1. 上周末買氣大增五成
2. 內湖線六月通車房價恐利多出盡
3. 爆量危機暫緩？法拍屋上月驟減
4. 法拍少了信心多了嗎
5. 成交天數縮短房市回春有望
6. Ｑ1房價跌1成6 台北跌2成1
7. 北市上季房價下跌4.8% 平均成交天數縮短22天 竹市賣最快
8. 看好內湖5期 遠雄下半年推7案
9. 台北好好看第2階段展開
10. 新加坡房市買氣攀升 台資進場
11. 工業區地價有彈性 比率訂20％
12. 高鐵愈跑愈賠 累虧675億
13. 高鐵財務壓力 下半年恐引爆
14. 675億》高鐵虧掉六成資本額
1. 上周末買氣大增五成
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.04.07 04:41 am
信義計畫區A11標案上周五以116億元成交，激勵購屋信心回籠，上周末房市買氣大增五成，其中又以高、低總價兩極化產品銷售速度最快，指標豪宅案「台北信義」上周一口氣成交十戶。海悅廣告執行副總經理曾俊盛說，交易量增加後，下一步就是價格逐漸回升。
上周末清明掃墓，並未打斷房市3月以來持續回暖的溫度。台灣房屋首席總經理彭培業昨（6）日表示，去年第四季房價鋸齒性下修的情況已不復見，第二季房市反彈基調已經確立，最重要的是賣方願意降價，買方對房價可接受度高，交易才會活絡。
曾俊盛指出，新台幣持續升值、股市大漲，吸引大量熱錢湧入房市，該公司代銷的太子建設信義計劃區豪宅「台北信義」，受到A11標案開紅盤激勵，上周六、日就有近40組客戶看屋，成交量也成長一倍，追價買盤明顯增溫。太子建設近期也準備將每坪售價125萬元調高一成，可以感受到市場溫度愈來愈熱。曾俊盛說，台北信義平均一戶要價2億元豪宅，去化速度極快。
【
2. 內湖線六月通車房價恐利多出盡
【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】 2009.04.07 04:41 am
台北捷運內湖線6月即將通車，但台灣房屋總經理彭培業指出，通車後恐利多出盡，內湖的房價去年未充分反映市場利空，恐會出現補跌效應。
彭培業也認為，未來台北市南京東路與信義線通車後，將形成沿線的財富重分配運動，因為台北人日益倚賴捷運系統，例如八德路與長安東路等商圈，將因捷運沒有設站而造成人潮聚客效應減弱。
彭培業說，目前內湖線因預期6月通車一片大好，因此賣方價格很硬，議價空間小，交易量也萎縮。
但6月通車後，若總體經濟環境未進一步明顯轉好，未來當地房價恐因會因話題轉冷下修，幅度約在10％到15％間。
彭培業認為，台灣的公共工程建設在金融海嘯後完全沒有停擺，反而加速進行，這是支撐房價的關鍵。而重大工程也會造成店面價格明顯變化。
例如，台中在七期重畫區興起後，傳統商圈的店面可能較難脫手，值得投資人注意。
【
3. 爆量危機暫緩？法拍屋上月驟減
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.04.06 03:06 pm
搶標，熱起來了法拍屋案量大減，但自3月以來各地區都出現搶標熱潮。大台北地區3月初和3 月底比較，平均投標單至少多了一倍以上。
報系資料照
股市持續反彈，景氣有回溫跡象，法拍屋也停止連續幾個月爆量走勢，轉而急降。根據統計，3月法拍案件為1萬237件，較上月銳減近2000件、約1成6；業者認為法拍屋爆量危機已暫告解除，未來幾月數量可望持續下降。
此外，由於投資人看好房市前景，過去一個月來，法拍市場熱度快速升高，投標人數暴增一倍以上，拍定價格也從原本一路下殺，開始有人願意出較高價格競標。
受金融海嘯影響，國內法拍屋從去年10月後急速升高，海嘯之前全台每月拍賣件數只在5000件上下，10月後增加到6600餘件，11月突破1萬大關，12月更拉高到1.3萬件。1、2月因拍賣天數少，維持在1~1.2萬件高峰。
山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟表示，原本各界預期3月回復正常拍賣天數後，案件會持續爆量上升，不過統計顯示，3月反而比2月減少1964件，比起12月則大減2739件，跡象顯示，法拍屋已停止爆量走勢，轉而萎縮。
分析原因，卓訓麟表示，一方面是銀行放寬只繳息不還本的房貸寬限期，讓民眾有喘息機會，另一方面，則是近來房市景氣有反轉趨勢，民眾因此能在房子淪為法拍之前順利轉手，而銀行看好後勢，暫緩強制執行也是法拍案件驟減主因。
法拍屋案量大減，但自3月以來各地區都出現搶標熱潮。104法拍屋網經紀人江志亮表示，以大台北地區來說，3月初和3 月底比較，平均投標單至少多了一倍以上。
他舉例，3月初三峽北大特區有一棟電梯大樓3樓標售，
【
4. 法拍少了信心多了嗎
【聯合晚報╱記者游智文/特稿】 2009.04.06 03:06 pm
連續爆量成長五個月的法拍物件，三月份出現反轉量縮。這代表兩種意義，一是房市開始有買氣，二是有些人開始從這波金融海嘯中「脫困」。這是好消息，但並不意謂春天已經來臨，投資人不能過於樂觀，政府更不能就此掉以輕心。
法拍屋是房市及經濟景氣重要指標，市場景氣愈好，民眾收入穩定，房子賣得掉，淪落法拍的機會就愈少。相反的，景氣一旦惡化，民眾負債增加、收入減少，在無力負擔房貸，而想要出售房子又賣不出去的情形下，法拍屋就會爆增。
以2001年網路泡沫為例，當年全台法拍案件就比前一年大增近6000件，隔年景氣持續探底，全年更爆增近3萬件，一舉突破10萬戶大關，來到近年歷史高峰。一直到2005年景氣回溫，才又回到6萬多件的正常水準。
這一波金融海嘯所造成的法拍屋爆量，尤甚於網路泡沫，雷曼兄弟在9月中破產，10月法拍屋就增加1千多戶，11月破萬，12月更來到1.3萬件的新高點，直到2月，在拍賣天數較少的情況下，仍然維持在1.2萬件高峰，各界無不憂心忡忡。
原因是法拍物件持續增加，不僅代表房市復甦更加遙遙無期，更重要的，每多一件法拍屋，就代表多一個家庭或一位投資人陷於嚴重的財務困境中，他們正面臨生活困難甚至無家可回，被迫流落街頭。
還好，三月以後，法拍屋件數終於趨緩。可能的因素很多，其中正常市場買氣回溫，民眾可以順利出脫房子，應是主因。不過，目前的房市買氣，主要是建立在信心上，實質的經濟復甦仍未見到，民眾、政府都不應過於樂觀。
【
5. 成交天數縮短 房市回春有望
3月來房市買氣突然飆高，全台各縣市一戶房屋平均成交天數，單季縮小約22.3天，顯示房市「止跌」訊號出現。台灣房屋首席總經理彭培業昨日大膽表示：「台灣房市不會崩盤了」，第2季絕不會比第1季買氣弱。
台灣房屋將大舉趁勝追擊，不但近期將「插旗」台北市東區敦化南路、忠孝東路口黃金商圈，更大舉展店，目標2010年底達成400店，挑戰台灣房仲業第一名。
彭培業昨明確表示，在利率低、房價下修半年之際，第1季買氣飆高，雖然房價仍較上季小跌3至5％，呈「量增價平」格局，但肯定的是，房市止跌訊號明確，第2季房市不會崩盤，外界擔心的法拍屋「倒貨」危機，也不致出現。
彭培業表示，最新完成的全台十大行政區房價調查發現，5年來房價漲最多的台北市，這一波金融風暴衝擊下來，跌幅相對也最深，從2008年第1季最高點的每坪平均45.2萬元，下跌到目前的35.4萬元，1年下跌約21.68％；台中縣、桃園縣，反而跌幅最小，分別約10.26％、11.11％，正是因為房價普遍下修，買方才肯買單，3月後成交量才衝得出來。
展望第2季房市走勢，彭培業認為買氣不會比第1季壞，且會延續較大的成交量，不過房價表現將呈「個別區域，漲跌互現」。例如桃園中悅豪宅還在探底，桃園築城建設房價則早從去年底的每坪10萬元、回漲到目前10.5萬元，附近中古屋行情已打底完成。
隨著房市回春，房仲業最近展店計劃又開始蠢蠢欲動。其中台灣房屋近日將「插旗」敦化南路、忠孝東路口順成麵包店100公尺的黃金商圈，堪稱台北市身價最昂貴的房仲店頭；預計2010年達到400店，挑戰台灣第一大房仲品牌。
6. Ｑ1房價跌1成6 台北跌2成1
台灣房屋昨日表示，儘管3月份房市交易量較2月上揚3到4成，但房價仍呈現微幅下修的趨勢，其最新報告指出，台灣十大行政區今年Q1的平均房價，比去年（2008）同期下滑1成6，跌得最深的是首善之都台北市（21.68％）。
台灣房屋調查全台十大行政區（台北縣市、基隆市、桃園縣、新竹縣市、台中縣市、台南市、高雄市）平均房價，發現去年Q1每坪均價為15.4萬元，今年Q1卻跌到只剩12.6萬元，足足下滑15.85％。
台灣房屋首席總經理彭培業進一步指出，過去5年漲價最多的台北市，這次跌得最深，從每坪45.2萬元萎縮至35.4萬元。
7. 北市上季房價下跌4.8% 平均成交天數縮短22天 竹市賣最快
全台第1季成屋流通天數銳減，台北市房屋平均61天就能售出。資料照片 圖片: 1 / 1【柯玥寧╱台北報導】全台房市買氣趨熱，房屋成交速度愈來愈快，根據房仲業者調查，上季房價較去年第4季微幅下修，北市下跌4.8%最多；全台平均成交天數縮短22天，呈現「量增價平」趨勢。業者估，這波買氣會持續到6月，第3季房市表現須視整體經濟而定。
買氣趨熱
今年3月成屋買氣明顯回升，除是傳統房市大月外，台灣房屋首席總經理彭培業認為，主因是賣方降價加乘低利效應，逼出買氣。
新竹買方人數急增
據台灣房屋調查發現，成屋市場去年第4季平均成交天數95.5天，今年第1季成交天數已縮短為73.2天。彭培業說：「去年3~4季，買方不願追價，根本就沒案件好成交。經紀人工作時間都花費在與屋主溝通，一波降價效應後，加速上季買氣回升。」
台灣房屋觀察，新竹市與竹北市房價受台股連動性最高，去年第4季頻傳無薪假及裁員時，委售物件突然增多；3月台股從4400多點，大漲1000多點後，竹科部分委賣物件出現抽單不賣情況，買方人數急增，進而縮短成交天數。
彭培業說：「2~3月房價修正就有人承接，房地產已不可能崩盤。」最新房價已較2008年第1季修正1~3成，加上低利效應，預料買氣會持續至6月；7~8月是颱風季及鬼月，屬房市觀察期，第3季後將維持「橫向整盤」。
信義房屋企研室主任蘇啟榮認為，此波賣方以持有時間3~4年的自住型買方為主，目前成交價還是較當時買價高，因此估第2季後，房價將呈現U型或L型曲線。
7成為自住型買方
永慶房屋研展部協理黃增福說：「本季房市狀況應該不會太差，年底房市熱度是否續上揚，要視未來台灣出口量及全世界景氣。」第4季到明年第1季是長期房地產市場的觀察重點。
此外，根據多家房仲成交資料發現，此波買氣有7成購屋人是觀察多年沒進場的自住買方，3成屬收益型投資客，偏好帶租約的店面產品。黃增福表示，現在的投資人屬中長期投資，與前幾年短期轉手的投資客心態不同，台北市3000~4000萬元店面成交量最多，台北縣以2000萬元的店面為主。
彭培業說：「投資店面的族群有明顯年輕化趨勢，年齡介於30~40歲，及另一種是資金存量多的銀髮族。」以總價3000萬元的店面，每月租金8~10萬元，報酬率高於3%。黃增福說，目前店面成交未偏重特定區域，此波多屬於保守型的投資客，買方會選擇社區型熟悉的熱鬧商圈，根據地緣關係買賣。
8. 看好內湖5期 遠雄下半年推7案
內湖案量近200億
遠雄集團公共事務處副總蔡宗易說：「每年都會規劃300~500億元推案量，視景氣續推案。」今年新案多集中在台北市區，以內湖5期居多，共5個住宅案、2個廠辦案，5~6月間將率先推「香堤苑」大坪數住家試水溫，邊建邊售，另規劃4個新都系列住宅案，單一案量最高達45億元。
蔡宗易說，下半年集中於內湖推案，主要是看好內湖5期發展趨勢及內科員工購買能力。另2個住宅案分別位中山區新生北路、北投區文林北路，案量分別為20~25億元、45~50億元，以換屋產品為主。
除北市外，明年上半年北縣新莊副都心也預計推出住宅新案，案量約40億元，規劃換屋產品。
針對遠雄集團看好內湖5期，永慶房屋舊宗店店長許勝億認為，內湖5期街廓規劃整齊，相較於南港地區，房價抗跌、居住環境較優質，目前房市漸回溫，以新建商積極搶進，目前區內有華固（2548）、遠雄等知名建商推案。
9. 台北好好看第2階段展開
台北市都發局局長丁育群指出，「台北好好看」共規劃8系列、3大整合，第1系列已於去年10月底截止，今年將針對老舊建物，提供容積獎勵，若是在指定策略區域的老舊建物，屋主自行拆除與美化，將可獲得騰空期與美化容積的獎勵各5%，合計10%，另可合併其他獎勵使用。
最高10%容積獎勵
丁育群指出，「台北好好看」花費1.3億元，預計將會創造6000億元的產值，目前「台北好好看」除第1階段已於去年截止外，後續還有7個系列、3個整合計劃，每個計劃都會有不同的獎勵措施，提供相當誘因增加參與感。1.3億元的經費中將撥出4000萬元，提供15年以上的辦公大樓，當作洗臉、拉皮的經費，將有助於台北市大樓外觀更新。
至於第1階段建商最關心的「台北地標建築 增加開放空間」容積獎勵申請，預計今年6月審查結果將出爐，2010年3月核發建照，並給予建商5年的開發期限。
興富發副總廖昭雄說，台北好好看第1系列容積獎勵確實吸引許多建商申請，目前申請建商只待審議通過，便會迅速推案，通過後的2年將是建商推案高峰期，屆時大直將出現許多超高大樓。
10. 新加坡房市買氣攀升 台資進場
拜低利環境、資金回流、房價自去年第二季高檔以來已下修平均2成所賜，台灣房市3月以來交易量明顯激增3、4成；無獨有偶的是新加坡住宅市場也從2月以來買氣攀升，在看好最近大眾化平價住宅的最佳買點浮現之際，最近不少台灣購屋客戶紛紛逢低進場，跨海到新加坡投資置產。
新加坡規模最大的私人地產開發商遠東機構FarEast Organization營運總裁COO謝文華表示，在新加坡政府逐步投入高達721億新加坡幣在基礎建設和房地產政策下，2、3月以來總價約6、70萬新幣的大眾化住宅，已出現底部反彈放量跡象。尤其包括台灣購屋客戶在內的國際客戶，最近逢低進場的腳步都比新加坡投資者積極。
謝文華在一場2009年新加坡住宅市場新趨勢報告中分析，雖國際各機構預測2009年新加坡GDP成長率將會負成長2至5％；但展望2010年，隨著高達721億元新加坡幣的重大投資，包括：聖掏沙賭場、濱海賭場、F-1方程式夜間賽車、科技園區、烏節路改造計畫、捷運交通建設等多項政府基礎建設投資效應醱酵，GDP成長率將由負轉正達2.5％至5.5％。所以，未來一年間GDP成長率將由負轉正，這是吸引敏銳的國外投資者進場的最大關鍵。
謝文華表示，最近台灣投資者進入新加坡收購房地產的方向，傾向以擁有現成租金收益的辦公大樓較多；部分則轉進高價豪宅市場，畢竟台商透過第三地赴中國大陸投資所賺到的錢，經常會首選新加坡房地產當作資金的長期投資避風港。
11. 工業區地價有彈性 比率訂20％
●產創條例草案擬新增規畫授權工業區開發土地，得視景氣調整價格，若景氣低迷，也能降價出售，增加業者投資誘因。圖為利澤工業區土地。圖/本報資料照片
行政院6日審查「產業創新條例」草案，敲定國際物流配銷中心內外銷免營所稅，但須「支援產業及產業鍊發展者」才得適用，環評區域小部分變動則交由主管機關負責，並規劃授權工業區開發土地得視景氣彈性調整價格，彈性比率暫訂20％，預計今天協商定案後，送交週四院會通過。
產創條例最具爭議的營運總部及國際物流配銷中心二項功能性免稅，在行政院副院長邱正雄週六協調財經二部確定原則後，昨天行政院進行產創條例逐條審查，順利通過國際物流中心內外銷均免徵營所稅，但免稅項目需為「支援產業與產業鍊發展者」。
財政部長李述德在會中也要求產創條例明年元旦和促產條例接軌時，應一併提高國際配銷物流中心進駐業者的門檻，會中同意未來將由經濟部在訂定辦法時調整門檻。營運總部企業海外所得利潤盈餘匯回台灣再投資，也不能排除最低稅負的適用。
在業者關切的環評議題部分，目前環評區內若有小變動，依照規定，容許用環評「變更對照表」來處理，屬於環差的一種，不過業者認為，此舉仍然曠日費時，影響業者投資意願，因此會中決定對這類小變動，未來將授權中央主管機關審查，再轉送環保署即可。
此外，對於委託業者進行的工業區土地開發部分，依現行規定若當年度未售出，翌年售價除開發成本外，將加計利息計算，使售價愈墊愈高，也使不景氣時，工業區土地更不易出售。
昨天會中也認為應一併列入產創條例中修正，授權主管機關得視景氣狀況彈性調整價格，讓景氣好時，政府可以賺取更高的利潤，景氣不好時，也能降價出售，誘使業者投資，並加速工業區土地去化。
至於彈性調整的範圍，官員建議在「上下20％範圍內彈性調整」，不過行政院認為應有具體說明，預計今天將邀集工業局、主計處等相關單位研商後再決定。
12. 高鐵愈跑愈賠 累虧675億
【聯合報╱記者蔡惠萍／台北報導】 2009.04.07 02:29 am
高鐵愈跑愈虧！高鐵昨天公布去年度財報，累計虧損已達六百七十五億，將近資本額的六成五，淨值只剩三百七十八億；面對財務困境，高鐵設法開源節流，除減班減薪外，最近還將進行「瘦身」，未來不排除二度減班，以減緩財務惡化速度。
高鐵資本額一千零五十三億元，從一九九八年台灣高鐵公司成立，直到二○○六年通車前夕，累計虧損僅一百卅一億元；二○○七年一月正式通車，雖有票務收入，但通車第一年高鐵就大虧了兩百九十四億元，到當年累計虧損也因此爆增到四百二十五億元。
到去年上半年，高鐵已虧掉了半個資本額，累計虧損達到五百卅五億元，下半年高鐵又再虧了一百四十億元，累計六百七十五億元；但比起前年，高鐵去年虧損幅度「略減」至兩百五十億元。
外界無法理解：為何通車兩年多、「生意」很好的高鐵打趴了國內航空，前年進帳一百卅五億元，去年成長到兩百卅億元，赤字卻是愈來愈驚人？沉重的利息負擔及折舊攤提是一大關鍵，高鐵發言人賈先德說，通車後就要開始付折舊攤提費用，光是這兩年的利息加上折舊攤提就高達六百九十八億元，營收拿來支付利息、折舊都不夠。
先前高鐵爭取向外資「借新還舊」，遭到政府否決，賈先德說，高鐵還是要繼續爭取融資架構重整，及折舊攤提年限能夠以設計、使用年限，而非合約年限（卅五年內）攤提完畢。
高鐵對內也展開一連串節流措施。除了減班減薪，賈先德表示，從昨天開始，高鐵把周一到周四原本外包給清潔公司的車上打掃工作改由服勤員負責，也將進行一波「人力結構合理化」，若景氣狀況持續未改善，高鐵不排除二度減班，座位乘載率三成以下的班次「是評估（減班）的基準」。
【
13. 高鐵財務壓力 下半年恐引爆
【經濟日報╱記者余麗姿、陳芝艷／台北報導】 2009.04.07 03:51 am
台灣高鐵財務壓力今年下半年恐將引爆，交通部昨（6）日表示，台灣高鐵公司財務架構若遲遲無法改善，累虧將近一個資本額時，最壞將走上「政府強制收買」，今年下半年是關鍵期。
交通部高鐵局官員說，高鐵營收有成長，但財務重整計畫未通過，下半年可能引爆財務壓力。目前銀行團中仍有部份銀行不同意高鐵遞延利息方案，以高鐵現在累虧超過六成的資本額，若融資重組未成，財務將惡化。
台銀指出，近來高鐵未再主動與債權銀行團提利息掛帳的事，這件事目前算是「停頓」狀態。台灣高鐵去年底向銀行團提出多項訴求，包括降息、暫停支付特別股股息與贖回展期，增資期限延後兩年，預定今年11月到期的寬限期繼續延長，此外，又提出利息掛帳三年要求。這幾項財務計畫調整，除了利息掛帳外，全部都是整體參貸行或特別股股東一體適用。
依照高鐵聯貸契約，降息必須全數決，利息掛帳是改變利息支付方式，只需要三分之二決。不過，台銀在今年農曆年後向銀行團徵詢意見，多數銀行團對利息掛帳都持反對看法，否則就是要求加收利息，在無法取得多數債權行共識下，台銀近來尚未再與銀行團溝通。
台灣高鐵執行長歐晉德昨日表示，高鐵公司資本額1,053 億元，去年底累積虧損已達675億元，利息負擔沈重，這半年內一定要與銀行團談成，否則高鐵撐不下去，只好按照合約，走上政府收買一途。
【
14. 675億》高鐵虧掉六成資本額
【經濟日報╱記者余麗姿／台北報導】 2009.04.07 03:51 am
台灣高鐵執行長歐晉德。
(本報系資料庫)
台灣高鐵昨（6）日公布，至97年底止累積虧損已達675億元，超過資本額六成，光是利息及折舊支出，兩年來就付掉698億元。高鐵融資架構重組仍與銀行團協商，折舊已獲金管會通過，採運量百分比攤提。
台灣高鐵通車兩年，去年載客數為3,040萬人次，較上一年成長一倍，營收230億元，也較前年135億元，成長七成，營收亮眼。
國內航空公司不敵高鐵，西部航線幾已「陣亡」，但高鐵受到沈重的利息及折舊支出拖累，仍呈現大虧局面。
台灣高鐵公司昨天舉行董事會，通過去年度的財報，去年上半年累計虧損已達535億元，下半年又增加140億元，累虧達到675億元，將不分配股利。
台灣高鐵表示，去年高鐵營收入為230億元，利息支出約174億元、折舊約189億元，利息和折舊兩項費用就有363億元，營收拿來支付利息和折舊都不夠。
高鐵營運前，累計虧損僅為131億元，96年通車後至去年底，因營運初期收入尚未達規模，累虧675億元。96年及97年累計利息費用319億元，累計折舊379億元，共達698億元。
台灣高鐵發言人、副總經理賈先德說，從民國89年至今年3月底止，台灣高鐵付掉的利息支出為558億元，相當驚人，可以再蓋一條中山高速公路，或是一條淡水捷運，也可以蓋一棟101大樓或興建12個小巨蛋。
台灣高鐵財務壓力大，第一聯貸案3,083億元的財務融資重整計畫，目前仍與銀行團洽談，先前高鐵公司提出利息「先低後高」、前三年利息掛帳方案，至今仍未獲銀行團同意。
台灣高鐵執行長歐晉德指出，台灣高鐵已走過興建高風險期，利息應先低後高，否則營運成長，永遠追不上利息支出，銀行團不應「殺雞取卵」。今年高鐵公司已先自救，節省營運開支，希望外界給予支持，國內銀行團能同意融資重整計畫，折舊年限政府也能同意拉長，讓高鐵穩定發展。
高鐵的折舊部份，今年1月初金管會已同意採取「運量百分比」折舊，營運初期運量低，折舊金額少；運量高，折舊再提高，但折舊年限沒有延長，仍至122年7月為止。
賈先德表示，採取運量高低來折舊，初期對高鐵公司有幫助；長期來看，折舊年限能從合約年限放寬延長，加上融資重組，高鐵財務結構才能脫胎換骨，早日達到損益兩平。
【
0 意見:
張貼留言