十月順利標脫台北市信義計畫區A10地上權，今年再推第二波國有地招標設定地上權，七宗標的分別坐落於台北市、台中市、台南市、高雄市及澎湖縣，招標權利金底價約十六．六九億元，自二月二十五日至三月六日陸續開標，結果都無人投標。昨天流標的兩宗國有地設定地上權，第一宗位於北市中山區，鄰近台北大學城區部，屬於第三種住宅區，面積約七百五十三坪，權利金底價逾四億元；第二宗位於北市中正區，鄰近捷運古亭站，屬於第三種商業區及住宅區，面積約四百八十坪，權利金底價超過五億元。對於地上權招標一再流標，國產局表示，大面積國有地改以地上權釋出的政策不會改變，近期將舉辦座談會，了解建商的看法，再調整地上權招標的門檻。例如設定地上權期限由五十年延長至九十年、調降權利金底價等，以提高建商投標的意願。

8. 房市329檔期冷清 中台灣僅推兩新案

推案金額僅12.5億

〔記者陳品竹／台中報導〕過去被視為房市上半年重要指標的三二九檔期，今年大中部地區僅有台中市兩個新案登場，推案金額約十二．五億元，其中台中縣、彰化、南投、雲嘉地區等推案全部掛零，最多也是新瓶裝舊酒，老案新推。面對推案量大幅萎縮，台中市建築投資公會理事長賴源釗認為，這反而是好現象，代表業者懂得依市場機制、時間點調節推案量，反而能「避險」；根據中部幾縣市建投公會的調查，今年三二九檔期的推案件數僅有兩案，多數建商去化餘屋為首務。中部的外圍鄉鎮地區個案，幾乎都是從預售、邊建邊售一路到賣新成屋，有的一賣兩、三年，舊案新推或修改產品重新包裝。對於三二九檔期從去年的四百多億元案量，萎縮到今年的十二．五億元，賴源釗指出，這樣的景氣，如果三二九的推案量還有三、四百億元，那才是建商真正要擔心的情況。今年量縮，代表中部建商推案已趨於理性，不再像過去「拚面子」盲目追推案金額、推案件數，拚「前十大推案建商」的美名，量大而供需失衡，必造成削價廝殺，弄臭整個市場。

9. 三商美邦人壽 總公司大樓求售

〔記者廖千瑩／台北報導〕金融海嘯衝擊下，三商美邦人壽去年淨值減損達數十億元，為拉高淨值，該公司董事會決議，以洽特定人方式，出售台北市建國北路總公司大樓；根據房地產業者估計，三商美邦大樓底價約十七億元，扣除成本後資本利得應有六億元。繼新光人壽宣布出售信義計畫區精華土地、新光三越A11館之後，又一家壽險公司宣布要賣大樓，即三商美邦人壽董事會決議，將授權總經理依業務規定處分建國北路總公司大樓。根據該公司的規劃，這次大樓出售，將採特定人出售方式，目前已經有兩、三組買家在談，但不願透露買家是誰。房地產業者說，可能的買家為營建業者，另也傳出資融公司有興趣。為何在此時出售資產？三商美邦人壽說，出售總公司大樓一事，去年下半年就在談，主要是為提高淨值、活化資產，彈性調整不動產資產配置；未來也不排除可能再物色總部大樓，或到內湖買房產，強調「跟新壽賣地是兩件不一樣的事」。至於去年淨值減損狀況，根據網站公告，三商美邦人壽去年前三季淨值減損三十七億元，其董事會去年十月也通過將辦理增資三十億元，迄未完成；三商美邦去年自結盈餘二十一億元，截至去年底，累計有效保單二百一十六萬件、有效保戶一百五十萬，總公司大樓在民權東路、建國北路口，為地上十八層、地下二層建物，土地五百七十四坪，建物面積四千七百零六坪，當初取得成本十一億元，未來將售後回租。

10. 攻租賃市場 建商打造商務會館委由物業管理經營 日租金2000~3000元

2009年03月09日地產王

建商把建案改成商務會館，須引進專業物管人員，提供貼心服務，才能與飯店瓜分商務客市場。黃競鋒攝 圖片: 1 / 1【楊茲珺╱台北報導】房地產買氣停滯，建商動腦筋求變通，位於台北市大直的新成屋「良茂羅馬」及天母的「富春居」，均委由專業物業管理公司經營，意圖打造成商務會館，爭食短期租賃市場大餅，依裝潢與服務等級，日租金約2000~3000元。

可租可售

新成屋「良茂羅馬」位於台北市大直，產品主力為15坪套房，客群以單身貴族或投資客為主；位於天母的「富春居」，主力坪數30~54坪，以天母地區的換屋族群為主力。

2個看似區段不同、坪數各異的產品，卻不約而同改變策略，主打可租可售，轉向爭取外國商務客，成為他們出差來台的落腳之處。

「良茂羅馬」前年開始邊建邊售，但直到今年初完工，全棟183戶僅售出20多戶，進駐管理的安杰物業管理向來以改裝出租見長，便向業主良茂建設建議，整棟改為商務會館對外出租，因為具有緊鄰內湖科技園區的優勢，加上麻雀雖小、五臟俱全的設施，15坪月租金可達5.8萬元，意外開啟市場新藍海。

安杰物管近日積極拜訪內科廠商，發現企業興起撙節成本的風潮，由於飯店每日房價動輒5000~6000元起跳，相形之下，15坪的商務住宅每日租金僅2000元上下，頗有價格誘因。

包早餐及清潔服務

安杰物業管理總經理陳品峯說：「全球景氣轉差，外國商務人士來台的差旅預算跟著縮減，商務會館的房價較低，並保留商務客最在意的早餐與基本清潔服務，因此產生磁吸效應。」

商務住宅始祖就屬「新光傑仕堡」。新光人壽在信義計劃區與天母忠誠路，打造2棟只租不售的商務住宅，多年來幾乎沒有競爭對手，租金高昂。

負責管理信義傑仕堡的晶華物管表示，以出租率最高的42坪為例，1房1廳1衛附家具，月租金高達22.5 ~25.1萬元。據了解，經濟不景氣、加上市場新進競爭者以更高檔的配備搶市，使得傑仕堡的出租率略微下滑。

甲山林機構的「富春居」，企圖在外國高階主管群居的天母攻下一席之地。甲山林廣告副總經理徐永仁表示，甲山林自行訓練物業管理人員，要提供比照飯店等級的服務品質。

多了廚房像家一樣

此外，室內的廚具、衛浴設備、電燈開關以及居家保全系統，都採用新穎高檔建材，配備更勝於屋齡較舊的傑仕堡，房間定價則與傑仕堡不相上下。

陳品峯表示，商務會館利基點，除了價錢比飯店便宜，也因為多了「廚房」格局，不少外國商務客一住成「主顧」，還主動幫同事訂房。

11. 「保證出租」為號召 年報酬率4%

2009年03月09日地產王 放大圖片

內科出租需求高，「良茂羅馬」以包租模式，保證獲利高於定存，吸引投資客購買。 圖片: 1 / 1【楊茲珺╱台北報導】建商將建案改為商務住宅，先提高房屋的進住率、維持租金收益，再以「保證出租」為號召對外銷售，「良茂羅馬」準備打出「保4總隊」專案，訴求投資報酬率約4%；位於北市士林明德站旁的「築立方」套房產品，也主打「包租3年」，吸引投資客進場購屋。

原本銷售狀況不甚理想的「良茂羅馬」，因安杰物管經營出租，創造高額租金，連帶使得投資客購屋意願增加，價格也得以守在每坪65~70萬元。

華僑台商潛在客群

安杰物業管理公司總監陳品峯表示，購屋客可享「包租」保障，年報酬率約4%上下，對受不了低利率的定存族具吸引力，長年旅居國外、在台已無不動產的華僑與台商也成為潛在客群。

陳品峯舉例，「良茂羅馬」曾接待過1位回台華僑，由於櫃臺貼心準備彰化肉圓作早餐，讓他大受感動，因此心動想買1戶，作為回台時的落腳之處，其他時間則委託安杰物業出租。

位士林區的「築立方」也是套房產品，年前每坪開價55萬元，受不景氣影響，已下修到每坪50萬元上下，為力抗房市低迷，更訴求「包租3年」。專案經理陶文豪表示，該案鄰近捷運明德站，加上距離榮總、振興醫院不遠，醫師成為潛在買主，未來投資報酬率不成問題。

12. 建商搶進公共工程BOT 日勝生「京站」招商逾9成 年營收衝50億

2009年03月07日地產王 放大圖片

京站目前招商進度逾9成，9月商場正式營運，將呈現滿租情況，預估年營收將達45~50億元。資料照片 圖片: 1 / 1【徐義平╱台北報導】房市景氣未明，建商為求轉機另闢生路，紛轉往爭取公共工程BOT開發案，近期受矚目的有雙子星聯合開發案、台北大巨蛋、交九轉運站及廣慈博愛院區等案。其中日勝生（2547）交九案，商場將於今年9月正式營運，預估年營業額可達50億元，光租金收入每年就有6~7億元。

增加機會

去年第3季房市走下坡後，建案銷售期拉長，餘屋大增，連帶影響建商推案速度，加上10號公報影響，掛牌建商購地趨保留，紛轉向都更、合建與聯合開發案發展，不只上市櫃建商日勝生、冠德（2520）、興富發（2542）、台開（2814）搶進，連統一集團、樺福集團也積極爭取BOT案。

「京站」商場9月營業

目前北市公共工程中，投資金額破百億元的有台北車站特定區C1、D1雙子星大樓聯合開發案、台北大巨蛋與交九轉運站，總投資金額達357億元的台北車站特定區C1、D1雙子星大樓聯合開發案，目前已有2家外資與北市政府簽署合作協議書，6月評選出最佳申請人，一旦完工成型，將成東西軸線翻轉關鍵點。

市府轉運站統一取得

除雙子星外，日勝生「京站」近完工階段，日勝生發言人周惠玉說：「其中轉運站延至6月營運，商場仍維持9月營業，目前招商已逾9成，其中威秀影城與君品飯店均已掛出招牌。」

另1個開發金額破百億元開發案位在國父紀念館旁，佔地12公頃的台北大巨蛋，由遠雄建設取得50年經營權，靠近信義計劃區，將規劃成可容納4萬觀眾的場館，可做為棒球、演唱會之用。距離巨蛋不遠的市府轉運站，則由統一集團取得經營權，兼具商場與轉運站多重功能，預計2010年營業。

其餘大型開發站還有松山菸廠文化園區、廣慈博愛院區等，松山菸廠文化園區由台北文創開發股份有限公司主導開發，公司股東為富邦建設與台灣大哥大，興建地下4樓、地上14樓建物。

廣慈博愛院則由對於政府BOT案具高度興趣的樺福集團，以「廣德聯盟」名義向市府投標，目前已通過資格審核。樺福集團董事長張綱維說：「目前只有我們投標，月底公布決標結果，得標的機會很大。」初步規劃為老人住宅及商場。

13. 了解趨勢 年報酬率衝7.5% 短期投資賺價差 長期持有等增值

2009年03月09日地產王 放大圖片

黃永清認為北高雄的捷運周邊房市具投資價值，長期持有可靠租金收益創造報酬率。唐郡威攝 圖片: 1 / 1【張雅雲╱高雄報導】三禾廣告總經理黃永清耕耘房市20年，預估高雄未來商圈會逐漸往北轉移，早在8年前就長線布局北高雄捷運周邊房市，當初買的大樓產品已漲了1倍，半年以來雖房價小回，但長線持有並不擔心。

獨特竅門

黃永清是台北人，已南下發展多年，早把高雄當成第2個家，他認為投資房地產要先了解城市發展趨勢，例如早期台北市發展最熱鬧的地區就是西區，現在商圈卻轉移往東區發展。他分為長期持有與短期投資2種策略，首要地段挑得好，短期持有賺價差、長期收租金效益等待房地產未來爆發增值。

他預估高雄未來商圈會逐漸往北轉移，並複製台北的捷運經驗，早在8年前黃永清就長線布局北高雄捷運周邊房市，當時北高雄沿線還是一片荒蕪，包括美術館、農16也尚未成型，黃永清說：「先進場，未來就有增值的想像空間。」從保值角度可長期持有思考，標的物除了位於捷運周邊並結合百貨商圈支撐，未來潛力驚人。

「房地產要買起來等」

後來捷運即將完工，周邊房價漲到最高點，當初投資巨蛋站周邊的80坪大樓產品，除了捷運外，並有漢神巨蛋的百貨商圈支撐，由當初購買時的每坪7萬元，行情最好時上漲至少1倍，近半年來房價小回，但帳面上還是淨賺5成，黃永清並不急於脫手。

2002年又在三多商圈的SOGO百貨捷運站出口附近購買1間12坪小套房，當初以1坪8萬元、總價約96萬元取得，現在已經漲到1坪12萬元，每月還可坐收6000元的租金，年投資報酬率達7.5%。他說：「房地產要買起來等，不是等著買房地產」。景氣好有房價價差獲利，景氣不好，地段好也不怕租不出去。

估2年後可再有漲幅

除了長期持有外，黃永清也精挑投資標的進行短線廝殺，例如2年前取得位於凹子底站附近的含車位35坪的大樓產品，在去年總統大選前賣掉，扣掉整理與仲介費用，獲利約120萬元。

黃永清分析，高雄捷運雖然現在搭乘人數不像台北那麼高，不過政府持續進行配套措施，例如配合公車接駁路線，或規劃輕軌捷運等等，預估未來2年，等周邊商圈發展成熟後，還會有1波漲幅。

14. 長期投資賺租金 遠勝定存

2009年03月09日地產王我看好房子有租金效益，就會決定長期持有投資標的，寧可放長線穩穩賺，而不是選擇走短線出清，一次獲利了結。

例如位於捷運與百貨公司附近的小套房，總價近百萬元，現在銀行定存利率年息約0.5%，100萬元放銀行，定存利息1個月約400元，我出租套房每月有6000元收入，是放定存的15倍，不需要轉手賺價差，放愈久賺愈多。

裝潢精美拉高房價

而且我建議大家，景氣好時透過銀行借貸，可利用槓桿原理操作、放大投資金額，景氣不好時，最好利用自有資金操作，衡量自身資金狀況，購屋較無壓力，也不會有斷頭風險。

如果是想長期持有賺租金的套房產品，最好不要貸款，因為以現況來說，房貸利率約2%，幾乎吃掉2%的投資報酬率，貸款買套房划不來。

此外，我有專業團隊的配合，裝修費用可低於市價2成，回饋到房價上，競爭力較高，加上產品出租或轉手前，我一定會包裝精美、提昇賣相來拉高房價，利用少許裝潢費用達到加倍的收益。

不過這招也不是百試百靈，以前也曾失手過，當初在捷運站附近挑選的透天標的物，屋齡雖然高達30年，但我經過外表拉皮、內部重新裝潢，看起來還是跟新的一樣，不過左鄰右舍同一排的透天住家，還是舊聚落的老舊產品，賣相受限制，想轉手的挑戰性就高。

15. 20坪以下住宅 房貸3%起跳

2009-03-09 工商時報 【許瀞文／台北報導】

　少子化影響，兩房小宅商品近五年來在大台北地區如雨後春筍般冒出，單身、頂客族、投資客愛買，不過銀行端房貸放款卻相對保守許多，多家房貸放款大銀行均表示，15坪以下套房商品完全不承做，20坪左右小宅商品利率，甚至要3％以上。

　經濟環境惡化，銀行害怕房貸違約率增加，對於小坪數的房型房貸借款，相對嚴格許多，頂客族、單身、投資客愛買的兩房商品，銀行多以保守態度觀望，對人的職業、信用、房子座落地點要求變高，且為了自保，一開始利率就拉到3％以上。

　以華南銀行來說，對於承做20坪的小宅商品，基本的起跳利率就要3％，華南銀行表示，如果離開台北市、不在捷運周邊，貸款人的信用也不是非常好，甚至收入不太穩定，利率就會飆更高。

　同樣的，台灣中小企銀也是如此，對於一房一廳一衛浴的商品，又在20坪以下，利率從4％開始算，除非在捷運站周邊，地點不太差，才有商議空間，且銀行房貸人員也會前往判斷，確定是屬於哪一類型商品。

　台灣中小企銀說，有些20坪的房子，為了爭取到銀行較多成數的貸款，會採用取巧方式，以一主臥室、一和室來隔間，號稱兩房商品，但對銀行來講，這只能認定為大一點的套房。

　華南銀行指出，對於小宅商品會這麼保守的原因，主要是因為這些商品大多是投資客在買，自住比較少，一旦投資客斷頭殺出，進入法拍屋程序，市場流動量也偏低，對銀行來說風險太大。

　且在房市景氣反轉時，套房、兩房的商品會先崩跌，到時候拍賣的價格不會太漂亮，銀行到底能拿回多少都是問題。

　對於套房商品，多家銀行更是保守，寧願不做，包含土銀、台銀、華南銀等，只要房型在15坪以下就完全不做，就算在捷運周邊也是一樣。

　台灣中小企銀對於套房商品則比較寬鬆，但利率與一般三房商品比較起來，算是偏高的，利率約在2-3％間。

16. 五大建議 小宅也能享低利

2009-03-09 工商時報 【許瀞文／台北報導】

　20坪以下住宅商品，銀行把關從嚴，對於有購屋需求的民眾來說，要怎樣幫自己解套？房仲業者建議五大招，可以讓自己多些籌碼與銀行談判。

　一、挑選主建物加陽臺至少15坪以上的房子，最好是20坪以上，二、儘量選擇捷運站周邊，三、請仲介業者提供各銀行房貸條件，與其他物件一起送件，四、避免選擇餘屋量大、舊房子多地段，五、準備較充足的自備款，申貸成數低，可避免利率加碼。

　信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，很多大型行庫都把室內可用坪數20坪當作一個界線，建議購屋者最好能選購超過20坪以上的小宅比較好貸款，就算只超過1坪、2坪也沒關係。

　林以德指出，現在新房子大多要扣掉公設比20至30％，因此房屋的權狀最好能在28坪以上，室內坪數才可超過20坪。

　再者，地點很重要，銀行給貸款成數、利率高低都跟地點有關，站在銀行的立場來看，法拍時要容易拍出去，地點就變成銀行重點評估條件，最好能靠近捷運站或者交通便利，甚至是明星學區內。

　住商不動產企研室主任徐佳馨說，房仲業者多半會有固定合作的銀行，送件量比較大，利率、貸款成數都可以議價，對於想買小宅的民眾，在自備款不足情況下，可以找房仲業者幫忙。

　徐佳馨指出，在一些餘屋量比較大、舊房子偏多的路段，盡量別去購買20坪以下商品，畢竟新大樓人人都愛，對銀行來說也比較有賣點。

　此外，中信房屋行銷部副理江龍名認為，小宅商品有些銀行在利率上也會多加一碼或兩碼，對於想買套房、小宅商品的民眾，最保險的方式就是多準備一點自備款，降低銀行貸款成數，展現誠意，讓銀行貸款給你。

17. 台南 住房拉鋸戰越演越烈

2009-03-09 工商時報 【陳惠珍／台南報導】

　晶華酒店即將進駐台南西門商圈，除了將與正對面的大億麗緻酒店正對面競逐，也會與新開幕的香格里拉台南遠東酒店短兵相接。由於目前台南已有大億麗緻、桂田酒店、香格里拉台南遠東、台糖長榮酒店等高檔酒店，整體市場已處於供需失調，晶華酒店加入戰局，將讓台南的平均住房率面臨「保5」攻防戰，除非大陸等外來客湧進，台南5星級酒店經營業績恐將每況愈下。

　根據市府統計，去年底府城共有7,000餘間客房，今年包括香格里拉台南遠東國際大飯店336間客房、還將有晶華飯店250間客房、若再加上安平大員別館向交通部觀光局申請的193間客房、及安平濱海遊憩區150間客房，將加入該市場900餘間客房，人口不到80萬市民的台南市，很難供應8,000餘間客房的胃納量。

　五星級飯店業者表示，去年在非常辛苦的狀況下，好不容易才拚出65％平均住房率，今年到目前為止，平均住房率約50％，目前景氣不見底，前景無法預見。

　業者分析，南市人口本來就不多、經濟規模不大、向來都是商務旅客主要來源的南科，目前正處於半停頓狀態、加上南市交通條件不及高雄便利，高鐵通車後1日生活圈成形，還有產業外移等，只能期盼同業一起把餅做大。

18. 裕元花園 著手規畫蓋二館

2009-03-09 工商時報 【劉朱松／台中報導】

　●寶成國際集團旗下台中裕元花園酒店旁，還有占地面積約1,000 坪，目前由麥當勞租用，未來擬收回，並規劃為飯店二館使用。圖/劉朱松

　寶成國際集團旗下裕元花園酒店，已在台中、大陸黃江及昆山等三處設點，集團最近重金禮聘曾任台北凱撒飯店董事兼財務長的鄭欽火宣，出任裕元酒店管理公司總經理，主導統籌旗下三家飯店的經營。另外，集團原保留台中裕元花園酒店旁約1,000坪土地，也展開二館規畫案。

　裕元花園酒店從大陸黃江發跡，再揮軍至昆山設點，最後才返回台中設點。目前只有昆山裕元已賺錢，營運最久的黃江裕元，長期以來泰半處於小虧或損益兩平局面；而即將慶祝三周年慶的台中裕元，也努力朝向損益兩平方向發展。

　曾任台北凱撒飯店董事兼財務長鄭欽火宣，專長企業財務與策略管理，且專精在國際旅館與不動產業投資管理。

　為強化裕元的客房與餐飲管理，寶成國際集團不惜重金，挖角鄭欽火宣擔任裕元酒店管理公司總經理，主導統籌旗下台中、黃江與昆山等三地的裕元花園酒店的經營，取代前總經理林致偉，期許在新的人事布局下，讓旗下三家裕元花園酒店的業績更好，並展開酒店短中長期的發展計畫。

　位於台中中港路的寶成國際集團總部大樓，與台中裕元花園酒店的建築物，是屬於「雙子星」大樓，目前已是台中新地標之一。該酒店旁還有約1,000 坪用地，目前由麥當勞租用，租期只到民國101年止。

　台中裕元花園酒店房間數共約150間，其住房率業績，已躍居台中飯店業前三名，看好台中飯店業的住房商機，寶成國際集團已著手規畫台中裕元的二館格局配置案，計畫興建樓高15樓的飯店建築物，房數間為100 間，讓台中裕元花園酒店的房間數，再增至250間。

　台中裕元花園酒店未來計劃再投資數億元（不含土地價款），預定動工後的2年半內完工，屆時，該飯店的房間數，可直逼同為商務酒店的台中長榮桂冠與永豐棧酒店的規模。

　另為強化黃江裕元花園酒店的經營，寶成國際集團也將該飯店的宿舍區等設施拆掉改建，目前正在挖地下室工程，未來將與國際知名的大型量販百貨通路業者合作，不僅可提高當地的土地利用價值，也可塑造飯店周邊購物環境，方便房客的購物與消費。

19. 名牌精品加碼信義商圈

2009-03-09 工商時報 【李麗滿／台北報導】

　●寶格麗發動捐款救助兒童活動，預計今年將捐出一千萬歐元，圖左為寶格麗董事總經理胡瑞。圖/李麗滿

　寶格麗台灣董事總經理胡瑞表示，儘管全球經濟大衰退，寶格麗在台灣深耕八年，正是收割期，寶格麗不畏景氣寒冬，以90坪大店7月進駐廣達副董事長梁次震所投資信義商圈的Bela Vita購物中心，愛馬仕更是加碼以100坪大店搶進。

　此外，SWATCH GROUP旗下則有雷達、CK等中價位腕錶品牌前進台北101開旗艦店，加上原本於月中進駐101的港商鐘錶連鎖集團高登旗下15個品牌，信義商圈儼然成為珠寶、鐘錶等精品一級戰區，明年加上統一阪急百貨開幕，業者強調，會是精品商圈競逐的另一波戰局。

　胡瑞指出，發放消費券對全客層百貨有短暫助益，普遍帶動農曆年前後一月營收，但精品業者除了一月份業績受挫，二月已逐步回溫，加上寶格麗今年125週年慶，全球推出紀念銀戒為活動主軸，預計捐款目標高達一千萬歐元、約台幣四億二千萬元，所有拓點計畫將不受景氣影響。

20. 國內藥妝連鎖店自有品牌大車拚

2009-03-09 工商時報 【林祝菁／台北報導】

　受到景氣低迷，消費者荷包緊縮，國內兩大藥妝連鎖店康是美、屈臣氏的自有品牌商品去年表現令人激賞，康是美決定今年將再開發近百項的自有品項，而屈臣氏則計劃三年內，自有品牌的營收成長一倍以上。

　康是美總經理高敏航表示，第一季該公司將會有多達280項的自有品牌商品，以健康食品、日用品及美妝雜貨為主，且是消費者對品牌忠誠度不高的商品，而該公司主要品牌名稱為「我的健康日記」系列、「悠康」，及「cosmed」，從業績上來看，2008年自有品牌較07年成長三倍，是年度成長幅度第一的品類。

　高敏航指出，康是美從1995年發展至今，在7-ELEVEN的基礎下，打造藥妝便利店的概念，健康與美麗的商品占所有銷售品的五成以上，發展到1999年，進入康是美的第二個時代，更精確地分類商品，日用品全部劃為一般類，而健康美麗的商品比重拉到65％，因此必須引進或開發更多此類的品項，2006年後，健康美麗的商品占比已到75％。

　他指出，國內藥妝發展10多年，去年「日經trendy」發表熱門商品前30大，自有品牌榮登第一名，顯示自有品牌已經是新興消費趨勢，反觀國內市場，自有商品也已躍居消費之王，雖然，目前該公司200多項的自有品項，只占一間店至少8000多種品牌的比例很低，但是，未來發展的潛力卻相當大。

　國內藥妝領導品牌屈臣氏則指出，目前該公司自有品牌約佔營業額的5％，呈成長趨勢，預計於未來3年將逐漸增加至10％，而2009年亦將主力放在獨家代理品牌，預計超過30項，約佔營業額的8％，不論是包裝、成份、流行趨勢，有信心都能讓消費者滿意。

　據屈臣氏的統計，台灣每5位20-40歲的消費者就有一位是屈臣氏的顧客，寵I卡的實動會員每月平均去屈臣氏2次，百萬會員裡每月消費48萬片面膜、5萬支睫毛膏、口紅、唇蜜，可見面膜仍是市場銷售長紅產品。

黃永清╱口述 張雅雲╱整理

21. 大陸建商嗆：官方坐收高稅

【經濟日報╱記者林庭瑤／綜合報導】 2009.03.09 04:18 am

經濟觀察報報導，地產市場持續低迷，令政府對地產行業稅費徵收過重的事實凸顯出來。一直與政府站在一起的地產商開始抱怨，在地產開發中，政府得到過多的好處。報導說，大陸「兩會」召開之前，全國工商聯房地產商會一項為期四個月的全國性調查顯示，在地產專案的總費用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比率為49%。這是一個令人驚訝的數字。

地產界人士對此解釋說，房價高漲時，過高的土地成本和高稅收，可以轉嫁給消費者。但在市場低迷期，地產商不願看到政府仍然坐收高稅費，而自身虧價賣房。房地產業者建議，政府降低稅費，調整土地拍賣制度，讓出地產商進一步降價的空間，共度時艱。上述內容，已為全國工商聯的提案之一，提交全國政協會議。

報導指出，這份名為「關於振興房地產市場、促進經濟增長的提案」，並非業界傳聞的落選「十大產業振興規劃」的房地產業振興規劃。提案分三個部分，主要分析現狀、影響，並提出房地產稅收方面的政策建議。

提案提出，目前各地政府頒布的政策，雖能在一定程度上解決短期問題，但沒有消除房地產業發展的制度性障礙，建議「從稅收等根本性制度方面入手進行改革」。

調研資料顯示，房地產企業專案開發總費用支出中，流向政府的部分，即土地成本加上總稅收，所占比率為49%。其中，地價占30%，稅費占19%。這意味在開發專案的總費用支出中，幾乎一半付給政府。

從三個一線城市來看，流向政府的比重，上海的開發專案最高，為65%。其次是北京，為48%，最低的廣州也達到了47%。

全國人大代表、上海市市長韓正8日表示，不知全國工商聯的資料怎麼來的，肯定有誤。不過，他沒有透露自己掌握的資料。

地產商每賣一套房子，賣房款超過三分之一流向政府。工程費用、配套費用等所占比重超過三分之一，留給企業的是26%。其中企業還要負擔員工工資、企業日常運營等成本。調研報告希望以此解釋，由地產企業單方面調低房價的空間已經很小。

亞豪房地產服務機構副總經理王英男表示，土地成本所占比重過高，在近幾年已是非常正常的現象，年以後拿的地。

根據調查資料，目前大陸房地產企業稅收占總費用支出的19%，占總銷售收入的14%。其中，營業稅和地方附加稅所占比率最高，占到了全部稅收的49%。

以保利集團位於北京西三環的專案保利百合為例，可以發現，這個競拍樓面地價超過7,000元的專案，目前銷售價是每平方公尺人民幣1.4萬元，幾乎是零利潤。地價加上稅費，已接近地產開發總銷售額的70%。此外的三分之一是工程和配套費用。

大陸全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，要解決大陸房地產的土地制度問題，首先涉及到地方財政收入，進而涉及中央財政和地方財政的權益分配問題。

【2009/03/09 經濟日報】@ http://udn.com/

22. 社科院：房市政策 應更靈活

【經濟日報╱記者邱詩文／綜合報導】 2009.03.08 04:43 am

大陸社科院專家指出，受惠於產業振興政策，鋼鐵、建材等重工業將率先復甦，不過，後續仍應繼續推出工業刺激計畫，對房地產、環保等行業，應採取更為靈活的政策措施。

中國經營報報導，大陸社科院工業經濟所，耗時一個多月的調研，完成了「關於當前中國工業發展的若干判斷」報告，在兩會召開之際，將遞交相關決策部門。

社科院工經所長金碚表示，目前形勢仍然嚴峻，工業生產出現局部性反彈，但是尚不能就此判斷全面反彈，包括在此次金融危機中，傳統勞動密集型產品出口仍有優勢，機電和高技術產品出口不容樂觀。

從區域來看，大陸東部地區受衝擊較大，工業投資重心加快轉移，去年，東部工業增長率低於中部和西部地區，對外貿易增長下滑也較大。與此相反，沿海「兩灣」（北部灣和環渤海灣）地區開發力度加大。如環渤海地區重大專案相繼開工建設，投資規模明顯擴張。

金碚說，傳統勞動密集型產品出口，無疑將得益於振興政策。而在國家投資計畫的帶動，基礎建設的上、下游產業將集中獲益；鋼鐵、化工、建材、機械裝備等的工業部門有可能率先復甦。對房地產、環保等投資規模大、產業關聯度高的行業，應採取更靈活的措施。

【2009/03/08 經濟日報】@ http://udn.com/